對很多中國人來說
買房都是一件大事
但是
你買的房子名副其實嗎
實際上
由於“公攤面積”的存在
你的房子會大打折扣
比如建築面積為100平米的房子
可能套內面積只有80平米
如果是高層的話
套內面積可能就縮水到70平米了
因此
凡提到公攤面積
幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨
那麼
住房公攤面積到底是什麼
又藏著哪些貓膩呢
是否有取消的可能
今天就跟工社君去一探究竟
1、公攤面積是什麼？
所謂公攤面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。
根據2000年開始實施的《房產測量規範》，分攤的公用建築面積有：
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。
這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由你買單。
2、公攤面積不斷攀升
誰都不希望房子的公攤面積太大，這裡就涉及到公攤係數的概念。
舉個例子，打開房本，上面寫著“房屋建築面積：84.47㎡；專有建築面積（使用面積）：63.43㎡，分攤建築面積：21.04㎡”。但並沒有明示，公攤面積都在哪些地方。
公攤係數就是用分攤建築面積除以專有建築面積，數值是0.33（即33%）。
▲房本上寫著房屋建築面積、專有建築面積和分攤建築面積
旭輝集團北京區域事業部設計管理部高級經理劉嘉表示，住宅的公攤係數一般在0.18-0.25，商業用房一般在0.3-0.4，這些數據來自測繪公司的經驗值。
但近年來，隨著房價上漲，公攤係數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。
而問題在於，現有的法律法規並沒有對公攤係數設定上限。
3、公攤問題上有哪些貓膩？
貓膩一：做大公攤面積
一線城市四千多戶樓盤，靠公攤面積可多賺千萬
業內人士介紹，開發商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨後出具測繪成果報告，裡面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況，並將其交給開發商。但問題在於，開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。
購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。 開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。
貓膩二：重複公攤、重複收錢
消防應急場所變停車位，又可多賺千萬
你為公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權？NO！ 公攤實在是五花八門，加上開發商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。
比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬於重複公攤。這樣的車位沒有產權，只能使用，不能轉讓。
這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一箇中型社區，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。
貓膩三：業主的公攤面積被拿去謀利
小區廣告收入返給業主，可少交一半物業費
還有一些被算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這麼做。
“小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位謀利，難道不應該向業主交錢嗎？”
▲某廣告交易平臺上的社區廣告報價情況
在某廣告交易平臺上，社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房牆體等都可設置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。
不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。
據瞭解，一箇中型的高端社區，如果把廣告的收入反饋給業主，業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。
4、有無可能取消公攤？
隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅的出臺，都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤缺少標準、管理混亂，未來購房時，是否有可能只看套內實際使用面積呢？
其實早在2002年，重慶就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出規定：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。
西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為：
對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在於交易的信息是否透明，開發商是否願意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。
建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波說：
一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那麼每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。
建議在現有購房方式下，給開發商或代理銷售中介一項強制義務，即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。
來源：中國新聞網、人民網、央廣網、中國之聲、澎湃新聞、中國廣播網等
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