戴德梁行今年1月12日獲國資委邀請，助力“如何發揮國有企業不動產資源價值”研討會，獲得熱烈反響。
8月21日再次受廣東省國資委邀請，以“國有企業不動產運營管理及房地產估價、資產證券化”為題，為各單位及學員帶來盤活不動產土地資源的攻略分享，深入分析城市更新、資產證券化等新風口下國企實現不動產管理及升級的解決方案。
20餘家省屬國企，共計100餘領導及學員參與培訓，其中包括粵海控股集團有限公司、廣東省粵電集團有限公司、廣東省廣業集團有限公司、廣東省交通集團有限公司、廣東省建築工程集團有限公司等。
培訓主講人
曾國勝
高級助理董事
廣州估價及顧問服務部
英國皇家特許測量師
中國註冊房地產估價師
土地估價師
資產評估師
何肇烜
高級助理董事
廣州估價及顧問服務部
英國皇家特許測量師
中國註冊房地產估價師
國企不動產管理難題重重
國企不動產具有複雜性和特殊性，管理過程中會遇到不少問題，包括物業產權不完善影響經營、審批流程冗長且效率低下、重實物管理輕價值管理、土地閒置面臨被政府收回風險、物業低效利用與局部不夠用並存等。
城市更新全面激活不動產價值
房地產市場政府調控政策的逐步收緊、緊缺的土地供應與土拍新規，眾多房企爭先恐後在城市更新中競奪土地資源。城市更新作為房地產投資未來十年的新風口，助力國企不動產價值得到最大發揮，同時也是產業轉型升級的“助推器”。
它通過舊廠區的重新利用，使得舊物業得以盤活，煥發全新活力。坐落在廣州珠江邊的琶醍即為城市更新的經典之作，從啤酒舊廠搖身一變，成為廣州時尚新地標及旅遊打卡的必經之地。
▲琶醍效果示意圖
城市更新支持產業的轉型升級，強調產業導入。各省屬企業可從“工改工”、“工改商”、“科改科”等角度入手，清晰規劃企業舊廠改造事宜。
▲舊廠自行改造新政強調產業導入（點擊查看大圖）
資產證券化為盤活不動產帶來新招
在經濟降槓桿及房地產市場調控政策不斷變化的情況下，企業現金流受到擠壓影響。資產證券化將有助於企業實現融資並加快週轉速度，必要時更可通過出售資產取得流動性。
國內不動產資產證券化主要有五種類型：類REITs、CMBS/CMBN、運營收益權證券化、購房尾款證券化、物業費證券化。企業可以根據自身需求，靈活選擇最優的資產證券化方式。
▲國內不動產資產證券化主要類型
2014-2018年，不動產資產證券化產品發行數量與規模呈爆發式增長，2016-2017年期間更是在發行數量上翻了三倍。
▲2014-2018年不動產資產證券化產品發行個數與規模
除了產品數量和規模的飛躍式增長，其發行價值亦不容小覷。2014-2018年期間，不動產資產證券化產品共發行65單，價值累計高達1,679.3億元。
▲2014-2018年不動產資產證券化產品發行個數與規模
資產證券化對企業來說有哪些好處呢？提高資產抵押率、擴大直接融資規模；實現資產變現、增加利潤；降低資產負債率、改善財務指標；輕資產運營、資產管理收入等。 其中，在資產管理收入方面，“市場調研、租金及營運成本測算分析、指定租賃及營運管理策略、相關風險管理”成為實現資產價值提升的制勝法寶。
▲企業髮型類REITs及CMBS優勢
實力助陣國企實現資產證券化
戴德梁行在國企資產證券化方向有著許多實踐的成功經驗，助力多家國有企業順利達成不動產的資產證券化，實現資產變現、獲取更大融資規模及盤活物業，達到資源利用最大化。部分優秀案例分享：
項目類型：類REITs（權益型）
發行金額：總規模50億元
▲中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃（上交所）
項目類型：CMBS
發行金額：總規模60億元
▲招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃（深交所）
項目類型：CMBS
發行金額：總規模66.5億元
▲金融街（一期）資產支持專項計劃（深交所）
精彩活動花絮
本次培訓從企業管理，物業，房屋管理等角度出發，帶領大家深入瞭解如何通過政策及多樣性的資產管理方式來盤活土地資源，將土地價值最大化，是一場乾貨滿滿的盛會。
——廣東省國資委戴暉處長
戴德梁行也將繼續深耕國企資產證券化，為國有企業不動產管理升級提供更多、更有效的攻略。
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