“欲知各地樓市最新變化，關注戴德梁行媒體搶聽會。”這一期我們聚焦的城市主題是廈門。
“新”經濟與“新”業務的加速佈局令廈門的房地產市場迎來“新”氣象，兩岸金融中心區及頂級購物中心的入市成為佈局中最搶眼的部分。戴德梁行廈門媒體搶聽會聚焦廈門智慧新時代，互聯新經濟、東部新騰飛，對2018年上半年廈門房地產市場進行全方位、深層次解讀，並對下半年房地產發展進行了預判。
兩岸金融中心區成廈門新名片
觀音山及五緣灣是兩岸金融中心範圍內最早開發的兩大片區，區域內甲級寫字樓項目入市始於2012年，片區成形始於2013年，並與西部傳統商務區形成東西雙核格局。2014年，東部兩岸金融中心片區甲級寫字樓存量僅約15萬平，約為西部三區總和的65%。
▲分區甲級寫字樓租金、空置率及存量（點擊查看大圖）
今年，東部甲級項目存量超40萬平，超過西部三區38萬平的總存量，對比2014年，東部以170%的增長率遠超西部36%的增長率。
伴隨著橫貫東西，串聯幾大商務區的地鐵軌道交2號線建設提速，預計2019年東部交通不便的局面將得到有效扭轉。
頂級購物中心進入啟幕倒計時
2018年上半年，位於五緣灣—湖邊水庫片區的美歲城入市，帶來6萬平方米的供應量，全市優質購物中心存量增加至208.7萬平方米。新項目整體招商水平不如預期，帶動全市空置率輕微上升至8%，結構性因素又使全市租金下降至569元/平方米/月。
▲全市甲級寫字樓未來供應走勢（點擊查看大圖）
分區來看，新興商圈充滿活力，經營持續向好，中心商圈租金堅挺。備受矚目的幾大中高端商業綜合體將於2018年下半年陸續交付，將為本地零售市場帶來近32萬平方米的新增供應。
供不應求持續剛需需求保持旺盛
2018年上半年，全市商品住宅供應面積僅約54萬平方米，月均供應量僅9萬平方米，為2013年以來的歷史最低值。
在“強管控”的預售政策下，供不應求的局面持續惡化。此外，前兩年的高溢價地塊項目陸續進入供應期，尾盤項目進入清盤期，塑造了上半年新增商品住宅供應，其中，面向首改需求的三房產品佔比高達48%，其次為二房及別墅產品。
▲廈門商品住宅供求走勢（點擊查看大圖）
商品住宅成交僅約58.7萬平方米。從產品的成交結構看，剛需類二房及一房需求保持旺盛，平層、複式及別墅產品等純改善類產品成交佔比亦突破30%。廈門70城新房指數自今年3月起出現回升。
▲上半年商品住宅戶型供應及成交佔比（點擊查看大圖）
二手住房成交面積僅約71.3萬平方米，較去年同期下降64%，但成交面積普遍高於一手住宅。
2016年以來，剛需及首改的旺盛需求，均推動廈門二手住房售價數輪暴漲。2017年三季度後的調控收緊及成交銳減並未影響優質二手住宅售價指數維持高位。2018年起，儘管優質二手住宅售價指數出現高位回落，但整體看來售價指數仍高於2016年及2017年同期水平。
不同於售價，廈門優質二手住宅租金指數整體維持平穩，2017年一季度的峰值指數較2016年僅增加17%二手住宅租金指數自2018年起出現一定程度上升，但整體租金指數水平均低於2016年及2017年同期水平。
▲各區商品住宅用地成交情況（點擊查看大圖）
全市商住用地方面，上半年成交109.1億元，溢價率僅7%，樓面地價約24,695元/平，較去年降低4%，高溢價消失，地價略有回調。國企成為上半年商住用地市場的主要贏家。另外，上半年廈門市成交全省首幅租賃居住用地，2018P01地塊，標誌著租賃租房工作規範化經營時代的啟幕。
潘育敏
廈門分公司總經理
目前的長租公寓市場有以下五方面侷限，包括：用地或項目獲取成本較高影響租金水平；客群以畢業生或職場新人為主，其他客群需求受限；客群擴大後的管理將成為未來規劃及運營的難點；租戶的權益，特別是戶籍、教育、醫療等民生權益的保障；融資能力，自有資金或政府資金仍是現階段本市運營商的主要資金來源，但新型融資渠道，如REITs，在本地並未出現。
甲級寫字樓需求轉向活躍
甲級寫字樓需求轉向活躍
甲級寫字樓需求轉向活躍
廈門甲級寫字樓市場需求轉向活躍，帶動空置率下降至19%，為2016年以來的歷史低值。全市甲級寫字樓租金保持整體平穩，達117元/平方米/月，同比下降1.2%。
▲全市甲級寫字樓租金及空置率變化情況（點擊查看大圖）
分區來看，位於東部的兩岸金融中心表現最為搶眼，2018年二季度空置率較一季度下降17個百分點。受行業引導政策及較好的營商環境吸引，大量互聯網企業選擇在廈門設立職能總部、區域總部，乃至全國總部，籌備期內，帶動兩岸金融中心片區內各甲級項目成交。
金融業及物流業緊隨其後，雖遠不及互聯網企業動則數千的承租面積，但就企業設立數量而言，仍然是廈門甲級寫字樓租賃成交的主力。比較而言，位於西部的鷺江道CBD、濱南濱北及兩岸貿易中心片區，則表現平平，受需求流出、樓宇老化、項目競爭等因素影響，出現不同下降。
預計2018年下半年，廈門甲級寫字樓市場將進入密集供應期。兩岸金融中心片區將供應近24萬平方米的甲級寫字樓，東部新興商務區總體量將超過西部傳統商務區。伴隨著供應的放大，特別是隨著位於島外海滄及集美兩區項目的入市，將拉低全市租金水平，並推動空置率相繼走高。
未來，地標購物中心入市，必將為廈門乃至福建零售市場帶來新品牌，引入新理念，樹立新標杆。寶龍一城及觀音山片區幾大商業體入市，廈門東部商圈格局也將發生改變，成為東部騰飛的最有力支撐。除此之外，島外商業體也將逐漸從社區購物中心升級為區域性綜合體乃至目的性消費綜合體。
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