微觀察：惠州2018年土地市場或發生重大變革
出於生存需要，近年來，我一直努力在做房地產方面的法律服務工作。
在向房地產業的資本、高管、運營、中介、官方、專家等學習的過程中，賣法律服務的機會並不多，更多的時候是聽他們講惠州的房地產故事。雖然忝為人大立法諮詢專家、廣東省房地產研究會研究員，但毫無作為，乏善可陳。於是，我去聽上海金莉、韓如波、北京張國法、中國政法梅慎實、社科院謝鴻飛、最高法肖鋒、吳光榮、華南理工曾友祥、廣東工大邵俊武、華師伍勁松、廣州大學周後春等專家的講座。我開始對房地產公司、房地產項目、房子土地資本、政府和市場有了模糊的認識。也突然發現原來惠州的黃遠華、汪平斌、羅玉川、楊擇君、徐煥茹、劉湖森、陳文聰、胡麗琴、鄧耀文等律師，有的是碩士博士著述頗豐，有的積極參與立法實踐、裁判實踐，有的參與房地產項目運營，他們都是惠州本土的房地產專家，他們已經對惠州的房地產市場和規則有了精準的認知。
即使我仔細研究了本地的很多房地產項目，但還是一知半解，仍然在聽故事的途中。故事聽多了，我開始跟蹤惠城和仲愷近年來的土地招拍掛、村企合作、三舊改造信息，以下是我整理的一點關於惠城區仲愷區土地的小故事：
一、掛牌土地成交數量：
1、2017年1月份，成交16宗；2018年1月份，成交8宗。
2、2017年2月份，成交7宗；2018年2月份，成交2宗。
3、2017年3月份，成交1宗；2018年3月份，成交2宗。
4、2017年4月份，成交12宗，2018年4月份，成交0宗；
5、2017年5月份，成交6宗；2018年5月份，成交0宗；
6、2017年6月份，成交3宗；2018年6月份，成交1宗。
7、2017年7月份，成交7宗；2018年7月份，成交0宗。
說明：2018年成交數量少，是因為2018年掛牌宗地數量減少。供給減少。
二、惠州體育館周邊商住土地比較
1、2017年1月份，有一宗商住地成交，地面價4700+，樓面價1300+。
2、2017年7月份，有商住土地掛牌公告，根據起拍價簡便計算：地面價17000+，樓面價5100.且規劃設計條件要求很高，需要配建9個班的幼兒園等、無償建設36個班的小學等。
說明：簡單比較，最新的商住地掛牌起始價比一年多前高出1萬+、樓面價高出近4000.預計實際成交價更高。
三、商服土地比較
1、2017年2月份、5月份，在惠城區成熟商圈，有商服土地成交，地面價9000+、樓面價3300+。
2、2018年7月份，有商服土地掛牌公告，根據起拍價簡便計算：地面價14000+，樓面價5000+.
說明：簡單比較，最新的商服土地起始價比一年多前高出約5000、樓面價高出約2000.
總結：拭目以待8月份的成交結果，如果成交、甚至溢價成交，則惠州的土地市場價格基本與東莞去年的價格相當。與土地價格直接相關的劃撥地補繳地價、土地年限延長補繳地價、村民發展留用地貨幣補償等政策也將相應調整。
2018年7月27日韓寧
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