引言
去年以來，我國宏觀槓桿率上升勢頭明顯放緩。2017年槓桿率增幅比2012—2016年槓桿率年均增幅低10.9個百分點。今年一季度槓桿率增幅比去年同期收窄1.1個百分點。去槓桿初見成效，我國進入穩槓桿階段。在去槓桿形勢下，房地產企業應如何打破資金困境，拓展新的資金渠道？成為一大痛點。
監管升級背景下市場融資渠道緊縮
▲戴德梁行中國區金融服務與顧問部主管張晟在峰會現場發表《去槓桿形勢下的融資策略探討》主題演講。
戴德梁行中國區金融服務與顧問部主管張晟在“RICS國際地產投資與管理峰會”現場發表《去槓桿形勢下的融資策略探討》主題演講，深入剖析央行、銀保監會及證監會四月出臺的資管新規對市場資金狀況和企業資金渠道的影響。
他指出，“去槓桿化”是指金融機構或金融市場減少槓桿的過程，隨著我國經濟發展進入新常態階段，企業及政府部門降低負債率對促進實體經濟發展，推動全社會經濟結構轉型具有重要意義。
此次一行三會發布的資管新規所針對的主要是金融機構資產管理業務中出現的剛性兌付、資金池配資、多層嵌套等問題，包括五大核心要點，基本涵蓋了信用市場經濟活動的各個方面。
今年年初以來，金融監管全面封堵非標融資和通道業務，同時通過上浮存款利率上限、降準等手段堵後門開正門，支持實體貸款和債券融資。然而，考慮到原有的非標融資轉至表內貸款、債券的難度，整體社融增速仍趨於下行。
根據央行6月發佈的數據，今年5月國內新增社融總量7,608億，同比少增3,023億，社會融資規模存量增速繼續降至10.3%。從結構上看，表外非標融資持續萎縮，委託、信託貸款、未貼現銀行承兌匯票減少4,200多億。債市調整、信用違約事件增多，5月信用債淨融資減少了434億，拖累社融增長。
創新型金融工具打破資金困境
其次，張晟對房地產企業主要資金來源進行了梳理分類，針對拿地、建設、運營到退出四個生命週期對應的融資工具一一闡述說明，並特別指出地產企業應重點關注資產證券化以及股權融資等有助於降槓桿或控制槓桿的融資工具。
此類融資工具同時也受到了相關政策的大力支持，尤其是資產證券化，其被認為是中國地產行業進入存量時代將會使用的最主要的退出渠道之一。
截止2017年底，國內企業資產證券化產品已累計發行1,165單，總額達16,347.06億元。其中，商業房地產抵押貸款（CMBS）20單，共計677.81億元，佔企業資產證券化產品歷史發行總額4.15%；類REITs（含權益型和混合型）29單，共計643.99億元，佔企業資產證券化產品歷史發行總額3.94%。
拓展創新模式，積極應對監管
面對當下監管嚴厲，主流融資渠道收緊的形勢，房地產企業應如何在困境中拓展新的資金渠道？張晟開出四劑良方：
☛積極開拓包括盤活存量、跨境融資等在內的全方位籌資渠道
☛做好項目土地、建設、運營、退出四階段全週期融資規劃
☛輕重結合，擴大“輕資產”業務模式比重
☛加強行業縱向合作，實現優勢互補，強強聯合
從長遠看，多融資渠道、基金模式運營是房企發展的大趨勢。但考慮到我國經濟所處的特殊階段以及資本市場尚未成熟這一現狀，房企融資模式轉型仍任重而道遠。政策層面來看，2018下半年地產融資政策仍會保持整體偏緊狀態。
對於房企來說，緊跟宏觀調控方向，積極拓展監管部門鼓勵的創新融資方式，這樣才能保持資金健康，促進企業長效發展。
▲“RICS國際地產投資與管理峰會”現場
▲戴德梁行亞太區董事局主席暨大中華區行政總裁張國正
▲戴德梁行華東區董事總經理黎慶文
▲戴德梁行大中華區資產管理主管張大維
去槓桿正對中國經濟金融產生深遠影響，金融服務實體經濟的質效提升，企業發展理念悄然生變，金融與經濟的良性互動助力中國經濟邁向高質量發展。
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