撰文=徐三刀
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PART1-放弃地产
让我们放开对地产的偏见，放开难以企及的房价，忘掉楼市的鸡血和悲情的房喷，正式进入一个“城市问题”。
当万科宣布“抛弃房地产”，龙湖更狠，直接抠掉了“龙湖地产”的“地产”两字。楼市究竟发生了什么？话说，媒体狂撩，大型房企预测危机，紧急上岸，为什么恒大、碧桂园还要进入五线城市拓盘？
房地产大佬的高调转型或者无声转型，或许已经透漏出意味深长的信号。
开发商仅仅依靠“拿土地→建房子→卖房子”，利润率越来越低，风险越来越大。很多房企拼命抢了高价地，结果有没有能力开发，一直留在上账，变成了“黑资产”（不是毒资产）。更多的房企则是拼命周转，一旦停下来就是百病齐发，没钱要命。
“高负债+低利润率+严厉的行业管制+高度不确定性”，成为当前房企必须面对的行业特征。所以，焦虑是普遍的，是全行业的。
因此，当购房者指着房价温度计大骂，气温这么高，工资这么低，没有降温费，还叫人活么？房企也在指着温度大骂，空调有污染，用电成本高，这是要房企老命啊！
PART2-路在何方
于是，我们看到了一个信号，开发商纷纷祭出第二套方案，想要“金蝉脱壳”。
就连房企“全国道歉大会”，在抹掉眼泪，深鞠一躬之后，开发商仍然不忘告诉媒体，他们联系了袁隆平教授搞农业，还要强势发展机器人，向全球招募工业机器人系统集成、智能机器人研究、人工智能、智能家居、物联网等智能制造领域的人才。
有时候真的看不懂，房企究竟要做些啥？如果是绿地搞“大基建+大金融+大消费+大科技+大健康”，还能和房地产挂钩，算是一家开发商；碧家搞机器人是要干什么，彻底绝杀置业顾问么，有机器人对答如流，你还招聘置业顾问干嘛？
记得某位专家说，万科不会真正抛弃房地产，房地产是万科的“流量入口”，万科更希望通过这个入口，打开一个全新的世界，最终实现转型。
这话突然一听感觉是没有问题的，但仔细想想也有问题，因为房企不仅搞开发、做社区、玩智能、搞教育、做美容、做娱乐会所、设计法拉第、研究生命技术、卖自来水、造金丝猴、倒手汽油、建地铁、搞PPP，最近发现有些房企开始捞偏门，比如招募养猪合伙人、贩卖外国红酒。
这些好像和地产的“流量入口”不沾边吧？如果说美容行业还能和空间地产有些关联，那么法拉第、生命技术、养猪真的房地产没任何关系。
开发商究竟在干什么，已经完全看不懂了，几年前互联网公司做公寓，开发商抗议说“互联网入侵房地产”；如今，“开发商挽救互联网”之后，又开始抢别人的饭碗了？
所谓的“房企转型”，是不是拿资金跨界砸人，抢别人的饭碗，让其他行业的饭更难吃，钱更难赚？绝对不是，房企转型是“行业降维淘汰，企业升维精进”，如果把“转型”理解为“转行”，与找死无异。
PART3-西安房企
于是，有人提了一个尖锐的问题，西安房地产企业如此赚钱，有没有考虑转型？西安能否通过房企“转型”，实现城市升级？
此前，王书记指出了西安经济的畸形，2016年“从民间投资占房地产投资比重看，去年，西安市房地产业投资1955亿元，其中民间投资1443亿元，占比73%，比重很大。”而浙江民间投资占房地产的比重为40.9%。
说的再直白一点，2016年招商引资73%都和房地产有关，如果僵局不改，房地产兴则西安兴，房地产衰则西安衰。能否借助房企“转型”释放价值，驱动城市发展，不说提振经济，能否增加一些配套和基建？或者增加一些产业和就业？
2017年以来，西安官方也是煞费苦心，开出了不少优惠和条款，对于西安土地市场规范大刀阔斧的调整。过去，土地市场盘根错节，黑幕较多；如今，土地市场正本清源，市府收权；官方企图以土地为“诱饵”，引进产业“入驻”。
紧握土地资源，把握房企命脉，政府开始要求房企自持商业、竞教育配套费、竞现房比例、总部引进、酒店配套、盖人行天桥......
