2018-08-20 19:17:35 佚名

花冷妍

不可行，如果這個建議真的被採納了，那會害慘那些北漂一族。

我已經在很多地方看到我愛我家副總裁胡景暉離職的新聞，而且引起了全國媒體對漲房租的熱烈討論，基本上是憤怒的罵聲。房租漲價確實對北漂一族非常不好，增加了他們的生活負擔，本來他們面對高房價就買不起房，現在連租房的價格也要上漲，這不是趕盡殺絕嗎？

所以網上充滿了憤怒的聲音，主要是罵黑中介，說他們攪亂了市場，抬高了房租，在這個背景下胡景暉建議：1建立租房指導價並公示:2 如果超過這個價格老百姓舉報，超過者會得到嚴懲，3 嚴格監管進入長租房公寓的資本。

這幾個建議恰恰是提高房價的三個關鍵措施，會起到一劍封喉的效果，請聽我分析。

一商品價格的決定因素

影響一個市場商品價格上漲的核心因素是什麼？房租市場和樓市有什麼不同？

影響商品價格漲跌是供給與需求決定的，這是經濟學常識。當供給小於需求，價格必漲，當供給大於需求，價格必降，所以關鍵是供給與需求能不能匹配，在一個自由競爭的市場上，他們會根據價格的高低自由進行資源的配置，從而把價格降低了一個合理的水平。

舉個例子：

假設一居民區有1000個消費者，他們每個人都需要吃早餐，有一家早餐店開業了，我們把店老闆稱為李老闆。因為店裡面只能容納100個人，所以天天爆滿，注意，這時候是供給小於需求的狀態。

這個時候李老闆有二個選擇：一是擴大店的面積，這樣就能容納更多的客戶，實質上就是增加了早餐的供給，二直接漲價。

具體如何做出決策呢？這取決於這個市場的特性，如果這個市場是一個自由競爭的市場，那麼李老闆會選擇把店面擴大這個策略，如果是一個不充分競爭的市場，老闆會選擇直接漲價。

為什麼不同的市場特性會決定老闆有不同的決策？因為李老闆第一考慮的肯定是利潤最大化，在自由競爭的市場裡他要面對競爭，如果漲價的話利潤會提高，但競爭對手會進入並用更低的價格來競爭，那麼很快就會拉走很多客戶，甚至會讓李老闆破產，這是老闆無法承受的風險。

為了安全起見，他可以用擴大店面增加供應的方式來追求利潤最大化，這個策略雖然增加了成本，但是風險更小，因為沒有漲價意味著新進入者只能和他在同一個價格水平上競爭，這增加了新進入者的難度，李老闆的勝算更大。

所以在一個自由競爭的市場，迫於競爭的壓力李老闆必須討好消費者，不敢輕易漲價，他會通過增加早餐的供給追求利潤最大化，得到實惠的是消費者。

如果他一定要選擇加價，競爭對手看到這麼火爆的生意，這麼高的利潤必定進入，除非有消費者非吃不可的理由，否則他們一定會用腳投票選擇更便宜的，受到損失的就是李老闆。

如果不是一個充分競爭的市場呢？也就是說別人不能開早餐店，只有李老闆能開，那麼李老闆的理性選擇就是直接漲價而不是擴大店面，因為從結果看對李老闆是一樣的，都是利潤最大化了，但是擴大店面卻需要增加成本。

但對消費者卻完全不一樣。

如果是擴大店面就意味者有更多的消費者需求得到了滿足，而如果是直接漲價，就只有那些願意支付更高價格的消費者才能吃得起早餐，他們往往是更富有的人，窮一點的人會選擇少吃早餐，自己做早餐或者乾脆不吃早餐。

這就是不同的市場特性會決定供給者用不同的方式來滿足市場需求，在一個封閉的，不準自由進入的市場，會造成壟斷從而減少商品服務的供應，消費者要付出更高的價格才能得到相應的服務，而在自由競爭的市場沒有人敢隨隨便便的漲價，只能通過增加供應量來利潤最大化。

所以可以一句話說清楚：自由競爭的市場消費者受益，缺乏競爭的市場消費者受害。

想想那些特殊場合商品的價格你會體會更深，比如機場，旅遊景區的商品。

二建議的後果

我們回到房租市場，房租市場目前是一個開放的，自由競爭的市場，沒有任何市場準入條件，在這個市場上是價格決定了租房的供應量。也就是說如果價格高，必定激勵著那些原本不打算出租的人也會把房子出租，那麼房子的供應量會增加，然後價格會降下來。

