相信很多人都有這樣的感受：
長期出門在外，某一天回來，突然發現，家鄉早已大變樣。泥濘的小路，變成了寬闊的水泥路；嶄新的樓房，取代了原本平矮破舊的房屋……
這是社會經濟發展，和生活水平提高的結果。
而對杭州這座大城市來說，身處“後峰會、前亞運”的歷史性機遇，城市面貌的更替，更是日新月異。
一座座新城拔地而起、多個特色小鎮齊頭並進，數百公里規劃地鐵四通八達，還有各種商場、學校、快速路……讓人應接不暇。
今年下半年，杭州又將發生怎樣的變化？
拿到了西湖、拱墅，和濱江三個大區的下半年規劃，併為你進行了細緻梳理。順便，還把那些受益樓市板塊，也整理了出來。
【西湖區篇】
雲計算、互聯網金融……4個小鎮並進
西湖區下半年的建設重點，歸納起來，就是“4個小鎮”、“2座新城”，及多條道路和多所學校。
4個小鎮，分別是雲棲小鎮、龍塢茶鎮、藝創小鎮，和西溪谷互聯網金融小鎮。
位於之江轉塘的雲棲小鎮，相信大家都不陌生。
2011年開始，每年秋季，這裡都會舉辦阿里雲開發者大會（雲棲大會），集中展示人工智能、芯片計算、雲計算、大數據、無人駕駛、智能家居等最新科技創新成果。
而今年下半年，小鎮又將新增多個金名片。包括中科院微小衛星創新研究院、北斗、零重空間衛星產業基地等重大產業項目，都將爭取落地。
作為唯一的茶產業省級特色小鎮，龍塢茶鎮的想象力，在於引入了綠城、藍城等開發單位。
按照規劃，今後這片土地上，將建起幼兒園、九年制義務教育學校、產業平臺、公園綠化景觀等。毫無疑問，小鎮將打上深刻的“宋氏印記”。
比如，今年上半年，宋衛平就在小鎮開了一家“聽藍”茶館。
而下半年，小鎮將加快推進核心區24個項目建設。尤其是中國國際茶博會永久會址，將於2018年四季度開工建設。
對於藝創小鎮，大家可能比較陌生。
它同樣位於之江轉塘，依託中國美術學院，以藝術生活為創建主題。年內，主要籌備象山藝術公社開園，加快西泠印社等一批重點項目落地。
西溪谷互聯網金融小鎮，位於浙大玉泉校區以西，西溪溼地以南，將加快打造以螞蟻金服、浙商創投、賽伯樂等知名企業為核心的小鎮產業聯盟。
文化+科創，兩座新城加速
2座新城，分別是之江新城和
紫金港科技城。之江新城的核心要點是，抓住之江文化產業帶建設機遇，全力打造文化帶核心引擎，搶佔數字文化產業發展制高點。
何為之江文化產業帶？
根據先前發佈的規劃，這條以錢塘江為軸的產業帶，沿江串聯6大城區（從下沙到富陽），核心段全長超70公里，近期投資即超1000億元。
規劃跨度長達17年，從2018年至2035年，體量萬億級。到2025年（7年時間），將帶動23萬文化產業就業人口。
而之江區域，將作為核心發展。
重點打造高能級的數字文化產業平臺，加快集聚文化產業龍頭企業，大力發展數字內容、影視文化、演藝娛樂、藝術創作等產業。
紫金港科技城的來頭，更不小。它是城西科創大走廊的東端起始點，由西湖科技園區板塊、雲谷板塊、浙大紫金港板塊三大板塊組成，總規劃面積約21平方公里。
西湖大學和雲谷小鎮，是科技城兩大核心項目。
已經動工的西湖大學，總規劃面積約為3000畝，計劃2021年完成，目標建成一所新型民辦、小而精、世界一流的研究型大學。原清華大學副校長施一公，將擔任西湖大學首任校長。
雲谷小鎮，則將以阿里雲總部為中心，建立起全國計算機和大數據的產業中心，未來匯聚至少5萬產業人口。
此外，西湖區還將加快實施6條地鐵線、文一西路、彩虹快速路西延之江段等道路建設。
同時，年底前，還將新開辦6所中小學、7所幼兒園、2所青少年宮，開工3所學校，完成老舊小區加裝電梯100臺的目標。
【拱墅區篇】
全力推動大城北開發建設
拱墅區的目標非常明確，即全力推動大城北開發建設。
首先，實現全域清零，加快回遷安置步伐。確保177萬㎡安置房，11月底前全部開工，加快1300套藍領公寓建成交付。
其次，重點加快金昌路以南“三橫四縱”、萍水東路、香積寺路下穿隧道工程等17條主次幹道、30條支小路建設，不斷完善路網框架。
第三，實現智慧網谷數字經濟小鎮，新浪、奇虎360、華為雲創新中心、58同城等重點項目集中開工。
城市有機更新下，大城北為拱墅區的後續發展，提供了大量土地和機遇。
總的來說，主要可以分為三大塊，分別是杭鋼新城、運河新城，及華豐 造紙廠區塊。
