王女士與某城開公司簽訂《房屋拆遷安置補償協議》。協議約定，城開公司應當提供置換房屋的面積為125.27㎡。王女士在去社區鄰居家作客時，發現與同樣規格的置換房屋相比，自己房屋少了有一個臥室大小的面積。王女士因此去找該城開公司進行交涉，城開公司自知理虧，遂安排測繪公司進行了測量。
至此城開公司承認確實存在交付面積縮水的問題。但是雙方因安置房屋縮水面積的大小發生了分歧，那出現這種問題怎麼辦呢？首先，城開公司交付的房屋面積嚴重“縮水”，構成違約，應承擔違約責任。王女士與某城開公司簽訂《房屋拆遷安置補償協議》，且不存在違反國家法律和行政法規的強制性規定，合法有效，協議雙方均應按照該協議全面履行自己的義務。《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行臺同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”
其次，城開公司應該承擔違約責任的方式是什麼呢？城開公司的交付房屋面積嚴重縮水，可以參考適用最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。根據該解釋第14條規定，出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
最後，房屋面積如何確定。根據《商品房銷售管理辦法》第三十四條的規定可以得知，按照常理推斷，城開公司在交付該房屋前，已經委託具有房產測繪資格的單位對房屋面積進行了測算，並將測繪成果提交房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記。王女士可先向房地產行政行政主管部門申請信息公開，查詢自己的房屋面積測繪成果。如果存在該信息，在測繪面積準確的情況下，該信息可以作為證據證明城開公司交付房屋面積縮水。如果測繪成果不存在，可以依據《商品房銷售管理辦法》第四十一條向房地產行政主管部門申請對城開公司進行查處。如果測繪成果存在測算失誤，造成重大損失或者存在弄虛作假行為的，可以依據《房產測繪管理辦法》第二十一條向房地產行政主管部門或者發證機關申請對房產測繪公司進行查處。
根據王女士的敘述可以得知，面積誤差比超過了3%。當事人有兩種選擇：第一，有權要求解除合同，並要求城開公司返還應得的拆遷補償款以及利息；第二，要求城開公司返還面積誤差比3%以內（含3%）部分的房價款，超過3%部分的房價款由城開公司雙倍返還。綜上所述，王女士與城開公司訂立拆遷補償安置協議，並選擇了房屋安置的形式，可以視為其用拆遷款購買房屋，這實質上是一種商品房買賣關係。雙方因此發生糾紛的，可以參考適用最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》和《房產測繪管理辦法》相關法律規定。
趙霞律師，北京京潤律師事務所離婚糾紛、遺產繼承訴訟首席律師，婚姻家庭業務部主任律師，朝陽區人民調解委員會婚姻委員會委員，《中國商報法治週刊》特聘法律顧問，《法制日報》社《法律與新聞》雜誌社撰稿律師，《法律與生活》特聘法律顧問。
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