“濤哥，接下來西安房價到底是會上漲還是下跌？”這個問題是很多粉絲經常在微信後臺問我的一個問題。
我給大家的回覆是：我不知道。
客觀的講，影響房價走勢的因素很多，城市發展潛力、人口流入/流出、樓市宏觀政策、金融政策、土地政策等等，每一項因素都會影響到房價的走勢。
我只能將我所經歷的，所看到的，以及所獲取到的信息，告訴大家。大家其實可以綜合這些信息，來判斷短期、中期、長期西安房價的走勢。
01
短期對西安樓市影響最大的因素是政策，目前的政策肯定是趨嚴
從業11年時間，我見過幾次樓市高點。2007年、2009-2010年、2016年下半年到2017年；也見過樓市幾次低點，2008年、2014-2016年上半年。
如果要總結一下，那就是“對短期樓市影響最大的因素是政策”。
2008年的國際金融危機、2008年底的4萬億、2011年的限購令、2016年上半年西安去庫存的樓十條……
也就是說，如果你想看懂未來短期內的樓市走勢，那看國家對樓市的政策就明白了。這個短期，也許是半年，也許是一年，誰也不知道。
從“遏制房價過快上漲”到“遏制房價上漲”，兩字之差，實際上就已經看明白了目前的樓市政策。堅持樓市調控，這是目前全國房地產政策的大環境。
再來看西安，作為過去兩年房價漲幅位居全國前列的城市，西安的樓市政策肯定會與全國保持一致。“限購、限價、限售、限貸”的四限政策，必將延續，短期內就別幻想著取消或放鬆。
限購，會從需求端減少市場需求；限價，會從房價的角度保持穩定，讓大幅上漲不會發生；限售，從增加投資客的資金成本，並且鎖定出售週期；限貸，從金融槓桿的角度遏制投機需求。
所以，從目前政策影響的角度，別幻想著短期內西安房價能出現多大的漲幅。
至於更長時間內西安房價的走勢，一句話：還得看政策。
2
中期對西安樓市影響較大的因素是土地市場，由此可以判斷出未來幾年西安樓市的熱點區域
拋開政策之後，其實可以從土地市場看出未來幾年西安樓市的熱點區域。
我相信從去年到今年，大家有一個明顯的感受就是西安主城區的土地供應越來越少，西安的土地市場供應主要集中於城市外圍區域。
今年上半年，西安（包括西鹹新區）土地市場成交量位列前三的板塊分別是秦漢新城、灃西新城、灃東新城，全部在西鹹新區！
這三個區域，不僅僅是今年上半年土地成交量最多的區域，也是地價漲幅最快的區域。土地市場的火熱、地價的一路上漲，帶來的是這三個區域房價的一路上漲。特別是灃西新城，在過去1年時間裡各項目房價的漲幅起碼在50%以上。
至於更長時間內西安的熱點區域在哪裡，其實今年年初的2017-2021年西安土地市場供應計劃已經給出了答案。
除了西鹹新區外，2017-2021年西安土地市場供應量排在前列的依次為長安、高新、高陵、臨潼、滻灞、灞河新區、港務區。
也就是說，這些區域在未來幾年會是西安樓市的熱點區域，投資可以將目光轉向這裡。很多地方別看現在不咋樣，但投資買的就是未來。
但需要注意的是，這並不代表城市核心區不具有投資價值。相反，土地越稀缺的區域，越具有投資價值。
如果站在投資的角度要我給西安投資置業首選區域的話，我給出的答案肯定是：高新、曲江、灃東。
3
站在長期來看，不用擔心西安市場需求，但需要注意的是2020年左右二手房市場的變化
很多人在擔心西安蓋那麼多房子賣給誰，這一點其實我覺得目前完全不用擔心。
西安的市場需求大家已經看到了，在如此嚴格的限購令下，還有那麼多的人排隊買房子，這已經說明一切。
在西安，有購房需求的人還很多。
大家其實現在需要注意的是2020年左右的西安二手房市場。
眾所周知，過去2年時間西安房價上漲與外地人湧入西安投資買房有一定的關係。而以鄭州人為代表的外地人湧入西安買房的啟動時間節點是在2016年9月份左右。
按照目前西安的限售政策：商品房買賣合同網籤備案滿3年且取得《不動產權證書》才可以入市交易。
也就是說，最快從2019年底開始，這輪外地投資客湧入西安所買的房子，限售會“解禁”，就可以流入市場交易了，“解禁”高點預計在2020年到2021年。
按照這些外地投資客2016年底入手時間的價格，在過去2年時間裡他們的收益起碼已經在70%以上了，有不少已經翻番。如果在考慮到金融槓桿因素，他們其實賺的更多。
所以，“解禁”時間節點的西安二手房市場值得關注下。
（以上純屬個人瞎扯，大家看看笑笑就行了。）
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