北京的房價降了，但為何房租卻開始大漲？
有人將這一輪北京房租大漲歸罪於長租公寓的哄抬，這顯然過於高看了他們的實力。長租公寓在北京的住房租賃市場並非主流，在個別區域，這些長租公寓可能的確哄抬了租金，但在整個北京市場，他們還不具備這樣的實力。
即使這些中介資本在北京的租賃市場具備了足夠的影響力，想要哄抬租金價格，也必須建立在一定的供需基礎之上。如果北京的住房租賃市場處於供過於求的狀態，這些中介也不敢違背市場規律貿然哄抬租金價格，否則無異於自尋死路，中介敢於哄抬租金，一定是建立在北京租賃市場供不應求的基礎之上，中介的哄抬，只不過是在供求關係上借勢。真正引發租金價格上漲的，還是由供求關係決定。
那麼，北京住房租賃市場的供求關係究竟發生了什麼變化呢？
圖 | 攝圖網
從需求的角度來看，由於2017年以來北京房價開始出現下跌，導致更多的購房者陷入觀望狀態，等待房價進一步下跌，因此，這部分原本應該進入購房市場的人群，選擇了暫時租房，增加了租賃市場的需求。今年上半年，北京的住房成交量同比下降了35%，而租賃成交量上升了11%，此消彼長的趨勢非常明顯。
而從供給的角度來看，2017年11月，北京大興火災悲劇發生之後，北京市對地下室、群租房等違章建築展開了史上最大力度的清理整頓，從清除安全隱患的角度來看，這一輪清理可謂卓有成效，但由此帶來的一個客觀事實就是，中低收入人群的居住面積大幅減少，大清理之後，部分人群選擇了返鄉，但更多的人還是留在北京，租房市場的供求關係開始變得緊張。
如果說供求關係失衡是房租上漲的導火索，從更深層次來看，當前北京房租上漲，很大程度上是在吞嚥過去房價大幅上漲帶來的苦果。
從國外成熟市場來看，房價和房租之間通常保持一個合理的比例，租金回報率（住房租金/住房總價）通常在4%以上甚至更高，一個合理的租金回報率，是判斷房產是否值得投資的重要標準。但在我國，租金回報率長期處於失真的狀態，不僅低於國外成熟市場的水平，甚至長期低於一年期存款利率，比如北京等一線城市的租金回報率大概只有1.5%，以國外的租金回報率來測算，這樣的房產並不值得投資。但是，儘管租金回報率並不合理，國內房產價格的持續上漲，相當於以一個泡沫支撐了另一個泡沫，使得購房者並不用過多考慮租金回報，房產自身的鉅額增值足以讓投資者忽略租金回報率。
但是隨著北京房價不再上漲甚至開始下跌，以泡沫支撐泡沫的擊鼓傳花的遊戲中止，房租的重要性就開始凸顯，尤其是最近幾年高價購房的房東，開始要求更多的租金回報來彌補房價下跌的損失。長期以來被忽略的租金回報率，終於開始在中國房地產市場發揮作用。
如果僅從租金回報率的角度來看，當前北京等一線城市的房租並不算高，假如北京市一套價值1000萬元的房產，按照當前4%的無風險回報率來測算，持有1000萬的現金，一年的收益至少應該有40萬元，而持有一套1000萬的房產，一年的租金只有15萬元左右，即使再上張一倍，年回報率也只有3%。當然，這並不是說北京等一線城市的租金水平很低，當房租佔去了一個人一半的收入，或者租金幾乎和供房的按揭相當，無論以怎樣的角度來看都已經算得上極高。
以租金回報率的角度來看，北京的房租還處在較低的水平，但從居民實際收入水平來看，北京的租金已經讓人難以承受，那麼，問題到底出在哪裡？
問題的癥結在於，過去幾年我們的房價漲幅實在太大。在租金回報率（住房租金/住房總價）這個公式中，當超高的房價扮演了分母的角色，租金回報率無論怎樣來算，都只能是一個極小的百分比。所以，如果想要國內的租金回報率迴歸到合理水平，只有兩條路徑，一是房價大幅回落，二是租金大幅上漲。在當前中國經濟背景下，房價大幅回落和租金大幅上漲，到底哪一個的概率會更大呢？
圖 | 攝圖網
在過去房價大幅上漲的背景下，房東對於房產的主要關注在於房產增值，對於租金回報並沒有過高的要求，在房價上漲的大風暴下，房屋租賃市場還是一個相對安全的避風港，對很多人而言，即使買不起房，至少還可以選擇租房，但當房價持續上漲的勢頭難以持續，甚至開始掉頭向下，租賃市場也就不再是避風港，而是來到了風口浪尖之上，過去高房價引發的風暴，終於刮到了租賃市場。
去年以來，購租並舉成為我國房地產調控最重要的長效機制，很多城市甚至給予租房人就近入學甚至租房落戶的待遇，讓很多人歡呼租房者的春天即將到來。不過，現實總是比想象的殘酷，租房者還沒有等到購租並舉的春天，房租上漲的冬天已經提前到來。
購租並舉的本意是鼓勵更多的人租房，而不是人人買房。對政府而言，鼓勵更多的人租房，相當於在租房市場增加了更多的需求，那就勢必要提供充足的供給，否則，如果供給無法滿足新增的需求，只會帶來租金更快上漲。
近期北京房租價格上漲引發關注之後，有關部門召集10家中介開會，後者做出了兩個月不漲租金的承諾。不過，行政管制價格的結果，通常是會帶來更大的報復性上漲，和約談中介相比，有關部門更應該做的是儘快增加租賃市場的供給，改變租房者在市場中的弱勢地位。
圖 | 攝圖網
如果住房租賃市場的供求狀況得不到改善，政府對於強勢一方的任何打壓，最終都會以更大的力度轉移到弱勢一方的身上，這種規律在以前的住房買賣市場已經被屢屢驗證，未來可能會更多出現在租房市場，比如傳言中即將出臺的房地產稅。房地產稅的徵收對象是擁有多套住房的人，也就是租賃市場上的房東，如果未來租賃市場依然處於供不應求的狀態，到時候房東可以輕易將房地產稅的成本轉移到租客身上，原本是對多套住房者的徵稅，最終將演變成對不購房者的又一次懲罰。而不管是買不起房還是不願意買房的人，都不應該承受這樣的懲罰。
過去人們常說，80後是最倒黴的一代人，很多不好的事情都讓他們給趕上了。現在來看，90後的境遇可能更加悲催。至少在住房這件事情上，80後依靠自己的奮鬥還有買房的可能，實在買不起至少租得起，但對於初入職場的90後，靠自己買房幾乎沒有可能，而租房的空間也在被一點點擠壓。
大家都在看這些
董卿：除了刻苦我不會用其他方法去獲取機會
馬思純：在戲裡看世界
從風流公子到一代高僧，李叔同為什麼要出家？
為什麼人行道上的規範可以被任意侵犯？| 那些“與人為敵”的中國城市設計
打車為什麼變難了？
達·芬奇：同性戀、私生子、左撇子身份成就的天才
如何克服玩手機、網絡購物、看劇上癮？
點擊以下封面圖
一鍵下單「與時代同行」
閱讀更多 三聯生活週刊 的文章
