往年年底大家都會探討一個話題，新的一年房地產價量走勢會怎麼樣？而今天大家換了一個問題，大家都再說：
2018年，樓市調控還要持續到什麼時候？這幾乎已經成為朋友之間聊天最高頻的問題。當下的樓市研究，政策因素已經比肩市場因素。
今天我嘗試著和大家和大家說說這個話題，說的不對的也請大家多擔待。
01
首先我們需要明白一個環節，就是地產這行為什麼要調控
調控的本質是什麼？
是為了控制房價還是抑制成交還是調節泡沫……到底核心目的是什麼，這個問題不回答簡單的揣測調控週期都是不厚道的。
我想和大家分享兩個故事，這兩個故事都發生在一個人身上。
來自兩千多年輕齊國的治國大臣管仲
關於管仲，應該是中國早期最擅長用市場經濟治理國家的一個人了，關於他的治國故事有很多很多，有兩個特別有意思。
第一個故事：楚國購鹿
什麼意思，齊國想要滅掉楚國，問有什麼辦法，管仲就悠悠的說了一句：老大你就高價買楚國的特產鹿吧。
楚國活鹿的價格為八萬錢一頭，管仲讓齊桓公派中大夫王邑帶了二千萬錢去楚國大肆蒐購。
楚國老大說：我沒道理和錢過不去啊，就讓他們來買吧，我們把所有的鹿都捉給他。
下面的人聽到老大這個意思，就所有百姓蜂擁而至，所有的人力物力都投入到捉鹿這件事上。
這時管仲讓大臣隰朋悄悄地在齊、楚兩國的民間收購併囤積糧食：楚國靠賣活鹿賺的錢，比往常多了五倍；齊國收購囤積的餘糧，也比往常多了五倍。
楚國也因此卻誤了農時，而這時管仲下令封閉與楚國的邊境。結果楚國的米價瘋漲，逃往齊國的楚國難民多達本國人口的十分之四。楚國元氣大傷，三年後向齊國屈服。
第二個故事：衡山之謀
衡山國盛產兵器，管仲在起兵前一年就派人到衡山國高價收購兵器；和楚國一樣，衡山國百姓紛紛放棄農業轉而打鐵。
一年後，齊國派人購運糧食，依然是高價收購，包括衡山國的其它國家百姓都運糧賣給齊國。
隨後，齊國突然封閉關卡、停止收購糧食和衡山國兵器。並且對衡開始山國出兵。此時衡山國已經無糧可用，兵器也差不多賣光了，又不能在別國買到糧食，在經濟和軍事兩個戰場上敗的精光，只得奉國降齊。
好了，就是這兩個故事，也是管仲同學非常善用的一個計量。
不知道各位有看出什麼端倪麼，大致的結論是，當整個國家所有的人力財力都集中在某一個領域，追求過分畸形的利潤的時候，必然就會造成其他領域的真空和癱瘓， 而此時整個社會就像胡克定律一樣，外部稍微給一點力就會造成非常大的影響。
雖然說現在的中國不會出現那麼誇張那麼極端的情況，但是如果所有的錢都湧向了某一個領域，而且是誇張的湧入，那麼可以想象的是，其他地方就容易失去人才、創新、動力、興趣……
如果被抽去資金的行業發生在一切重要的領域，那麼就是相對比較危險的時候。
02
好，那再來看下房地產的現狀是什麼？
場景是怎麼樣的呢？
首先他是一個異常龐大的一個行業，整個行業裡充滿了資金池。
而且吸納資金的增速一直在瘋狂的提升，在2016年這個數據達到了頂峰。
所以2016年的房地產，不僅龐大的裝了很多錢，而且還在一路狂奔，按照傳統，越龐大的產業他的增速越接近國家經濟的平均增速，而房地產在2016年卻是一個意外。
那麼在2017年這種現象有緩解麼，我們來看下人民網的數據。
2016年已經是歷史巔峰，而2017年一點停下來的意思都沒有。
因為地產的強勢，雖然我們在各個環節都嘗試打壓。
但是錢還是換著法子的從各個渠道開始流入。
我們知道，資本永遠是逐利的，不會考慮太多，他理所當然會流向最有利的地方，而現在的市場，房地產依然是一個很好的選擇。
03
而如果錢流入到地產太多之後會發生什麼
我想有一個人的言論或許值得一聽，這句話是馬雲提出來的，但是卻是藉著李連杰的嘴巴說的。
今年雙十一有一個功守道的點，後來我們發現這是馬雲和李連杰一起成立的太極文化的公司。當初馬雲就給李連杰提了三個要求，其中有一個特別有意思。
叫永遠不要去碰地產。
毫無疑問，馬雲運營的阿里巴巴已經成為一個龐大的經濟體，那為什麼馬雲這麼抗拒房地產這件事呢？
答案在去年差不多這個點的時候，馬雲有過一次比較清晰的回答。那個點也恰好是樓市最瘋狂的時候。
他的原話是這麼說的：
今天互聯網和電商並沒有去過分擠壓傳統商業，而是整個傳統商業在面臨急劇下滑，電商只是在全部下滑的經濟形勢下，出來的一點新的希望而已。如果沒有電商，今天傳統商業依舊會下滑。
因為中國原來的，特別中國原來的零售行業，全是基於房地產，房地產這個行業在整個中國過去二十年的高速發展，特別地價炒的那麼高，人們關心的是從房地產裡面賺到錢，而不是考慮到如何通過零售去服務和支持好消費者，通過服務和零售去支持好製造業的變革。
零售業因為揹負上房地產的高房價，變成了市場回報率極低的一件事，所有人都寧可空置商鋪等待門面增值，沒有人真心去想過提升產品和服務這件事。
04
這某種程度上是事實，且大量的各個城市裡發生
而這個故事的背面就是，作為製造業這樣的中國經濟託底行業，反而在這個時候變得很拮据。
