財富自由之路學習群的戰友問我：
在美國翻新一個房子，要多長時間， 能掙多少錢？
今天正好又賣掉了一個房子，收到下面這張支票。下面就以這個房子為例，解答以上的問題。
房子狀況
這個獨立屋位於C區， 基本都是第一次買房者住的區，4 個臥室, 3個廁所，1794 SQ (166 平米）室內面積, 60年新的房子。
10/16/2017 從Hubzu 網站直接購買的，買價為 72,299美元。加上過戶費，總共$73,872。
翻新：
買來後就是翻新了。這個房子基本格局都還好，不需要有大動作。
主要的改變如下：
客廳: 我們把房子改成開放式結構，在客廳和廚房之間開了一個大窗子。
把所有的窗子全都換新的。
在廚房那兒有一個很奇怪的bar, 我們把它拆了。找了馬賽克，把地板給補完了。這樣客廳和廚房的地磚就沒有換。
這個房子居然沒有洗衣房，所以， 在廚房和客廳的位置，建了一個洗衣房， 買了全新的熱水器。
剩下的就是正常的換臥室的地板和刷漆，然後買上全新的廚房的各類電器了。
人工，材料，水電, 保險，稅收等等加起來，總共花了近3萬美元。
上市， 成交
2018年2月份 （四個月後），該房上市，開始要價160K。 3月份中旬的時候 降價到$149,900。三月底收到了一個140K的offer。 當時沒有多想，就接受了。歡天喜地等著5月1日收錢。
結果是買家的信用分數太低，貸不了款。 5 月1日泡湯了。買家要求延期，同時改合同，把他媽媽加入合同中，為的是能貸到款。我們同意了，又過了closing的日期了，沒有消息。
每次打電話問貸款方，貸款方總是說，沒有問題的，沒有問題的。 結果，拖啊拖，拖到了7月份。我們終於忍無可忍，把合同終止了。我們白白地被對方拖了3個多月。
而且，以為我們能按時賣掉房子的，敬業的空調工人，在5月1日前，裝上了空調壓縮機。結果，過了些日子，空調壓縮機被人偷走了。這就是在C區買房子的代價。
終於，在7月份，同樣的買方中介，帶來了第二個買家。 還是145K的買價，我們幫她出3000美元的過戶費。 今天，房子終於順利過戶。 減去過戶費, 給兩個房產中介的錢，我們最後到手：131，233.50美元。
總結：
從這個真實的案例可以看出，這個房子從買到最後賣出，花了10個月的時間。這個時間是有點長了。如果不考慮被第一個買家耽擱，時間大約是7個月。
能掙多少錢？這個房子掙的錢很一般。就是賣價的20%左右。回報率大約是25%。
有待提高的地方:
房產翻新領域裡的大牛總是說：
一套房子從買進到賣出，要在4個月內搞定。一筆錢一年要用上2.5次。
如果能達到大牛們的效率和規模，那麼，年投資回報率將達到50%以上。
☞以我們以前的經驗，4個月的時間，的確是可行的。只是，我們大部分的時間都超過了4個月，有一套房子，居然達到了13個月。
看來，我們還有很大的提高空間。
我們需要學習如何有效地翻新房子，在價錢和時間中找平衡。
如何防止再被可能貸不了款的買家絆住， 白白浪費時間。
路漫漫其修遠兮，我們還在學習和成長的路上。
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