撰文=徐三刀
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PART1-放棄地產
讓我們放開對地產的偏見，放開難以企及的房價，忘掉樓市的雞血和悲情的房噴，正式進入一個“城市問題”。
當萬科宣佈“拋棄房地產”，龍湖更狠，直接摳掉了“龍湖地產”的“地產”兩字。樓市究竟發生了什麼？話說，媒體狂撩，大型房企預測危機，緊急上岸，為什麼恆大、碧桂園還要進入五線城市拓盤？
房地產大佬的高調轉型或者無聲轉型，或許已經透漏出意味深長的信號。
開發商僅僅依靠“拿土地→建房子→賣房子”，利潤率越來越低，風險越來越大。很多房企拼命搶了高價地，結果有沒有能力開發，一直留在上賬，變成了“黑資產”（不是毒資產）。更多的房企則是拼命週轉，一旦停下來就是百病齊發，沒錢要命。
“高負債+低利潤率+嚴厲的行業管制+高度不確定性”，成為當前房企必須面對的行業特徵。所以，焦慮是普遍的，是全行業的。
因此，當購房者指著房價溫度計大罵，氣溫這麼高，工資這麼低，沒有降溫費，還叫人活麼？房企也在指著溫度大罵，空調有汙染，用電成本高，這是要房企老命啊！
PART2-路在何方
於是，我們看到了一個信號，開發商紛紛祭出第二套方案，想要“金蟬脫殼”。
就連房企“全國道歉大會”，在抹掉眼淚，深鞠一躬之後，開發商仍然不忘告訴媒體，他們聯繫了袁隆平教授搞農業，還要強勢發展機器人，向全球招募工業機器人系統集成、智能機器人研究、人工智能、智能家居、物聯網等智能製造領域的人才。
有時候真的看不懂，房企究竟要做些啥？如果是綠地搞“大基建+大金融+大消費+大科技+大健康”，還能和房地產掛鉤，算是一家開發商；碧家搞機器人是要幹什麼，徹底絕殺置業顧問麼，有機器人對答如流，你還招聘置業顧問幹嘛？
記得某位專家說，萬科不會真正拋棄房地產，房地產是萬科的“流量入口”，萬科更希望通過這個入口，打開一個全新的世界，最終實現轉型。
這話突然一聽感覺是沒有問題的，但仔細想想也有問題，因為房企不僅搞開發、做社區、玩智能、搞教育、做美容、做娛樂會所、設計法拉第、研究生命技術、賣自來水、造金絲猴、倒手汽油、建地鐵、搞PPP，最近發現有些房企開始撈偏門，比如招募養豬合夥人、販賣外國紅酒。
這些好像和地產的“流量入口”不沾邊吧？如果說美容行業還能和空間地產有些關聯，那麼法拉第、生命技術、養豬真的房地產沒任何關係。
開發商究竟在幹什麼，已經完全看不懂了，幾年前互聯網公司做公寓，開發商抗議說“互聯網入侵房地產”；如今，“開發商挽救互聯網”之後，又開始搶別人的飯碗了？
所謂的“房企轉型”，是不是拿資金跨界砸人，搶別人的飯碗，讓其他行業的飯更難吃，錢更難賺？絕對不是，房企轉型是“行業降維淘汰，企業升維精進”，如果把“轉型”理解為“轉行”，與找死無異。
PART3-西安房企
於是，有人提了一個尖銳的問題，西安房地產企業如此賺錢，有沒有考慮轉型？西安能否通過房企“轉型”，實現城市升級？
此前，王書記指出了西安經濟的畸形，2016年“從民間投資占房地產投資比重看，去年，西安市房地產業投資1955億元，其中民間投資1443億元，佔比73%，比重很大。”而浙江民間投資占房地產的比重為40.9%。
說的再直白一點，2016年招商引資73%都和房地產有關，如果僵局不改，房地產興則西安興，房地產衰則西安衰。能否藉助房企“轉型”釋放價值，驅動城市發展，不說提振經濟，能否增加一些配套和基建？或者增加一些產業和就業？
2017年以來，西安官方也是煞費苦心，開出了不少優惠和條款，對於西安土地市場規範大刀闊斧的調整。過去，土地市場盤根錯節，黑幕較多；如今，土地市場正本清源，市府收權；官方企圖以土地為“誘餌”，引進產業“入駐”。
緊握土地資源，把握房企命脈，政府開始要求房企自持商業、競教育配套費、競現房比例、總部引進、酒店配套、蓋人行天橋......
