這裡是辦公室、家、還是咖啡館
“這是我們第一家有魚缸的辦公室。牆上還畫了石榴，從一樓到地下室的樓梯一側的牆上，還繪製著經過再次創作的‘千里江山圖’……”這一家位於北京、以“中國風”為主題設計聯合辦公室內景頗為特別。而像這樣獨具設計風格的聯合辦公場所越來越多。
“花1塊錢在聯合辦公打桌遊”、“2700塊租上海500平米大豪宅……”這類有趣的現象開始頻繁出現在大眾眼前。伴隨這一市場迅速崛起，聯合辦公業態的也逐日豐富。
聯合辦公迅速崛起
成辦公新生態？
聯合辦公領域的崛起是中國共享經濟蓬勃發展的又一重要例證。根據國家發改委國家信息中心旗下共享經濟研究中心的研究，中國共享經濟企業的市場交易額在2016年達到了3.34萬億元人民幣（5,320億美元），同比增長97%，並且在2017年達到4.92萬億元人民幣（7,820億美元）同比增長47%。
隨著人們對工作效率的高速要求和有效產出成正比，聯合辦公領域的持續擴張是基於：
● 大量公司以及私募基金向聯合辦公領域注入資本
近年來，聯合辦公迅速崛起，在很大程度上，受到了業內風投的推動。自2010年成立以來WeWork已成功獲得69億美元的融資，並且融資仍在繼續。與此同時，中國的優客工場在2015年成立之後，該公司共籌集約4.16億美元的資金。此外，氪空間也在同一時期獲得1.43億美元的融資。
▲全球資金募集數量
▲數據來源: Crunchbase; CB Insights; 新聞; 戴德梁行研究部
然而，部分聯合辦公運營商的急速擴張或將帶來一定的風險和挑戰。
嚴區海
高級董事
北中國區寫字樓-企業服務部主管
盈利模式單一是聯合辦公的一個瓶頸，聯合辦公運營商一直在探索不同的盈利模式，可目前為止主要靠租金差來獲得盈利。部分核心區域的寫字樓原始租金成本非常高，因此在激烈的競爭環境下容易出現賬面虧損。在運營層面，聯合辦公也面臨一定的挑戰，例如在同一個城市管理超過20箇中心的時候，容易導致管理水平下降從而影響用戶體驗。
● “千禧一代”崛起在富有創業精神的新時代
中國的千禧一代大都出生在獨生子女政策下，成長於科技發展的新紀元，他們看待世界的方式和他們的父輩截然不同。他們對於共享相關的新技術的青睞對房地產行業產生了強烈的影響，他們會覺得傳統父輩們的四四方方寫字樓，白牆，藍色格子間是十分無趣的辦公空間。
預計這種影響在未來幾年內仍將持續增長。聯合辦公就是為千禧一代量身定做的，符合他們的特徵：創業、精通科技、靈活、協作以及流動性。截止2017年，在大中華區工作的千禧一代人數已達4.31億，預計到2022年將增加到5.09億，這一群體將逐漸成為企業成員的主力軍。
▲ 中國新註冊企業總數
● 跨國企業開始尋求靈活的租約和節約成本的租賃
聯合辦公空間給企業提供了很大辦公靈活性，靈活的租約形式不會再以傳統的三年租約所束縛，相反，他們只需要在合適的時間段內對所需要的辦公桌數量做出承諾即可。
▲上海核心區域寫字樓租賃成本：聯合辦公 vs 甲級寫字樓
● 先進的技術促進了聯合辦公領域的變革
全球共享經濟的發展離不開科技領域的創新。筆記本電腦和智能手機越來越普及，人們可以選擇在任何地方辦公。優質的服務和配套設施很重要，對於聯合辦公來說真正讓他們在品牌競爭中脫穎而出的正是技術支持。他們會用心打造內部“社區”平臺，會員通過使用線上平臺就可以預定會議室，購買服務或零食。
聯合辦公的核心價值是提升辦公效率。如何在這種新的辦公空間裡融入更多科技元素從而提高效率值得各品牌運營商思考。
▲聯合辦公線上平臺範例
整合併購的運營模式
未來是否向二線城市擴張？
在未來幾年，聯合辦公領域將經歷整合期：具有競爭優勢的聯合辦公品牌的市場份額仍將增長，而許多小品牌管理的聯合辦公空間會被整合到擁有更廣區域聯繫的大品牌中。
▲數據來源：公司網站; 新聞; 戴德梁行研究部
同時，各大品牌也在尋求商業模式上的創新，以期提高競爭力、品牌效應和客戶黏性。
❶ 向二線城市擴張，與商業業態相結合
大型聯合辦公品牌向二線城市擴張，預計未來會看到越來越多的聯合辦公空間與購物中心的合作。
▲二線城市聯合辦公空間熱點區域
❷ 搭建工作和生活的橋樑——聯合辦公和共住空間
在旺盛需求的促使下，預計會有越來越多聯合辦公和共住空間結合的案例。
解碼
未來辦公新生態
▲戴德梁行北中國區寫字樓-企業服務部主管及高級董事嚴區海出席“2018中國商務服務大會暨展覽會主題分論壇”分享聯合辦公的現狀和展望
過去一年，大量資本進入聯合辦公領域從而推動了聯合辦公的急速擴張，按照目前擴張的速度，中國很快會成為全球最大的聯合辦公市場。 要想在快節奏的行業競爭中贏得優勢，客戶的體驗感和精細升級運營更加至關重要。
2018年中國的聯合辦公市場出現了更多運營品牌。各品牌都在努力探索其辦公空間的獨特性以及如何給企業租戶更多良好體驗和選擇，未來聯合辦公的品牌將會像酒店一樣針對不同的客群提供多種選擇。
與此同時，聯合辦公也在探索一條新路徑——通過改造城市核心區的老舊物業（尤其是營業情況不佳的老舊購物中心）提升物業的價值從而帶來租金溢價，成為城市更新的一個重要力量。
——嚴區海
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嚴區海
北中國區寫字樓-企業服務部主管及高級董事
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