“堅決遏制房價上漲”的任務剛剛開始，一線城市的房租上漲又成為熱點話題。
發生在近兩年的資本推動、機構房東大舉入市的背景下，這場租金的突然上漲，被認為是鏈家自如、蛋殼公寓、萬科泊寓、龍湖冠寓等機構房東背後的資本逐利行為。
但仔細研究數據會發現，包括北京在內的一二線城市，今年以來絕大部分並沒有出現租金暴漲，而是平穩上漲，疊加畢業季租房需求的增加，租金上漲被放大了。
在房住不炒、租購併舉的政策推動下，機構房東的壯大是不可避免的趨勢，而租金的穩定上漲、租金回報率的提升也是大勢所趨。
長遠來看，租金的定價是個市場行為，仍然取決於供需雙方的博弈。租金的合理平穩，機構房東的商業閉環形成，有賴於土地成本、資金成本的下降，機構運營水平的提升，租賃證券化的發展。
最終，租購同權的真正實現，租房匹配與購房同等的公共資源，租金的上漲才有合理意義和價值。
租金上漲不可避免
今年以來，不少業內人士已經關注到租賃市場的變化。他們指出，撇開令人驚悚的個案，租金在一些熱點城市尤其是一線城市的平穩上漲，將是未來十年、二十年的大趨勢。
首先是機構房東的崛起。目前，租賃市場有三種租賃形式：個人出租、城中村以及機構化的品牌公寓。據貝殼研究院數據，一線城市租賃住房的機構化比例，北京為10.3%，上海為7.6%，廣州和深圳均不超過3%。
相比發達國家50%以上的佔比，我國的租賃機構化比例仍然是很低的。當前，機構房東正在進行激烈的規模競爭。8月15日，旭輝控股總裁林峰在中期業績會上明確提出，旭輝領寓要在3-5年內實現20萬間的目標。
此前，萬科表示2018年新增10萬間泊寓，碧桂園稱三年內發展100萬套長租公寓，龍湖冠寓目標在2020年達到規模行業前三；自如也提出未來3年在深圳總運營達30萬間的目標。
這些機構，多數以改造中低端租賃房源的方式，提供統一管理的公寓，無形中確實會增加運營成本。
另一方面，深圳一位大型開發商高層人士指出，當前房地產的多項限制性調控政策，使得租金上漲成為必然。
他認為，租購併舉，重點發展租賃，第一個帶來的結果便是租金上漲。因為之前很多人投資不動產市場的盈利，是以買賣為基礎，而當買賣被限制之後，就會期待持有獲利，一定會帶來租金上漲，這是大勢所趨，而且上漲的幅度會超過所有人的想象。“這是未來整個社會都要面臨的問題。”
不過，上述人士亦指出，無論是自如的分散式租賃，還是萬科泊寓等的集中式租賃、改造城中村，其本質最後都增加了房源，並不會導致租金大幅上漲。
以自如為例，其模式是大量收儲小業主的房子並進行一定改造，增加房屋間數，抬高套租金。中原地產數據顯示，自如等房源套租金，相比普通租賃房源價格要高30%以上。但平均到每一間，租金上浮並不多。
貝殼研究院的數據顯示，今年7月份的畢業季，北京、上海與深圳三城的租金環比均上漲，漲幅分別為2.4%，2.1%與3.1%。
易居智庫中心研究總監嚴躍進指出，這樣的整體漲幅並不算誇張，也不能得出資本驅動房租上漲的結論。
租賃生意如何做？
作為機構租賃規模競爭的暫時勝出者，鏈家自如已擁有十萬套以上的在營房源，但仍與泊寓、冠寓等同樣跑馬圈地、擴大規模，各家都還沒有形成成熟的盈利模式和生意模式。
目前，無論是房企、酒店集團、中介公司旗下的長租公寓還是第三方獨立公寓、地方國資租賃平臺，都面臨前期獲取房源（輕重資產模式）、後期運營的難題。
嚴躍進表示，當前，賺取租金差仍然是這些機構房東的主要盈利方式，確實出現了一些機構在部分區域和小區壟斷房源，推高租金的現象。
國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝認為，長遠來看，機構房東不能壟斷定價權，租金的定價將是一個博弈的過程。企業為了提高盈利能力會加價出租，但很多年輕人和中產階級可支配收入減少，租金支付能力下降，房租上漲會迫使租房者通過棄租來降低居住品質，可能最終會倒逼房租的下降，最終達到一個平衡。
對於機構房東來說，提升租金回報率是當務之急。當前，我國一二線城市的租金回報率在世界範圍內仍是明顯偏低的。根據7月份易居研究院發佈的《50城租金收益率研究報告》，一線城市的租金收益率均不到2%：廣州為1.9%，北京、上海、深圳僅為1.7%。而即便在房價最貴的香港，租金回報率也只有兩個多點。
萬科高級副總裁譚華傑指出，過去多年租賃市場無法發展的重要原因之一是，居住型土地成本過高大大降低了租金回報率，對於資產持有者來說很難從出租中賺錢。
他認為，提高租金回報率，需要在土地成本、融資成本以及稅費減免上進行改革，才能實現。
易居房地產研究院副院長楊紅旭進一步指出，發展租賃市場需要金融的支持，而當前無論是政銀合作還是銀企合作，都只是解決表面的融資問題，資產證券化將成為構建租賃住房完整商業模式閉環的有效工具之一。
同時，一位龍頭房企董事長指出，從政府、政策的角度，大力推進租購同權，讓租金平穩上漲同時“價有所值”，賦予租房的人同等的就學、社會保障等權利，才能最終形成租賃業務的閉環。
首都經貿大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池認為，對物權之上的受教育權、養老保障、醫療等權利的需求，有時比居住本身還強烈。
去年7月中旬，廣州住房租賃市場工作方案提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。北京、重慶、武漢、南京等城市陸續跟進，出臺“租購同權”的具體實施辦法。
從各地發佈的政策來看，承租者享有的公共服務權利主要包括義務教育、基本醫療及公共衛生服務等方面，目前仍在推進之中。
深圳萬科有關人士透露，在深圳萬科的城中村綜合改造之後，不僅增加了大量租賃房源，萬科還會匹配一定的學校、商業等配套，同時配合政府推進租購同權，真正實現租房生活方式的變革。
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