買房，一直是老百姓心中的大事，所以都慎之又慎，可是在買房的過程中往往遭遇一個又一個的陷阱。近年來，隨著房價的水漲船高，常常會出現房屋“價外價”的情況，即除去房款及正常的稅費之外，需要購房者額外支出一筆不菲的費用。
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眼花繚亂的“價外價”情形
1.做低或做高合同價
雖然國家規定在房屋買賣中的各項稅費由買家、賣家分別承擔，但在實際操作中這些稅費往往會轉嫁給買家，買家為了減少稅費的支出，會和賣家簽定一份低於成交價格的合同；或者又由於首付不足，為了向銀行多貸房款，買賣雙方簽定高於成交價格的合同。
殊不知，這些行為可能是糾紛的開端。
2012年底，上海的劉某、方某購買了彭某的房屋，雙方簽訂了一份價格為388萬的房屋買賣合同。後劉某、方某為了避稅，雙方的網籤合同價格定為288萬元，合同附件二載明“固定設備、固定裝飾包含在本合同約定的房地產轉讓價款內，乙方不需另行支付費用。”。同時又簽訂了一份《附屬設施、設備及室內裝飾轉讓協議》：雙方確認網籤合同約定的房價款不包含裝修及附屬設備,固定裝修及附屬設備轉讓價為100萬元。
可是後來彭某以劉某涉嫌逃稅未履行買賣合同，劉某認為彭某是由於房價上漲不願履約，遂起訴至閔行法院要求對方繼續履行合同。
法律關係解讀：
買賣雙方簽定多個合同的情況也就是我們說的籤“陰 陽合同”，那合同是否有效？
陰合同，是基於雙方真實意思的表達，基於雙方合意簽定，若沒有其他無效事由，是應該認定為有效的，雙方可以要求對方按照合同約定履行條款。
再來看陽合同，陽合同是基於逃稅、騙取貸款的目的簽定的，根據我國《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：
（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（2）惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益； （3）以合法形式掩蓋非法目的；
（4）損害社會公共利益；
（5）違反法律、行政法規的強制性規定。”陽合同理應屬於無效合同，但若認定買賣合同全部無效勢必引起一系列問題，根據合同法第56條：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
北京市高級人民法院在《關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》裡就明確指出：當事人在房屋買賣合同（包括雙方已經簽字的網籤合同）中為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。
上面的案例中，二審法院也認為：“該份買賣合同中就成交價約定條款無效，但該條款無效並不影響到買賣合同的效力”。法院最終判決劉某兩人勝訴，判令彭某繼續履行合同。
但即使是合同僅部分無效，可還是可能會牽涉到其他問題，比如偷稅漏稅，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰，若數額較大、次數較多，則可能涉嫌刑事犯罪。
同時，《房地產經紀管理辦法》規定房地產經紀機構和房地產經紀人員不得為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。所以籤陰陽合同的相關中介機構及人員也可能會受到行政處罰。
2.開發商售房價高於備案價
2016年8月3日，李強作與宏潤公司簽訂商品房認購協議，認購宏潤公司開發的4幢2單元403室房屋。10月3日，李強與宏潤公司簽訂《浙江省商品房買賣合同》，李強向宏潤公司購買4幢2單元403室房屋，單價為7593元，總價為1160131元。李強已付1260131元。一審法院法官親自查明：4幢2單元403室房屋預售備案價格為8247元/平方米。李強向一審法院起訴請求：宏潤公司退返李強多收的超出備案價的購房款，並支付利息，撤銷商品房認購協議的價格條款。後一審法院判決李強敗訴。
法律關係解讀：
目前，大多數法官認為：物價部門的價格公示行為，是履行物價行政管理職能的體現，公示的備案價格並不一定必須是實際成交價。商品房銷售價格備案主要目的是為穩定房地產市場價格，避免無原則的價格調整對房地產市場的衝擊，屬於政府行政部門的監管措施。因此房屋備案價並非衡量合同效力的要件。
對於開發商的行為，應當予以否定性評價，但應按照價格行政規範處理，由物價部門處理。但不影響購房者與與開發商之間商品房買賣合同的效力及合同的履行。
3.房地產銷售人員索要“好處費”
老百姓去買房，有時會遇到銷售人員以“排號費”、“名額費”或“打折優惠”等理由索要除房款外的其他錢款，也有部分購房者會主動提出給銷售人員一些財物作為“答謝”。可是殊不知這可能涉嫌觸犯刑法。
我國《刑法》第163條第一款規定：“公司、企業或者其他單位的工作人員利用職務上的便利，索取他人財物或者非法收受他人財物，為他人謀取利益，數額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以並處沒收財產。
2012年期間，山西太原趙某等三人在售樓處擔任銷售經理及銷售人員，在售房過程中以能夠給予客戶優惠價格為由向購房客戶索取財物。2015年幾人因犯非國家工作人員受賄罪而獲刑。
銷售人員索要額外費用，數額較大便涉嫌非國家工作人員受賄罪。若是買房者主動給銷售人員好處費，以非正常手段獲得房源、優惠等，則涉嫌觸犯對非國家工作人員行賄罪。《刑法》第164條載明：“為謀取不正當利益，給予公司、企業或者其他單位的工作人員以財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處罰金；數額巨大的，處三年以上十年以下有期徒刑，並處罰金。”