這些新鮮的土地拍賣方法，在一定程度上給各區縣土地招拍掛做出了示範，但遺憾的是房企即便想拿地，也沒有辦法給開發區又蓋學校又建批發市場又建醫院又建垃圾場。能夠給西安帶來產業的開發商實在太稀缺了。
西安大型房企之中，萬科發展的比較全面，相繼在曲江、港務區、西鹹拿地，做創業園區、企業公館、綜合體，萬科在住宅之外，做了不少嘗試，比如長租公寓“泊寓”、寫字樓、創意園區、教育營地等等。還有龍湖，涉足物業輸出、商業運營、長足公寓等等，龍湖公寓品牌“冠寓”，2018年要擴充到3000家門店。
除此之外，還有華潤置地，要在曲江、滻灞、國際港務區建造“三大中心”，算上三橋萬象城，已經是“四大中心”，在大西安三大主軸線上佈局了商業、會議、展會、奧體等多種產業，值得仔細研究。
但如果嘗試止步於這些，還遠遠不夠，西安需要大量的產業落位，僅僅只有萬科、龍湖、華潤的嘗試，還略顯單薄。
PART4-土地變局
現在西安拿地還處於B2C，官方也缺少配套建設資金，拿地相對比較容易。但按照目前西安土拍條件設定，或將快速進入雙邊時代，進入一個B2C+B2G的市場！
正如億翰智庫董事長陳嘯天所強調，“（開發商）開始慢慢幫助政府解決產業痛點，房企已經開始成為國家產業的載體之一”。因為房地產不是一次性售完，房企想要滾動開發，保持長效利潤，必須在解決企業自身問題的同時，幫助政府做產業，客觀的來說，官方把做產業的任務加在了企業頭上，刺激房企發展，形成雙邊關係。
有這樣前瞻眼光的房企不多，因為在解決企業單一自我價值的同時，還要孵化城市產業，兼顧社會利益。但也 惟有這樣的企業才能夠獲得長期發展，前景廣闊。
2012年北京某開發商想要拿地，先得解決市民買菜難，修建“菜市場”；2015年浙江某開發商拿地，官方給出的條件就是配建公共廁所、中水、市政道路等基礎建設；除此之外，還有配建立體停車位、配建租賃房等等要求。
未來房企拿地，一定是越來越難，一地難求，有錢也不行。因為，想要拿地，一定是條件苛刻，必須搭配產業，去解決城市“痛點”，以促進經濟發展的高度去拿地，這才是房地產發展的長效機制，比如農業地產、小鎮拿地、科技園拿地、物流園拿地、城市地標拿地、醫院拿地、學校拿地、菜市場拿地.......
但我們看一下西安房地產的實際情況，其實是不容樂觀的，至少在B2C+B2G落位上，西安與成都、杭州差距很大，不僅是城市能級差距，連思想也有差距。
目前，河北房企“三強”榮盛集團（大地產+大健康+大金融）、華夏幸福（10大重點產業+超100個產業集群）、隆基泰和（地產+物流+清潔能源）都已經進入西安，但除了榮盛在臨潼做文旅健康產業之外，似乎隆基泰和只是搞住宅開發，華夏幸福一點沒動。
還有一個現象，2017年以來西安引進了不少產業小鎮，譬如融創軍工小鎮、科為翱翔小鎮、保利絲路小鎮、騰訊的雙創小鎮、遠洋國際藝術臻藏小鎮、招商蛇口的豐禾智慧小鎮、藍城小鎮等等，都已經簽約，卻沒有一個詳細資料流出，無法細述，令人遺憾。
PART5-思維異變
目前，西安土地有多難拿，從大型房企的拿地方式來看，就比較清楚了。
仔細對比一下萬科、融創、碧桂園、恆大，你就會發現，如果不是通過併購、聯合、參股開發，一旦參與土拍，很容易捧出地王，碧桂園就是典型。還有房企比較灑脫，比如恆大，除了一個悅龍臺之外，恆大已經將主力殺入地市級。
當市場進入B2C+B2G之後，我們會發現，西安土地越來越難拿，房企生存空間十分有限，土地流拍也會越來越多。
一方面是限價關係，很多土地溢價不足以達成預期，索性不做；一方面是“遏制房價增長”，讓房企對短週期並不看好，導致消極拿地；另一方面是西安招拍掛限制條件變多，限地價、限房價、競自持、競配套費、競現房、競廉租房等等，考驗開發商的盈利能力，很多甚至在前面設定一個房企TOP50強，能夠參與的房企更少。
B2C+B2G是一個大趨勢，這需要房企有更高級的思維，誠如一大批萬科城市配套服務商，中國金茂城市運營服務商......都是企業發展的新高度，當然反過來說也是一種更高維的拿地模式。如果這些企業能夠做成，也能夠加速城市產業落位。
但西安從來都是一座後知後覺的城市，房企轉型浪潮，如何通過房地產“轉型”推動城市發展，解決社會就業，積貧積弱的西安，能否趕上這一波麼？
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