“欲知各地楼市最新变化，关注戴德梁行媒体抢听会。”这一期我们聚焦的城市主题是厦门。
“新”经济与“新”业务的加速布局令厦门的房地产市场迎来“新”气象，两岸金融中心区及顶级购物中心的入市成为布局中最抢眼的部分。戴德梁行厦门媒体抢听会聚焦厦门智慧新时代，互联新经济、东部新腾飞，对2018年上半年厦门房地产市场进行全方位、深层次解读，并对下半年房地产发展进行了预判。
两岸金融中心区成厦门新名片
观音山及五缘湾是两岸金融中心范围内最早开发的两大片区，区域内甲级写字楼项目入市始于2012年，片区成形始于2013年，并与西部传统商务区形成东西双核格局。2014年，东部两岸金融中心片区甲级写字楼存量仅约15万平，约为西部三区总和的65%。
▲分区甲级写字楼租金、空置率及存量（点击查看大图）
今年，东部甲级项目存量超40万平，超过西部三区38万平的总存量，对比2014年，东部以170%的增长率远超西部36%的增长率。
伴随着横贯东西，串联几大商务区的地铁轨道交2号线建设提速，预计2019年东部交通不便的局面将得到有效扭转。
顶级购物中心进入启幕倒计时
2018年上半年，位于五缘湾—湖边水库片区的美岁城入市，带来6万平方米的供应量，全市优质购物中心存量增加至208.7万平方米。新项目整体招商水平不如预期，带动全市空置率轻微上升至8%，结构性因素又使全市租金下降至569元/平方米/月。
▲全市甲级写字楼未来供应走势（点击查看大图）
分区来看，新兴商圈充满活力，经营持续向好，中心商圈租金坚挺。备受瞩目的几大中高端商业综合体将于2018年下半年陆续交付，将为本地零售市场带来近32万平方米的新增供应。
供不应求持续刚需需求保持旺盛
2018年上半年，全市商品住宅供应面积仅约54万平方米，月均供应量仅9万平方米，为2013年以来的历史最低值。
在“强管控”的预售政策下，供不应求的局面持续恶化。此外，前两年的高溢价地块项目陆续进入供应期，尾盘项目进入清盘期，塑造了上半年新增商品住宅供应，其中，面向首改需求的三房产品占比高达48%，其次为二房及别墅产品。
▲厦门商品住宅供求走势（点击查看大图）
商品住宅成交仅约58.7万平方米。从产品的成交结构看，刚需类二房及一房需求保持旺盛，平层、复式及别墅产品等纯改善类产品成交占比亦突破30%。厦门70城新房指数自今年3月起出现回升。
▲上半年商品住宅户型供应及成交占比（点击查看大图）
二手住房成交面积仅约71.3万平方米，较去年同期下降64%，但成交面积普遍高于一手住宅。
2016年以来，刚需及首改的旺盛需求，均推动厦门二手住房售价数轮暴涨。2017年三季度后的调控收紧及成交锐减并未影响优质二手住宅售价指数维持高位。2018年起，尽管优质二手住宅售价指数出现高位回落，但整体看来售价指数仍高于2016年及2017年同期水平。
不同于售价，厦门优质二手住宅租金指数整体维持平稳，2017年一季度的峰值指数较2016年仅增加17%二手住宅租金指数自2018年起出现一定程度上升，但整体租金指数水平均低于2016年及2017年同期水平。
▲各区商品住宅用地成交情况（点击查看大图）
全市商住用地方面，上半年成交109.1亿元，溢价率仅7%，楼面地价约24,695元/平，较去年降低4%，高溢价消失，地价略有回调。国企成为上半年商住用地市场的主要赢家。另外，上半年厦门市成交全省首幅租赁居住用地，2018P01地块，标志着租赁租房工作规范化经营时代的启幕。
潘育敏
厦门分公司总经理
目前的长租公寓市场有以下五方面局限，包括：用地或项目获取成本较高影响租金水平；客群以毕业生或职场新人为主，其他客群需求受限；客群扩大后的管理将成为未来规划及运营的难点；租户的权益，特别是户籍、教育、医疗等民生权益的保障；融资能力，自有资金或政府资金仍是现阶段本市运营商的主要资金来源，但新型融资渠道，如REITs，在本地并未出现。
甲级写字楼需求转向活跃
甲级写字楼需求转向活跃
甲级写字楼需求转向活跃
厦门甲级写字楼市场需求转向活跃，带动空置率下降至19%，为2016年以来的历史低值。全市甲级写字楼租金保持整体平稳，达117元/平方米/月，同比下降1.2%。
▲全市甲级写字楼租金及空置率变化情况（点击查看大图）
分区来看，位于东部的两岸金融中心表现最为抢眼，2018年二季度空置率较一季度下降17个百分点。受行业引导政策及较好的营商环境吸引，大量互联网企业选择在厦门设立职能总部、区域总部，乃至全国总部，筹备期内，带动两岸金融中心片区内各甲级项目成交。
金融业及物流业紧随其后，虽远不及互联网企业动则数千的承租面积，但就企业设立数量而言，仍然是厦门甲级写字楼租赁成交的主力。比较而言，位于西部的鹭江道CBD、滨南滨北及两岸贸易中心片区，则表现平平，受需求流出、楼宇老化、项目竞争等因素影响，出现不同下降。
预计2018年下半年，厦门甲级写字楼市场将进入密集供应期。两岸金融中心片区将供应近24万平方米的甲级写字楼，东部新兴商务区总体量将超过西部传统商务区。伴随着供应的放大，特别是随着位于岛外海沧及集美两区项目的入市，将拉低全市租金水平，并推动空置率相继走高。
未来，地标购物中心入市，必将为厦门乃至福建零售市场带来新品牌，引入新理念，树立新标杆。宝龙一城及观音山片区几大商业体入市，厦门东部商圈格局也将发生改变，成为东部腾飞的最有力支撑。除此之外，岛外商业体也将逐渐从社区购物中心升级为区域性综合体乃至目的性消费综合体。
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