但是如果這個市場是必須得到某個資質，通過審批才能進入，意味著供給者少了，他的結果和早餐供應原理一樣，必定會漲價。

胡景暉這三個建議有一個共同的特點，無論是建立指導價，超過指導價懲罰，或者嚴格監管進入房租市場的資本，都是行政力量介入租房市場。

非市場的力量介入後必定主導市場，將徹底的改變該市場的競爭狀況，其實際效果是提高進入門檻，減少房租市場的供應量，減少了競爭，增加了供給成本，最終房租會一個勁的上漲。

對留在市場上的人，有資質的人是非常好的事情，他們會獲得更高的利潤，但新的供給者不能進入只能望洋興嘆，而消費者要支付更高的價格才能租的起房子。

你們想想汽車市場和樓市這些年價格的區別就會更加明白，二十多年前一輛桑塔納的價格要二十多萬，而今天同樣的桑塔納配置好了太多，但價格只要10萬不到，為什麼？因為汽車市場是一個競爭的市場。你可能也會說房地產市場不也有那麼多開發商嗎？難道不是自由競爭市場？那你就錯了，房子的核心並非房子本身而是土地，而土地只有唯一的供應商我們都知道，這決定了房地產市場的特性，這個特性決定了汽車市場和樓市有天壤之別。

三中介能決定房租高低嗎？

我看了很多的資料，說某某中介把某個區域都包下來了，然後給房東更高的價格再加價給消費者，這些黑中介被罵慘了。

我也非常討厭中介，感覺他們就是寄生蟲，沒有產生價值而無故的推高了房價，但這個說法對嗎？中介真的有這麼大力量壟斷一個自由競爭市場嗎？

冷靜下來我仔細思考了一下，我覺得不可能做到，原因非常簡單，壟斷的成本太高了。

打個比方，長沙市雨花區的房租市場是自由開放的，如果某個中介想壟斷房子出租市場，那麼要給每一套房子放定金並做出承諾多久時間租出去，雨花區現在正在出租的房子假設是1萬套，中介要做到像媒體報道的那樣壟斷房源，每套房子如果放500元押金，就是500萬，並且要找足夠多的業務員去找到每一個房東簽訂協議，這需要花費高昂的時間成本和資金成本。

假設有個傻老闆真的做到了，難道租客不會選擇另外一個地方嗎？你也許說另外一個地方他也這樣壟斷，那這個中介得有多大的資金量啊？再說他能把整個長沙都壟斷嗎？

所以不會有哪個老闆會這樣，否則早就破產了，風險太大。而從實際的效果看，這麼多年過去了，每個城市的房租上漲幅度一直比較平穩，其關鍵就是房租市場是一個自由競爭的市場，房子的供應量和租客都會根據價格來做出決策，是增加房子的供應還是選擇到其他價格更低的地方租房住。

那為什麼房租這段時間好像增長很快？這實際上是需求增加導致的，因為現在是學生租房的旺季。

四房租怎麼才能降下來？

那麼如何才能真正的控制房租呢？其實關鍵還在於二個地方：一個是房價，一個是租房的供應量。

當一套120平方的房子的價格漲到一千萬，如果租金只有1萬元一個月，那麼對於房東老闆來說租金的回報率只有1.2%，這個回報率就太低了，這個情況下房東有幾個選擇：1 乾脆不租了，因為很麻煩，想著有上千萬的房子也不在乎那點錢，2 交給中介，省心，能租多少錢都無所謂。第一個選擇就直接減少了市場的供應量，第二個選擇是增加了租房成本。

所以關鍵是房價太高導致房東的回報率太低造成的，所以核心問題是高房價扭曲是租房市場的激勵。

那麼在這個狀況下怎麼增加租房市場的供應量？可以推出房產稅，現在沒有稅房東能不能租無所謂，但是如果收房產稅，那麼天天空在那裡對於房東就是每天往外掏錢，他必定會想方設法租出去，這樣就增加了市場的供應量，那麼租房的價格一定下降。

你可能擔心稅會不會轉移到租客頭上，請放心，租客會根據價格用腳投票，因為租客的支付能力和他的工資收入水平密切相關，所以一個月收入1萬的人絕不會租一個房子花5000，當房價上漲到他實在受不了，他會選擇離開這個城市，這就是市場價格的調節作用。

