車陂板塊的價格體系
在之前的文章裡，老嚴分析了金融城板塊的基本狀況。
那麼，對於想在金融城附近投資的人，應該最想知道買哪裡比較好，升值潛力大。
所以，老嚴今天特意跑了一趟金融城車陂板塊，瞭解那邊的整體房價。
整體來講，金融城板塊以最靠近金融城且能望江的佳兆業壹號和江源半島為價格最高標杆，往外擴散，第一圈為駿景花園，然後擴散到天朗明居及周邊樓盤。
整體均價呈現為7萬5，5萬3，5萬。
其中佳兆業壹號作為CEO盤是不可能在我推薦列表內，江源半島也同樣有著比較高的溢價，這兩個僅作為對標參考對象。
需要關注的小區，在我看來主要有三個，一個是距離金融城特別近的駿景花園。其次是再往北隔了一條馬路的天朗明居，以及周邊的樓盤。
整體位置大概如下。
其中，雖然駿景花園距離金融城比較近，但是走去地鐵站相對遠一些，如果去上班更適合開車。
天朗明居則距離車陂站更近。
這兩個樓盤，在車陂都算是配套齊全且比較成熟的樓盤，相比之下，車陂其他樓盤有比較多都是單獨一兩棟或者幾棟的樓盤。
遠一點有一個富力天禧花園，那個樓盤很新，但單價也不低，去到5萬多，跟天郎明居差不多但區位差了一點。
各個小區的特點
首先說一下駿景花園吧，這個盤其實當年是挺傳奇的，在08到10年的時候分幾期賣出，而且當年據說是廣州最大的樓盤。（所以你從地圖上可以看到一個大圈，都是駿景的房子）。
小區非常大，整體的環境挺不錯，配套非常齊全，有小學有中學，銀行好幾家，還有小型診所。其他一些社區商店數不勝數。
社區商鋪很多。
駿景花園目前的房價主要分為兩部分，一部分是最後推出的部分東御苑，這個區域的房子基本去到6萬以上，樓層也比較高，大概有20層。
另一部分是剩下的那些，整體均價大概4.8萬到5.3萬，戶型最小都在70多方。
從總價來講，老嚴今天問了一圈下來最低總價的一套74方360萬，單價大概4.86萬。
不過在老嚴看來，比較筍的是另外兩套。一套是120方總價550萬的四房，單價約4萬5，且面積還沒到豪宅面積，非常適合改善型剛需群體。
另外一套則是271平方的超級豪宅，北向，總價960萬，單價不夠3萬6，典型的大面積低單價，同類型的豪宅南向大概4萬到4萬2。
但我認為由於景觀都是望花園，且頂層的光照基本沒太大問題，因此這個折價可以說比較不錯。
這個房子由於業主不在家所以沒能去看，就只有中介的這些照片。
這是大廳，整個採光問題不大，即使是北向。
整體來講，駿景花園我個人心目中的筍盤價大概是4萬5以下的單價。
當然如果是剛需客戶且預算充足，那麼放寬到4萬8也未嘗不可。
駿景花園之後，原本應該是去看天朗明居，不過天朗明居當前確實沒有什麼筍盤，所以就沒有去。
天郎明居雖然有很多超小戶型的房子，比如35方和25方，但是溢價都非常嚴重，最便宜的25方總價去到148萬，單價接近6萬，投資價值個人覺得挺一般了。
於是今天今天就先沒有看天朗明居。
不過，中介介紹了另外一個樓盤，卻引起了我的注意。
這個樓盤在天朗明居對面，距離車陂站只有5分鐘路程，比天郎明居更近，整體的單價卻只有4萬5，而且是45方的小戶型。
這個樓盤叫做翠擁華庭。
翠擁華庭之所以會有這個折價，我認為主要因為以下三點。
一是這個樓盤非常小，沒有小區。
整個樓盤只有兩棟樓，實際居住環境類似公寓。
二是這個樓盤是公寓型住宅，每一層有9戶，但電梯只有2個，還有1個樓梯。
三是公攤面積稍微大點，45方的房子大概只有80%的實用率。
然而，除此以外，沒有缺點。
上面那個圖是一樓的小花園，實際上三樓還有一個連通兩棟樓的花園。
同時，三樓也配備有棋牌室，算是有一些簡單的娛樂配套。
這就是入證面積45方的單間，由於樓距比較寬所以實際光照很充足。整體的格局也方正，帶有獨立廚房和衛生間。
整體來講，這個樓盤老嚴認為非常適合在車陂上車。
車陂的未來
車陂作為廣州中心東移的一個點，當前來講房價反映出的價值，大概是金融城的概念預期。
但是，在這基礎上，車陂其實還有三個可以帶來增值空間的預期我認為是沒反映出來或者說還沒充分反映。
首先是車陂地鐵站作為四號線和五號線的交接站，去琶洲的萬勝圍站和琶洲站非常方便，也就是說琶洲的增量有可能會影響到車陂這邊。
其次，是未來21號線棠東站在天朗明居和擁翠華庭附近開通。
最後，就是隨著金融城落地，配套完善後，帶來的巨大人口增量的價值兌現。
這三點是基於財政政策和放水等因素外，最本質的推動因素。
如果加上財政政策的具體刺激，最後整個加持個人預期3到5年上面的三個價位去到11萬，9萬，8.5萬是可以期望的。
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