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最近，縱觀整個房地產市場，各種政策一個接著一個，消息滿天飛，讓人眼花繚亂，摸不著頭腦。
有人說，整體房價在下跌，但重慶、西安以及部分三四線城市房價卻出現了暴漲，幾萬購房者搖號爭搶幾百套房；
有人說，金融政策已經不支持房地產行業，但從數據來看，房地產貸款餘額還在上升；
有人說，房地產要崩盤了，但仍有大量炒房客懷揣鉅額資金入市，賺的盤滿缽滿。
……
眾說紛紜，到底該相信誰？
好在數據不說謊，今天我將摒棄各種複雜的觀點，單純通過數據分析，告訴中國房地產市場正在經歷的以及今後的走向。
01
分析房地產市場有很多數據，比如成交量、價格漲跌、限購政策，但和房地產相關的貸款是最能真實表現房地產市場的。
從數據統計的角度，房地產相關貸款都是金融機構的“表內業務”，統計嚴格，有水分的可能性很小。
從一般商品的角度，房地產是一種價值很大的商品，不管是“生產”環節還是“銷售”環節，利用信貸的比例都很高。
開發商買地、整理土地、建樓房都需要貸款，個人買房全款的也不多，絕大部分資金也都需要從銀行貸款。
所以，信貸數據是最能反映房地產行業的，不僅能看出當下的市場情況，還能預測未來的市場走勢。
說實話，關於房地產貸款的概念很容易混淆，我花了幾乎一天時間才徹底搞清楚，並做了一張關係圖（房地產貸款關係圖）。
上圖中的每個貸款項目在央行都是單獨記錄的，可見監管機構對貸款流入房地產市場監管是很嚴格的。
繼續分析之前，需要搞清楚每項貸款的準確定義，這樣才能通過細微的數據變化洞察房地產市場的變化。
網絡上關於這些概念的準確解釋很少，好不容易在銀保監會網站上找到一份發佈於2004年的文件，名稱為《關於印發的通知》。
這個《通知》中有完整且權威的解釋：
房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。
土地儲備貸款是指向借款人發放的用於土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限於負責土地一級開發的機構。
房地產開發貸款是指向借款人發放的用於開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。
個人住房貸款是指向借款人發放的用於購買、建造和大修理各類型住房的貸款。
商業用房貸款是指向借款人發放的用於購置、建造和大修理以商業為用途的各類型房產的貸款。
上述定義澄清了很多誤解：
1、房地產貸款是一個很大的概念，並不單單指開發商獲得的貸款。
2、土地儲備貸款主要用途包括支付徵地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、場地平整費、繳納土地出讓金等。
這個貸款不只是貸給開發商的，還包括地方政府。不過從2016年2月份起，央行已經要求銀行暫停了土地儲備貸款的發放。
3、現在央行每個季度公佈的房地產貸款餘額包括房產開發貸款餘額、地產開發貸款餘額、個人住房貸款餘額三項。
這些貸款的關係是：房地產貸款餘額≈房地產開發貸款餘額（房產開發貸款餘額+地產開發貸款餘額）+個人住房貸款餘額。
以2018年一季度數據為例。
房地產貸款餘額（34.1萬億）≈房地產開發貸款餘額（7.7萬億+1.4萬億）+個人住房貸款餘額（22.86萬億）=31.96萬億。
為什麼會差（34.1萬億-31.96萬億=2.14萬億）呢？根據《通知》中的定義，這2.14萬億應該為商業用房貸款，但央行並未單獨公佈。
02
下面詳細分析這些數據的變化情況，我選取了近9個季度的數據，主要是希望通過不同年份的對比，看出房地產市場到底發生了什麼。
這些數據全部來自央行每季度公佈的《金融機構貸款投向統計報告》，權威性不用擔心。
上圖是近9個季度房產開發貸款餘額增長情況，這個貸款是房地產開發貸款的一部分，主要用於房屋建設，包括在土地開發階段發放的、計劃在房屋建設階段繼續使用的貸款。
這個貸款通俗說就是開發商用於建房子的資金。從總體趨勢看，近9個季度一直在增長，說明房產建設活動並未減少。
所以，說房地產市場已經出現拐點或進入蕭條期其實是不準確的，從增速看，只有2016年前三個季度出現了下降，但絕對資金量並未減少。
為什麼有人說房地產市場已經進入蕭條期呢？可能的情況是，一線城市房產開發貸款餘額在下降，有些人一葉障目。
在總體數據增長的情況，最合理的解釋就是，熱點二線城市以及三四線城市出現了大幅增長。
所以，在討論房價上漲還是下跌的時候，就出現了很多啼笑皆非的情況，一線城市的人說房價已經開始下降了，但很多三四線城市的人強力反駁。
其實，很多人看到的都是局部的情況，從整體來看，房地產市場並未遇冷，至少沒有出現很明顯的轉折。
上圖是近9個季度地產開發貸款餘額增長情況，這個貸款也是房地產開發貸款的一部分，主要用於地產開發、且在地產開發完成後計劃收回的貸款。
通俗說，這部分貸款是開發商購買土地之後花在土地上的錢，並不包括交給土地主管部門的土地出讓金，所以每個季度額度不多。
雖然額度小，但這是反應房地產開發的先行指標，在建房子之前，先要進行土地開發，這個數據減少，說明開發商囤地意願強烈。
從上圖數據可以看出，總體上9個季度地產開發貸款餘額都在下降，說明開發商動工意願較弱，這主要和近兩年各地嚴格的房地產限價政策有關。
也就是說，現在是“市場地+計劃房”，拿地是按照市場價格，賣房卻需要按照政府的行政定價。
所以，從數據中可以看出，2016年第四季度到2017年第四季度，地產開發貸款餘額增速都為負，說明開發商在拖延時間，等限價政策過後再開工。
這就合理解釋了現在很多城市房地產庫存為什麼下降。
其實庫存下降還和居民購房活躍有關。
上圖是近9個季度個人住房貸款餘額增長情況，就是平時大家說的住房按揭貸款。
從圖上可以看出，9個季度個人住房貸款餘額一直在增長，而且增幅很大，高峰期每個季度有30%左右的增幅，低潮期也有20%左右的增幅。
這說明什麼？大家還是在使勁買房，儘管一線城市成交量在下降，但部分二線城市（杭州、重慶、西安）由於採取了激進的人才計劃，房地產成交量大幅攀升。
成交量攀升導致庫存告急，庫存告急導致恐慌性購房心裡出現，於是房價暴漲的情況就出現了，上述三個城市就是最好的例證。
所以，不要覺得一線城市沒有成交量就沒人買房了，總體上，買房的人還是很多的。
不過，從上述數據可以看出，由於商業銀行上調住房貸款利率，導致貸款成本上升，從2017年第一季度開始，個人住房貸款餘額增長速度已經明顯下降。
03
最後說幾個通過上述數據分析得出的結論：
1、總體上，房地產市場拐點（不僅指房價）並沒有出現，只不過出現了更復雜的分化，所以大家投資時要區別對待。
2、“短期看地價，中期看信貸，長期看人口”這句話仍然適用，2016年-2017年，貨幣超發推高房價，現在是人才流入推高房價。
3、根據第二條，買房應該去人口集中的地方，最簡單的方法就是研究各個城市的人才政策。
4、光看人才政策還不行，一個城市的長遠發展需要人才和產業相結合，具體到城市，杭州強於重慶，重慶強於西安，西安強於瀋陽。
5、如果覺得分析的有道理，不要忘記點贊、分享，祝大家投資愉快，都能賺大錢。
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