王女士与某城开公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》。协议约定，城开公司应当提供置换房屋的面积为125.27㎡。王女士在去社区邻居家作客时，发现与同样规格的置换房屋相比，自己房屋少了有一个卧室大小的面积。王女士因此去找该城开公司进行交涉，城开公司自知理亏，遂安排测绘公司进行了测量。
至此城开公司承认确实存在交付面积缩水的问题。但是双方因安置房屋缩水面积的大小发生了分歧，那出现这种问题怎么办呢？首先，城开公司交付的房屋面积严重“缩水”，构成违约，应承担违约责任。王女士与某城开公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，且不存在违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，协议双方均应按照该协议全面履行自己的义务。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行台同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
其次，城开公司应该承担违约责任的方式是什么呢？城开公司的交付房屋面积严重缩水，可以参考适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。根据该解释第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
最后，房屋面积如何确定。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定可以得知，按照常理推断，城开公司在交付该房屋前，已经委托具有房产测绘资格的单位对房屋面积进行了测算，并将测绘成果提交房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。王女士可先向房地产行政行政主管部门申请信息公开，查询自己的房屋面积测绘成果。如果存在该信息，在测绘面积准确的情况下，该信息可以作为证据证明城开公司交付房屋面积缩水。如果测绘成果不存在，可以依据《商品房销售管理办法》第四十一条向房地产行政主管部门申请对城开公司进行查处。如果测绘成果存在测算失误，造成重大损失或者存在弄虚作假行为的，可以依据《房产测绘管理办法》第二十一条向房地产行政主管部门或者发证机关申请对房产测绘公司进行查处。
根据王女士的叙述可以得知，面积误差比超过了3%。当事人有两种选择：第一，有权要求解除合同，并要求城开公司返还应得的拆迁补偿款以及利息；第二，要求城开公司返还面积误差比3%以内（含3%）部分的房价款，超过3%部分的房价款由城开公司双倍返还。综上所述，王女士与城开公司订立拆迁补偿安置协议，并选择了房屋安置的形式，可以视为其用拆迁款购买房屋，这实质上是一种商品房买卖关系。双方因此发生纠纷的，可以参考适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》和《房产测绘管理办法》相关法律规定。
赵霞律师，北京京润律师事务所离婚纠纷、遗产继承诉讼首席律师，婚姻家庭业务部主任律师，朝阳区人民调解委员会婚姻委员会委员，《中国商报法治周刊》特聘法律顾问，《法制日报》社《法律与新闻》杂志社撰稿律师，《法律与生活》特聘法律顾问。
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