法律關係解讀：
買房者和銷售人員之間的協議雖然雙方自願，可是若違反刑法，所以雙方相關協議合同無效。合同無效錢款本應返還，但由於行為破壞了公平正義的社會良俗，對其用於非法活動的款項應予以收繳。
4.平臺公司收取“團購費”
近年來隨著互聯網的發展，買房者常常會遇到網上房產買賣平臺公司收取“團購費”的情況。在筆者以“團購費”為關鍵詞，通過檢索無訟網站的歷年全國法院判決書中發現和“團購費”有關的案例，2009年1例，2010年沒有，2011年1例，2012年沒有，2013年3例，2014年17例，2015年93例，2016年344例，2017年599例。
房產團購原意應該是購房者通過網站、App等途徑登記參加看房、購房活動，到買房的時候，根據房屋價值大小額外付出幾千元到幾萬元，以享受一定“團購”優惠。但實際上，大多數有爭議的團購是買房者認為自己並未組團，也未簽訂團購協議，只是開發商為了多收費，巧立名目設的套，而且“團購費”的收取達十幾萬，甚至幾十萬，達到房價的10%-30%。
法律關係解讀：
本身來說，如果購房者清楚自己是通過平臺公司購買房屋，享受到優惠等服務，雙方達成合意，可以形成口頭或書面的民事合同，合法有效。
可是若事實並非如此，則平臺公司收取的“團購費”便可能視為不當得利。
2015年1月3日，重慶謝某等人與開發商簽訂認購書，房屋價格為4598888元,1月6日與一房產代理公司簽了一份《團購須知》，繳納1.5萬團購費衝抵6.5萬的購房優惠，客戶購房後此款項並不抵扣房款，且不予退還，代理公司開具了相應票據。後謝某等人將開發商和代理公司告上法庭，認為自己與開發商簽訂房屋認購書在先，且最後的簽約價格仍為459888元，並未享受1.5萬團購費衝抵6.5萬購房優惠，要求返還1.5萬團購費並賠償損失。雖然在訴訟過程中，代理公司提交證據證明其與開發商早已簽訂團購合同，其中謝某等人所購房屋團購底價即為459888元，但由於購房人與開發商簽訂的認購書上明確了房屋價格為459888元，簽訂日期早於與代理公司簽訂的《團購須知》，所以謝某等人其實並未通過代理公司獲得相關優惠，最終法院支持了購房人的訴訟請求，判令代理公司退還了1.5萬元的團購費。
這些“團購”房屋營銷活動，開發商或其委託代理銷售一手房的中介（代理銷售）機構有時也會參與其中，根據《商品房銷售管理辦法》，代理銷售的中介服務機構不得收取除佣金外的其他費用。有些地區也是明令禁止開發商、代理銷售公司等機構收取“團購費”等除房款、其他稅費之外的費用。根據法院歷年判決書顯示，大部分討要“團購費”案件買房者均敗訴，買房者可以考慮向房管局投訴處理的辦法。
另外，按照合同法，不在相關行政法規禁止範圍內的單位組織或公司只要提供購房者真實的服務，沒有違反公平自願原則，可以視為服務合同，不屬於違法，雙方約定應屬有效。
5.中介公司收取“服務費”
購買二手房，通常中介費都明碼標價上下家各1%，可是當房地產市場活躍，一房難求的時候，一些中介公司也會要求加價。
法律關係解讀：
如果雙方你情我願達成一致，這是不違法的，《中介服務收費管理辦法》中規定，中介服務收費標準以成本費用為基礎，加法定稅金和合理利潤，並考慮市場供求情況制定。可見，雙方可以根據市場情況協商確定中介費用。
但根據《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。若中介公司人員個人收取費用，可向房屋管理部門舉報，中介機構及中介人員將會受到行政處罰。若行為符合相關刑事犯罪要件，也可能涉嫌刑事犯罪。
6.“包裝費用”
近年來，政府為了保障民生，出臺了一系列政策來穩定房價，這也使得一部份想買房的人被限購限貸。銷售人員為了賣房，會找到一些所謂的“包裝公司”，幫助購房者準備各種購房材料，如補稅單、社保，甚至造假，假結婚證、假產調信息等。可是一旦涉假，這就可能觸犯刑法，購房者、銷售人員以及包裝公司等涉嫌共同犯罪。
若製作假結婚證之類的國家機關證件，涉嫌觸犯偽造、變造國家機關證件、印章罪；如果製作假資料取得貸款，給銀行造成一定損失或情節嚴重則涉嫌觸犯騙取貸款罪。
法律關係解讀：
若“包裝公司”在正常範圍內幫助客戶準備資料，按法律法規程序幫客戶辦理手續，此屬於正常服務，收取的費用屬於服務費，但雙方是否對於服務的內容是否充分知曉，收取的服務費金額是否合理，需要雙方協商確定，否則，就可能有違約甚至涉嫌詐騙的情況，引起糾紛。若雙方都涉嫌偽造國家機關證件、印章等刑事犯罪，那付出的費用可能作為非法所得予以沒收。
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房價之外的款項能否要回？
在買房過程中付出的房價之外的款項，買房人付出總是有那麼些憋悶。那麼這些款項能否要回呢？以上所述的房屋買賣價外價情形中，只要是雙方平等自願的基礎上，且不違反相關法律法規，都是合法有效的，買房人不可主張要回。但若非如此，購房人便可以通過向有關部門舉報或提起訴訟將損失追回，但需要注意弄清合同相對方是誰，如“包裝費”收據的開具者是誰便應該向誰追討該筆費用，否則會遇到被告不適格的情況。
同時，在以上情形中，當事人之間通常缺乏明確的書面協議，甚至就算有書面協議，證明雙方的“真實意思”也是相當困難的，但恰恰這個問題在訴訟中又尤為關鍵。同時，上述有些情形還可能會涉嫌刑事犯罪。筆者在這裡建議各位，買房時選擇正規中介，書面約定清楚各方的權利義務，選擇正規渠道和途徑，否則僅僅為買房一事而惹上糾紛甚至涉嫌刑事犯罪，真可謂是得不償失。
作者|付永生、鍾劉漪
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