微观察：惠州2018年土地市场或发生重大变革
出于生存需要，近年来，我一直努力在做房地产方面的法律服务工作。
在向房地产业的资本、高管、运营、中介、官方、专家等学习的过程中，卖法律服务的机会并不多，更多的时候是听他们讲惠州的房地产故事。虽然忝为人大立法咨询专家、广东省房地产研究会研究员，但毫无作为，乏善可陈。于是，我去听上海金莉、韩如波、北京张国法、中国政法梅慎实、社科院谢鸿飞、最高法肖锋、吴光荣、华南理工曾友祥、广东工大邵俊武、华师伍劲松、广州大学周后春等专家的讲座。我开始对房地产公司、房地产项目、房子土地资本、政府和市场有了模糊的认识。也突然发现原来惠州的黄远华、汪平斌、罗玉川、杨择君、徐焕茹、刘湖森、陈文聪、胡丽琴、邓耀文等律师，有的是硕士博士著述颇丰，有的积极参与立法实践、裁判实践，有的参与房地产项目运营，他们都是惠州本土的房地产专家，他们已经对惠州的房地产市场和规则有了精准的认知。
即使我仔细研究了本地的很多房地产项目，但还是一知半解，仍然在听故事的途中。故事听多了，我开始跟踪惠城和仲恺近年来的土地招拍挂、村企合作、三旧改造信息，以下是我整理的一点关于惠城区仲恺区土地的小故事：
一、挂牌土地成交数量：
1、2017年1月份，成交16宗；2018年1月份，成交8宗。
2、2017年2月份，成交7宗；2018年2月份，成交2宗。
3、2017年3月份，成交1宗；2018年3月份，成交2宗。
4、2017年4月份，成交12宗，2018年4月份，成交0宗；
5、2017年5月份，成交6宗；2018年5月份，成交0宗；
6、2017年6月份，成交3宗；2018年6月份，成交1宗。
7、2017年7月份，成交7宗；2018年7月份，成交0宗。
说明：2018年成交数量少，是因为2018年挂牌宗地数量减少。供给减少。
二、惠州体育馆周边商住土地比较
1、2017年1月份，有一宗商住地成交，地面价4700+，楼面价1300+。
2、2017年7月份，有商住土地挂牌公告，根据起拍价简便计算：地面价17000+，楼面价5100.且规划设计条件要求很高，需要配建9个班的幼儿园等、无偿建设36个班的小学等。
说明：简单比较，最新的商住地挂牌起始价比一年多前高出1万+、楼面价高出近4000.预计实际成交价更高。
三、商服土地比较
1、2017年2月份、5月份，在惠城区成熟商圈，有商服土地成交，地面价9000+、楼面价3300+。
2、2018年7月份，有商服土地挂牌公告，根据起拍价简便计算：地面价14000+，楼面价5000+.
说明：简单比较，最新的商服土地起始价比一年多前高出约5000、楼面价高出约2000.
总结：拭目以待8月份的成交结果，如果成交、甚至溢价成交，则惠州的土地市场价格基本与东莞去年的价格相当。与土地价格直接相关的划拨地补缴地价、土地年限延长补缴地价、村民发展留用地货币补偿等政策也将相应调整。
2018年7月27日韩宁
閱讀更多 韓寧律師 的文章