第二個方法是直接增加租房的供應，激勵開發商建房子出租，但必須要以很低的價格提供土地，否則沒有開發商願意。

各位，這個方法和胡景暉的建議有天壤之別，他是建議行政力量直接介入市場，而且是減少供應量，而我說的是增加土地供應，而且是間接參與市場。

只有在這二個狀況下才能真正減低房租，現在房租漲恰恰是房價高，房子供應不足造成的，如果胡景暉的建議真的被採納，就真的糟糕了。

五請相信市場力量

我不知道胡景暉為什麼會提出這樣的建議，也許他是真的不知道這會造成什麼後果，那麼他是無知，我們不怪他。

如果他知道還這麼做，也許他是中介派過來的臥底，利用媒體向大眾傳播錯誤的，危險的觀念，藉助行政力量來完成他們自己完成不了的事情，達到控制市場，減少供給的目的，但美其名曰為了老百姓好。

再強調一次，如果真的這樣建議那是非常毒的（我沒有確認他的原建議是否這樣表述的），別被忽悠，目前房租漲恰恰是房子供應不足造成的，這個建議只會進一步增加租房市場的進入門檻，減少供應量，引發價格上漲。

我們要更加理性，要呼籲非市場的力量少參與市場，絕大多數情況下市場具有自我完善功能，在人性追求利潤的天性下，無形的市場之手會解決問題。很多看似對大家好的建議，實際上非常有害。

我希望能多多傳播常識，迴歸理性，用市場的力量才能真正的幫助那些需要租房的北漂一族。

更有優質財經內容，請關注黑馬財經圈

黑馬財經圈

胡景暉可越來越扯了，一開始覺得他沒發瘋，現在的建議可是越來越瘋。我們經常說，人來瘋，就是人來瘋，得了一點理，最後由於自己的一系列表現，這些理全丟乾淨了。

就像我愛我家的董事長謝勇一樣，別人鏈家董事長左暉打個電話，說是不是管不住胡景暉呀，原來真管不住。

本來是佔理的，輿論矛頭對準的是鏈家地產，這下可好，公開信息看，自己不但管不住胡景暉，別人內心根本就沒把你當一回事，謝勇本來想充當下大哥，談個話什麼的，連最緊要關頭如何談話，如何掌握火候都不知道。

多少董事長見到這種情形，會笑話謝勇的。這個時候，肯定要安慰胡景暉，即便算賬也是秋後再算賬呀，真的以為陽曆8月底就算秋天了？

謝勇做得左右不是人，把我愛我家的一方諸侯得罪了，而且是站在競爭對手的立場上。左暉那也賣不了什麼好處了，輿論矛頭認為左暉太霸道了。人家左暉也沒有直接說把胡景暉幹掉呀，謝勇成為一個不會辦事的小弟了，名譽可謂碎落一地了。

本來，胡景暉得了便宜了，不管是公義上，還是個人尊嚴上，都成了槓槓的漢子。

可好，他又沒收住了。

我不得不說，我愛我家的人才，就這麼欠缺一點火候嗎？

8月18日早上那個辭職聲明就足夠了，有擔當有血性有能耐，19日還搞什麼個人媒體溝通會呀，那麼一點米色的底褲，全漏光了。

就這麼些建議，聽上去也太扯了，還全國指導價呢，普通如你我，都知道全國各地房價極其複雜，更別說租金了。

你看四五線的縣城要什麼長租公寓呀，還統一指導價呢，一看就是舊時代的人，沒什麼高招了，就想著來整齊劃一的管理和知道。

那是什麼時代的事？

我建議，胡景暉自己閉關三個月吧，別在出來亂說亂咬了，不然最後的結果就是大家都以為是一個胡亂說話的人，不再視為資深房地產從業人士和資深研究專家了。

唉，好好的一副牌，4個2都打輸了，和之前謝勇抓了一個王炸一樣，打來打去，最後還是鏈家的左暉贏了。

你說這事！哪講理去呀，豬隊友唄，沒有參謀唄。

財經作家邱恆明

胡景輝該離開我愛我家，不，我愛我家應當讓胡景輝離開，按照胡景輝的“指導價”觀點，是不配擔任一家大型房產中介的副總的。

事實也是，對房租實施指導價，就能把房租上漲的問題解決好？簡直就是胡扯嘛。房租上漲的問題不是政府管少了，而是市場規則存在問題，是沒有很好地制定出一套完整的市場規則，特別是資本進入以後的市場規則。

要知道，房租出現快速上漲，除了季節性因素之外，最主要的還是資本的大量進入。而資本大量進入的原因，則是目前的市場規則只是鼓勵發展住房租賃市場，而沒有對租賃市場發展起來以後可能存在的問題以及防範措施沒有認真研究，就象當年放開房地產市場一樣，只知道“放”，不考慮“收”，亦即如何對市場實施有效監管，如何讓房價不象脫韁的野馬。