根據先前發佈的概念規劃，杭鋼新城東至秋石高架、上塘河，南至石祥路，西至拱康路，北至繞城高速，總用地面積高達約26.7平方公里。
杭鋼廠區可利用土地總計約4400畝，其中約2700畝將合理利用工業遺存，打造文化旅遊產業集聚區；另外1700畝自留地，計劃打造以影視、高端製造業、信息化產業為主的創新性產業園。
運河新城，並不僅僅是拱墅區，還包括了餘杭區。
沿大運河兩岸，跨拱墅、餘杭兩區，總面積達12.52平方公里，規劃建設成集生活居住、商務辦公、旅遊休閒、文化創意、總部經濟等於一體的城北城市副中心。
按照今年6月的一份規劃，杭鋼新城，將和運河新城，聯動開發，統一規劃“大運河新城”。
華豐造紙廠區塊位置最好，位於申花、橋西兩大熱門板塊之間。
區塊拆遷面積，高達近千畝，規劃以商業商務用地為主，配置學校、醫療，及少量住宅用地，定位杭州城北休閒商務中心（RBD）。
核心項目，預計包括工業文化廊道、地鐵上蓋綜合體、商務辦公、商務公寓等。
【濱江區篇】
亞運地鐵全建成+70家上市公司
以高新產業為主的國際濱，下半年的主要任務之一，仍是提升產業。
具體來看，要把物聯網產業園、互聯網產業園、白馬湖生態創意城，做大做成全國性產業高地，全區建成6個千億級產業聚集平臺。
科技企業孵化器和眾創空間倍增，培育出一批孵化載體知名品牌，建設成為國家“知識產權強區”。
目標更是宏大——計劃上市公司達到70家，形成上市公司、跨國公司集群的“濱江板塊”。
這是什麼概念？數據顯示，截至2017年底，杭州主板及創業板上市公司，共127家。相當於，濱江區佔比高達一半以上。
另一大重任，是加快交通配套建設。
到亞運會之時，形成交通便捷、四通八達、全域覆蓋的路網體系，1、4、5、6、7號地鐵線濱江段全面建成通車。
望江隧道2019年竣工通車，江南大道改造提升工程2020年全線完成，冠山路2021年前全線貫通，建業路跨鐵立交2022年前力爭完成。
值得一提的是，規劃顯示，未來白馬湖區域軌，也將設立軌道交通。
此外，還將加快建成多個公園。
比如，奧體博覽城建成體育公園，冠山周邊建成最大的城市中心公園，白馬湖建成親水公園……，最美跑道也將全線貫通。
這些板塊，或成最大受益者
毫無疑問，之江、三墩北、運河新城、杭鋼新城，及濱江，將是本輪規劃的直接受益者。
那麼，這些板塊的樓市現狀如何？
之江在售新房並不多，主要集中在禹州濱之江。房源以110-140㎡洋房為主，參考均價3萬3出頭。
未來可預見的供應量，集中在去年8月後出讓的4宗宅地。
德信九溪雲莊亮相最早，將打造150-160㎡的疊墅，及142㎡的洋房。從產品規劃看，售價肯定不低。
祥生年初才拿地，入市還早。至於去年8月拿地的世騰地塊，一度傳出轉讓風波，至今未有公開定論。該地塊封頂1萬8成交，並有40%自持比例。
最近的仁恆地塊，僅溢價11%，成交樓面價19049元/㎡。儘管有20%配建公租房，但實際地價卻是跌了。
三墩北還是很熱，萬人搖號就是例證。
剛剛結束搖號的中國鐵建·西湖國際城，最後一批793套房源，共吸引13640戶購房意向家庭，中籤率低至5.8%。
還有萬科西雅圖，8562戶搶391套房，中籤率低至4.57%。
不過，這些都是限價紅盤，與周邊二手價差明顯。但接下來，三墩北能上市的新盤，基本都是高價地。1萬8的地價，加上一定比例自持，勢必會降低板塊熱度。
運河新城，由於長時間未有新盤推出，近期動靜不大。唯一的動作，就是今年7月的土拍。
當時，世茂地產以底價，直接競得2宗宅地，摺合樓面價17692元/㎡。
濱江區雖是公認的供應短缺，但從潛在庫存看，並不算少。
未來濱江新盤，將主要分為兩大區域，一個是腹地的濱康路一帶，聚集了卓越項目、中海襄七房地塊、保利·天匯、德信·時代之心等4個新盤（含商住）。其中，中海項目樓面價34464元/㎡+自持13%。
另一個，就是濱江區政府一帶。除了僅剩疊墅的金茂府，今年還成交了2宗宅地，最高地價33625元/㎡。
可以看到，所有板塊地價，都出現了一定程度下滑。現在買房，可能並不是好時機。
但無論市場行情好壞，配套始終是客觀存在的。而一旦形勢好轉，那些擁有優質配套的板塊，顯然更有幾率先人一步。
閱讀更多 江南買房 的文章
