“涛哥，接下来西安房价到底是会上涨还是下跌？”这个问题是很多粉丝经常在微信后台问我的一个问题。
我给大家的回复是：我不知道。
客观的讲，影响房价走势的因素很多，城市发展潜力、人口流入/流出、楼市宏观政策、金融政策、土地政策等等，每一项因素都会影响到房价的走势。
我只能将我所经历的，所看到的，以及所获取到的信息，告诉大家。大家其实可以综合这些信息，来判断短期、中期、长期西安房价的走势。
01
短期对西安楼市影响最大的因素是政策，目前的政策肯定是趋严
从业11年时间，我见过几次楼市高点。2007年、2009-2010年、2016年下半年到2017年；也见过楼市几次低点，2008年、2014-2016年上半年。
如果要总结一下，那就是“对短期楼市影响最大的因素是政策”。
2008年的国际金融危机、2008年底的4万亿、2011年的限购令、2016年上半年西安去库存的楼十条……
也就是说，如果你想看懂未来短期内的楼市走势，那看国家对楼市的政策就明白了。这个短期，也许是半年，也许是一年，谁也不知道。
从“遏制房价过快上涨”到“遏制房价上涨”，两字之差，实际上就已经看明白了目前的楼市政策。坚持楼市调控，这是目前全国房地产政策的大环境。
再来看西安，作为过去两年房价涨幅位居全国前列的城市，西安的楼市政策肯定会与全国保持一致。“限购、限价、限售、限贷”的四限政策，必将延续，短期内就别幻想着取消或放松。
限购，会从需求端减少市场需求；限价，会从房价的角度保持稳定，让大幅上涨不会发生；限售，从增加投资客的资金成本，并且锁定出售周期；限贷，从金融杠杆的角度遏制投机需求。
所以，从目前政策影响的角度，别幻想着短期内西安房价能出现多大的涨幅。
至于更长时间内西安房价的走势，一句话：还得看政策。
2
中期对西安楼市影响较大的因素是土地市场，由此可以判断出未来几年西安楼市的热点区域
抛开政策之后，其实可以从土地市场看出未来几年西安楼市的热点区域。
我相信从去年到今年，大家有一个明显的感受就是西安主城区的土地供应越来越少，西安的土地市场供应主要集中于城市外围区域。
今年上半年，西安（包括西咸新区）土地市场成交量位列前三的板块分别是秦汉新城、沣西新城、沣东新城，全部在西咸新区！
这三个区域，不仅仅是今年上半年土地成交量最多的区域，也是地价涨幅最快的区域。土地市场的火热、地价的一路上涨，带来的是这三个区域房价的一路上涨。特别是沣西新城，在过去1年时间里各项目房价的涨幅起码在50%以上。
至于更长时间内西安的热点区域在哪里，其实今年年初的2017-2021年西安土地市场供应计划已经给出了答案。
除了西咸新区外，2017-2021年西安土地市场供应量排在前列的依次为长安、高新、高陵、临潼、浐灞、灞河新区、港务区。
也就是说，这些区域在未来几年会是西安楼市的热点区域，投资可以将目光转向这里。很多地方别看现在不咋样，但投资买的就是未来。
但需要注意的是，这并不代表城市核心区不具有投资价值。相反，土地越稀缺的区域，越具有投资价值。
如果站在投资的角度要我给西安投资置业首选区域的话，我给出的答案肯定是：高新、曲江、沣东。
3
站在长期来看，不用担心西安市场需求，但需要注意的是2020年左右二手房市场的变化
很多人在担心西安盖那么多房子卖给谁，这一点其实我觉得目前完全不用担心。
西安的市场需求大家已经看到了，在如此严格的限购令下，还有那么多的人排队买房子，这已经说明一切。
在西安，有购房需求的人还很多。
大家其实现在需要注意的是2020年左右的西安二手房市场。
众所周知，过去2年时间西安房价上涨与外地人涌入西安投资买房有一定的关系。而以郑州人为代表的外地人涌入西安买房的启动时间节点是在2016年9月份左右。
按照目前西安的限售政策：商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》才可以入市交易。
也就是说，最快从2019年底开始，这轮外地投资客涌入西安所买的房子，限售会“解禁”，就可以流入市场交易了，“解禁”高点预计在2020年到2021年。
按照这些外地投资客2016年底入手时间的价格，在过去2年时间里他们的收益起码已经在70%以上了，有不少已经翻番。如果在考虑到金融杠杆因素，他们其实赚的更多。
所以，“解禁”时间节点的西安二手房市场值得关注下。
（以上纯属个人瞎扯，大家看看笑笑就行了。）
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