引言
去年以来，我国宏观杠杆率上升势头明显放缓。2017年杠杆率增幅比2012—2016年杠杆率年均增幅低10.9个百分点。今年一季度杠杆率增幅比去年同期收窄1.1个百分点。去杠杆初见成效，我国进入稳杠杆阶段。在去杠杆形势下，房地产企业应如何打破资金困境，拓展新的资金渠道？成为一大痛点。
监管升级背景下市场融资渠道紧缩
▲戴德梁行中国区金融服务与顾问部主管张晟在峰会现场发表《去杠杆形势下的融资策略探讨》主题演讲。
戴德梁行中国区金融服务与顾问部主管张晟在“RICS国际地产投资与管理峰会”现场发表《去杠杆形势下的融资策略探讨》主题演讲，深入剖析央行、银保监会及证监会四月出台的资管新规对市场资金状况和企业资金渠道的影响。
他指出，“去杠杆化”是指金融机构或金融市场减少杠杆的过程，随着我国经济发展进入新常态阶段，企业及政府部门降低负债率对促进实体经济发展，推动全社会经济结构转型具有重要意义。
此次一行三会发布的资管新规所针对的主要是金融机构资产管理业务中出现的刚性兑付、资金池配资、多层嵌套等问题，包括五大核心要点，基本涵盖了信用市场经济活动的各个方面。
今年年初以来，金融监管全面封堵非标融资和通道业务，同时通过上浮存款利率上限、降准等手段堵后门开正门，支持实体贷款和债券融资。然而，考虑到原有的非标融资转至表内贷款、债券的难度，整体社融增速仍趋于下行。
根据央行6月发布的数据，今年5月国内新增社融总量7,608亿，同比少增3,023亿，社会融资规模存量增速继续降至10.3%。从结构上看，表外非标融资持续萎缩，委托、信托贷款、未贴现银行承兑汇票减少4,200多亿。债市调整、信用违约事件增多，5月信用债净融资减少了434亿，拖累社融增长。
创新型金融工具打破资金困境
其次，张晟对房地产企业主要资金来源进行了梳理分类，针对拿地、建设、运营到退出四个生命周期对应的融资工具一一阐述说明，并特别指出地产企业应重点关注资产证券化以及股权融资等有助于降杠杆或控制杠杆的融资工具。
此类融资工具同时也受到了相关政策的大力支持，尤其是资产证券化，其被认为是中国地产行业进入存量时代将会使用的最主要的退出渠道之一。
截止2017年底，国内企业资产证券化产品已累计发行1,165单，总额达16,347.06亿元。其中，商业房地产抵押贷款（CMBS）20单，共计677.81亿元，占企业资产证券化产品历史发行总额4.15%；类REITs（含权益型和混合型）29单，共计643.99亿元，占企业资产证券化产品历史发行总额3.94%。
拓展创新模式，积极应对监管
面对当下监管严厉，主流融资渠道收紧的形势，房地产企业应如何在困境中拓展新的资金渠道？张晟开出四剂良方：
☛积极开拓包括盘活存量、跨境融资等在内的全方位筹资渠道
☛做好项目土地、建设、运营、退出四阶段全周期融资规划
☛轻重结合，扩大“轻资产”业务模式比重
☛加强行业纵向合作，实现优势互补，强强联合
从长远看，多融资渠道、基金模式运营是房企发展的大趋势。但考虑到我国经济所处的特殊阶段以及资本市场尚未成熟这一现状，房企融资模式转型仍任重而道远。政策层面来看，2018下半年地产融资政策仍会保持整体偏紧状态。
对于房企来说，紧跟宏观调控方向，积极拓展监管部门鼓励的创新融资方式，这样才能保持资金健康，促进企业长效发展。
▲“RICS国际地产投资与管理峰会”现场
▲戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正
▲戴德梁行华东区董事总经理黎庆文
▲戴德梁行大中华区资产管理主管张大维
去杠杆正对中国经济金融产生深远影响，金融服务实体经济的质效提升，企业发展理念悄然生变，金融与经济的良性互动助力中国经济迈向高质量发展。
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