現在的關鍵是，房租的上漲，本身沒有太大問題，市場供需關係發生矛盾，價格自然會出現波動，就看規則在哪了。輿論和公眾所以擔心房租問題，最核心的就是沒有規則，或規則對可能出現的問題沒約束力，無法對問題形成有效的制約作用。所以，工作的重點應當放在制定規則方面，譬如金融對租房企業的支持規則，對資本進入後的遊戲規則，二房東、三房東的遊戲規則，短租房、長租房的相關規則，等等。如果沒有規則，而去出臺什麼指導價，那真是天真加無知。

眼下，政府管理的價格越來越少，包括政府指導價，該放的也在開放，而不是收。象房租一樣，如果收歸政府確定指導價，只能讓市場更亂。如果房租能夠由政府指導，為什麼房價不由政府指導呢，免得現在出臺這個或那個調控政策，也免得讓百姓受盡房價上漲的折磨。如此，不如再回到計劃經濟時代、實行統購統銷好了，真的太天真，太沒有市場意識了。

譚浩俊

指導價這個方式應該是可以的，而且也是控制暴漲的重要手段，但是指導價的定義限制的是誰，對各方利益是不是有影響呢，仔細分析一下？

專注於金融知識普及，讓知識深入人心，如果覺得回答的不錯，歡迎點贊，評論，關注，回覆

就目前來講，房租的暴漲主要是住房調控限售政策的出現和長租公司的出現導致的供求關係變化導致的房租上漲，其實是典型的市場化反應。

但是目前房租市場上有兩股勢力，一是傳統的C2C的租賃模式，也就是個人出租，第二是現在的B2C的租賃模式，也就是租賃公司的出現，他們囤積的足夠多的房子用於出租。

如果出現指導價，這兩股勢力之間的獲利關係將出現巨大偏差，首先指導價的出現，確實可以短時間內有效限制租賃價格的空間，但是對於個人出租者，他們的房租可能和裝修、地段以及房主本人的資金用途等有關係（曾經說賣牛肉麵的漲價是因為豬肉漲價，而賣牛肉麵的人要吃豬肉）。那麼出臺指導價如果定義過低，會對出租者產生不利影響，相當於政策干預了市場行為。而對於掌握市場的租賃機構也許是個有效牽制。市場化的反映主要因為主流價格上漲，導致跟風，那麼對於市場主力的控制會對價格起到控制作用，所以指導價限制的就應該是這部分團體。所以指導價到底對誰生效是個需要討論的問題。

另外這個指導價的定義模式應該參考現在的銀行基準利率的模式，要留出自主調控的空間，畢竟各個區域價格不同，各個房子質量不同，都會對價格產生影響一刀切之也不是個理性的辦法。任何監管的新出現都會出現爭議，但是希望監管能在顧忌各方權利的基礎上更多的考慮社會影響和百姓的切身權益，不要讓監管變成亂管或者不管。

張小帥說理財

市場調節怎麼就不管用了？

房價房價如此，一定要各種調控後才行！

現在又租售同權，結果租金又漲個沒邊了，也要調控？！

其實還是一個問題，如果能房地產市場管理好了，空置稅或者房地產稅用起來，限制短期買賣，公租房和共有產權房供應量加大力度，就會緩解壓力。

作為老百姓，我們都是有自住房，衣食住行基本要素解決問題就可以了，現在鬧得娶不起媳婦兒，生不起孩子，也是沒有辦法。

指導價是個虛的，因為需求旺盛，如果公租房能滿足大半需求，房租自然會降下來，畢竟還是有很多空置房的。

我的房子我做主

中介必須取締，建議國家主導建立全國住房租賃平臺，建立房主與租戶的直接關係，過程中政府做好手續和管理等工作，正確引導、利於管理，關乎民生的事杜絕一切服務中介出現，只要是商人就會利益燻心！擾亂社會，危害國家！

泥瓦匠59106357

因為炮轟中介加價20-40%搶房推高房租，次日胡景暉就被迫辭去幹了18年的副總職務。房價高還能租，如果房租再高呢？肉身和夢想何處安放？必須聲援一下敢說真話的人，頂起！呼籲政府出臺房租新規：1.所有租賃房，租金必須報物價局，獲批方可對外出租，並不得變相收取費用；2、房東三年不得漲房租；3.每三年一次漲房租機會，漲幅不得超過10%。