这些新鲜的土地拍卖方法，在一定程度上给各区县土地招拍挂做出了示范，但遗憾的是房企即便想拿地，也没有办法给开发区又盖学校又建批发市场又建医院又建垃圾场。能够给西安带来产业的开发商实在太稀缺了。
西安大型房企之中，万科发展的比较全面，相继在曲江、港务区、西咸拿地，做创业园区、企业公馆、综合体，万科在住宅之外，做了不少尝试，比如长租公寓“泊寓”、写字楼、创意园区、教育营地等等。还有龙湖，涉足物业输出、商业运营、长足公寓等等，龙湖公寓品牌“冠寓”，2018年要扩充到3000家门店。
除此之外，还有华润置地，要在曲江、浐灞、国际港务区建造“三大中心”，算上三桥万象城，已经是“四大中心”，在大西安三大主轴线上布局了商业、会议、展会、奥体等多种产业，值得仔细研究。
但如果尝试止步于这些，还远远不够，西安需要大量的产业落位，仅仅只有万科、龙湖、华润的尝试，还略显单薄。
PART4-土地变局
现在西安拿地还处于B2C，官方也缺少配套建设资金，拿地相对比较容易。但按照目前西安土拍条件设定，或将快速进入双边时代，进入一个B2C+B2G的市场！
正如亿翰智库董事长陈啸天所强调，“（开发商）开始慢慢帮助政府解决产业痛点，房企已经开始成为国家产业的载体之一”。因为房地产不是一次性售完，房企想要滚动开发，保持长效利润，必须在解决企业自身问题的同时，帮助政府做产业，客观的来说，官方把做产业的任务加在了企业头上，刺激房企发展，形成双边关系。
有这样前瞻眼光的房企不多，因为在解决企业单一自我价值的同时，还要孵化城市产业，兼顾社会利益。但也 惟有这样的企业才能够获得长期发展，前景广阔。
2012年北京某开发商想要拿地，先得解决市民买菜难，修建“菜市场”；2015年浙江某开发商拿地，官方给出的条件就是配建公共厕所、中水、市政道路等基础建设；除此之外，还有配建立体停车位、配建租赁房等等要求。
未来房企拿地，一定是越来越难，一地难求，有钱也不行。因为，想要拿地，一定是条件苛刻，必须搭配产业，去解决城市“痛点”，以促进经济发展的高度去拿地，这才是房地产发展的长效机制，比如农业地产、小镇拿地、科技园拿地、物流园拿地、城市地标拿地、医院拿地、学校拿地、菜市场拿地.......
但我们看一下西安房地产的实际情况，其实是不容乐观的，至少在B2C+B2G落位上，西安与成都、杭州差距很大，不仅是城市能级差距，连思想也有差距。
目前，河北房企“三强”荣盛集团（大地产+大健康+大金融）、华夏幸福（10大重点产业+超100个产业集群）、隆基泰和（地产+物流+清洁能源）都已经进入西安，但除了荣盛在临潼做文旅健康产业之外，似乎隆基泰和只是搞住宅开发，华夏幸福一点没动。
还有一个现象，2017年以来西安引进了不少产业小镇，譬如融创军工小镇、科为翱翔小镇、保利丝路小镇、腾讯的双创小镇、远洋国际艺术臻藏小镇、招商蛇口的丰禾智慧小镇、蓝城小镇等等，都已经签约，却没有一个详细资料流出，无法细述，令人遗憾。
PART5-思维异变
目前，西安土地有多难拿，从大型房企的拿地方式来看，就比较清楚了。
仔细对比一下万科、融创、碧桂园、恒大，你就会发现，如果不是通过并购、联合、参股开发，一旦参与土拍，很容易捧出地王，碧桂园就是典型。还有房企比较洒脱，比如恒大，除了一个悦龙台之外，恒大已经将主力杀入地市级。
当市场进入B2C+B2G之后，我们会发现，西安土地越来越难拿，房企生存空间十分有限，土地流拍也会越来越多。
一方面是限价关系，很多土地溢价不足以达成预期，索性不做；一方面是“遏制房价增长”，让房企对短周期并不看好，导致消极拿地；另一方面是西安招拍挂限制条件变多，限地价、限房价、竞自持、竞配套费、竞现房、竞廉租房等等，考验开发商的盈利能力，很多甚至在前面设定一个房企TOP50强，能够参与的房企更少。
B2C+B2G是一个大趋势，这需要房企有更高级的思维，诚如一大批万科城市配套服务商，中国金茂城市运营服务商......都是企业发展的新高度，当然反过来说也是一种更高维的拿地模式。如果这些企业能够做成，也能够加速城市产业落位。
但西安从来都是一座后知后觉的城市，房企转型浪潮，如何通过房地产“转型”推动城市发展，解决社会就业，积贫积弱的西安，能否赶上这一波么？
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