當整個社會的資金流動變得不平衡的時候，這個就非常類似管仲故事裡提到的那兩種現象，危機也開始產生。
而對於政府來說，通貨膨脹的核心是希望全面的刺激各個領域，而不是房地產一個領域，他當然不會允許這樣的情況發生。
所以寫到這裡我們或許可以再來咀嚼下前段時間周小川提醒大家的明基時刻。
這個名詞由美國著名經濟學家海曼·明斯基提出。他認為，金融市場具有內生的不穩定性，在經濟繁榮時期，投資者們往往傾向於承擔更多的風險加大投資，然後拉動經濟繁榮；
隨著時間的不斷推移，投資者們承受的風險逐漸超過收支不平衡點，緊接著資產突然崩潰的時刻來臨。
所以調控也就在這樣的背景下發生。
好了，不知道各位有沒有看懂這其中的邏輯，如果只用一句話來說，房地產調控的核心邏輯在於阻止資金過快的湧入房地產市場，這是所有調控的根本。
05
明白這一點之後，我們再來看下
從2016年930之後到現在，這一輪調控有什麼獨特之處？
首先我們可以看到，在2017年上半年開始，除了提升首付以及貸款利率之外，還有限購、限價、限售等非常多的非市場模式的調控。
很顯然，這些政策他一定不是長期性的，但是藏在這些政策背後又是什麼呢？
我們看到下半年開始，一些過去我們不常見的政策開始出臺了。
我們最強烈感受到的，比如說共有產權房，價格低於市場價，一般人可以購買，但是五年後才能進入市場流通，並且溢價成分業主和政府分成。
再有比如最近力度很大的租賃住宅，這個政策的落地本身會最大程度的將中國人的購房年齡往後推移，這符合國際趨勢，但本質上也說明了現在商品房的價格確實比較高。
還有包括在北京出臺的大量限價房，為什麼如今的北京房價開始波動，本質上就是政策指向性的限價房在大量的出讓，導致商品房變得非常的被動。
所以這些房源的入市，本質上也就說明了從今年開始，房地產的土地制度開始改變，未來的房屋供給的來源變得更加的多元
另外包括房產稅在近階段也一定會落地，房產稅本身不會徵收太高的額度，這也決定了短期內抑制不了房價，但是長期來看效果還是很明顯的。
包括我們在雄安嘗試試驗不一樣的戶籍制度。
所以從土地制度，財稅制度以及戶籍制度的各種改變來看，這些調控的出發點都不是在消費端，而是在房地產的源頭就開始布控機制，所以很顯然這是一個長效機制。
這是這一次調控和過去的本質不同，過去從消費端的調控本質上不會對樓市產生根本性影響，房地產處於短週期波動階段。而這一次從源頭出發，目的就是為了建立樓市的長效機制，目的就是為了治標也治本， 未來可以不用為了房地產如此疲於奔命，因為這個行業的不正常也會吸走很多輿論注意力。
而本質上那些限購、限售、限價的調控政策，目的是為了讓這個行業速凍，使得樓市長效機制還沒有完全落地之前，可以讓這個行業不至於失控。
好了，如果到這個環節各位沒有問題了。
06
我們可以回過頭來看，那這些政策到底什麼時候會結束
對我來說，我認為這些政策的收口時間基本上等於長效機制的樣板開始落地的時間。
而項目從土地端到運營要多久時間，開發週期都在2年以上。
所以滿打滿算，從2017年開始的調控，到了明年2018年依然是調控嚴控期，房地產依然需要相對冷凍，為長效機制爭取寶貴的時間。
因為調控的邏輯發生的改變，所以本質上行業在2017年開始進入了新週期。
那執行力度會有多狠，我覺得只要不把租售並舉給徹底落地了，商品房市場就沒有放鬆的可能，所以很多時候我和一些開發商朋友開玩笑說，想要自己房子這邊鬆鬆綁，那就把要求持有的面積運營好了，做出一個租賃樣板出來。
這是玩笑，但很多時候也是事實。
而上週我參加2017年明源中國房地產總裁峰會的時候，陳勁松在他的演講內容裡也提到，2018年的房地產毫無疑問是一個小年，本質也是因為地產行業在進入深度的轉型。
07
所以一定要我給2018年的樓市提點建議的話，我大概有這麼幾條
1、 既然明確了進入一個新的長週期，所以本質上未來房價暴漲的可能性不會出現，與其期待等待，不如踏踏實實面對問題。
2、 在這兩年採取ALL IN姿態進入的其實是非常危險的，如今這個樓市，賣就是虧，不賣就是死，沒有對沖機制幫你緩衝房企就非常容易踩空。
3、慘烈競爭的市場，利潤永遠是最後考慮的，活下來最重要，所以給多少錢沒虧太多就趕緊賣，等到這輪週期過後，房企之間的兼併收購也結束了，未來才是獲利時代。這種場景在當年白色家電寡頭壟斷的週期內已經上演過千百回。
4、關注地產，不如關注房企的股票。這輪調控的本質也是希望行業可以更加健康發展，本質上依然是趨好。所以當地產流不進錢而整個行業依然看好地產的話，那麼錢會流入到房企的股票裡，還是那句話，錢是最聰明的。
所以對於調控的週期，第一我們可能猜不到一個明確的時間點，因為他是一個長效機制，第二猜到了或許也不知道未來的走勢，因為行業的本質發生的變化。第三真讓你猜到了又怎麼樣呢。
所以最後來一句，如果還有人問我，這輪調控還要多久，我會說：很久很久很久。
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