Q:房子和養老你選擇哪一個？
A:為什麼要二選一，你不覺得這問題問的很像我媽和我媳婦掉進水裡，先救哪一個一樣麼？（來自普通民眾的diss）
房子和養老對於國人來說似乎有一種特殊的情結。房子是家的載體，漂泊在外，沒有屬於一套自己的房子就好像沒有一個家一樣。養老更是一個繞不開的重要話題，自古都有“養兒防老”的說法，雖然不見得一定對，但是也反映出國人傳承與養老的情結。
目前，“以房養老保險”經4年試點正式推向全國，保險君問一句，你願意用房子換養老金嗎？
回答這個凝重的問題前，不如先跟保險君瞭解一下關於“以房養老保險”的八大問。
第1問
什麼是“以房養老保險”？
通俗來講以房養老就是你把房子抵押給保險公司，但是還能繼續住。然後每個月從保險公司領一筆養老金，直到身故或85歲，房子就歸保險公司了。(詳細圖解如下）▼
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第2問
國家為什麼要實行“以房養老保險”？
我國養老制度面臨著巨大的壓力，社會養老保險實施較晚，而且在未富先老的情況下已經步入了老齡化社會。基本養老保險制度並沒有覆蓋到全國，城鎮職工養老保險資金的支付有著巨大的缺口，城鎮居民養老保險剛剛起步，農業人口養老保險基本保障低。所以，國家鼓勵有經濟能力的個人買房，在個人年老的時候，用自有住房抵押給金融機構，以提高或改善自身養老的待遇。既減輕國家以後的養老壓力，也緩解了社會矛盾。
第3問
“以房養老保險”何時推廣全國？
7月31日，銀保監會已經向保險公司下發相關文件，將老年人住房反向抵押養老保險（下稱：“以房養老保險”），將從目前的試點擴大到全國範圍開展。
第4問
“以房養老”這筆賬怎麼算？
就在銀保監會發布通知後不久，浙江首單“以房養老”保險產品7日落地杭州，保險客戶陸先生夫婦從杭州市金融辦相關負責人手中領到了第一筆養老保險金。
據提供該保險產品的公司負責人介紹，目前產品主要優先孤寡失獨老人、低收入家庭、高齡老年群體投保。“老年人與保險公司簽訂合同時，雙方將確定基本養老保險金額，以抵押房產的評估值為基礎，同時考慮房屋折舊、預期增值、預期的老年人平均生存年限等，金額一經確定，不能變更。”
這個看似“旱澇保收”的險種，究竟是否划算？業內人士給記者算了一筆賬：假如投保人房產的估值計算為
100萬元，那麼60週歲的男性投保人每年需繳納2544元保費，直至86週歲，每月到手的基本養老保險金額為2514元。同樣條件的女性投保人，兩項金額相對較低，分別為年繳保費1622元和每月到手基本養老保險金額2082元。
投保人陸先生表示，把房子抵押給保險公司，他和老伴每月合計可以拿到大約6000元。加上退休金，每月總共可以拿到一萬元左右，生活質量肯定大不一樣。
這種模式下，那些收入較低，但名下住房價值較高的老人每月都能獲得一筆養老金，從而改善老年生活。
第5問
“以房養老保險”試點情況如何？
早在2013年，國務院就提出鼓勵開展老年人住房反向抵押養老保險試點，2014年和2016年分兩批在全國部分城市開展試點。
從試點情況來看，業務開展並不理想。截至今年6月底，只有一家保險公司開展了相關業務，共有98戶家庭139位老人完成承保手續。
第6問
為什麼“以房養老”效果不明顯？
“在中國‘養兒防老’的傳統觀念影響下，一些人難以接受‘以房養老’。”南開大學金融學院教授朱銘來說，很多老人也難以接受自己辛苦一輩子掙來的房子未來成為別人的。
“60歲以前按揭買房，60歲以後抵押房子養老，百年之後，什麼都沒留下”，成了不少人對於“以房養老”的直觀感受。
除了傳統觀念的影響外，房子未來價值的不確定性，也讓不少意向人群體“望而卻步”， 在房價不斷攀升的經濟環境下，老年人更願意相信自己房子的價值會一直上漲，而金融機構出於風險考量，對老年人房產的評估價往往低於市場交易價，這也會影響老年人的投保熱情。
對保險公司來說，這個業務涉及房地產、金融、財稅、司法等多個領域，存在許多不確定性，尤其是法律法規尚不健全，政策基礎較為薄弱，業務流程管理和風險管控難度較大，難以盈利。
第7問
針對效果不明顯的“以房養老”，
有什麼新的舉措麼？
“‘以房養老’本身是一個很好的嘗試，它可以作為當下養老市場的一個補充法。”
——楊建華
浙江省社會科學研究院研究員
針對推廣中所面臨的問題，楊建華表示，激活“以房養老”保險市場，首先要將“以房養老”的服務模式標準化和精細化，提高其可信度；同時，做好信譽背書，有力保障老年人和保險機構的相關權益。
銀保監會在此次通知中特別強調，保險機構要做好金融市場、房地產市場等綜合研判，加強“以房養老”保險的風險防範。在業內人士看來，“以房養老”涉及保險、房產、信貸等多個金融環節，因此，在監管方面離不開政府各部門的通力管理。
在舉措上，法律專家蔡湘南建議，當前應健全相關法律法規，以應對在開展保險業務過程中可能出現的長壽風險和利率風險。同時，還要管控好房地產市場波動風險和房產處置風險，建立規範有序的住房反向抵押養老保險市場。
另外，為了更好地激發市場需求，一些業內人士建議，在向全國推廣的過程中，可以考慮逐步擴大抵押房產的範圍，將其他類型的不動產，如商業類的房產、共有產權住房、農村宅基地房產等列入抵押範圍，以便解決更多老年人的收入問題。
同時，專家還建議，保險公司可進一步完善養老產業鏈佈局，探索通過引入長期護理保險與“以房養老”保險產品有效融合、發展康復醫療等，為老年人提供更全面、多層次的養老服務。
第8問
以房養老的市場風向如何？
幸福人壽相關負責人在接受經濟觀察網記者採訪時表示，“幸福房來寶”是反向抵押養老保險的一個相對比較完善的嘗試，但是仍然在房價波動風險、現金流動性風險、輿論及法律政策風險、房屋處分風險等方面給保險公司帶來較大的挑戰，亟待政府給予更多的關注和支持。
其實，早在試點初期，市場就對以房養老保險的推廣持有懷疑態度，短期內可能很難放量。
興業證券分析師張穎曾在研報中談到試點難以放量的原因：“以房養老”是對中國人的傳統觀念的挑戰。在中國，老年人通常的做法是在百年終老後將房產留給自己的下一輩，“以房養老”將房屋處置權轉移給保險公司，較難符合中國人的傳統觀念；其次，由於我國房屋有“70年產權”的規定，而至於70年產權到期之後如何解決房屋權屬問題尚不明晰，構成“以房養老”操作層面的難題之一。
國務院發展研究中心金融研究所保險研究院副主任朱儁生表示，保險主體對這件事還需要審慎，除產權問題等政策性風險外，還需要保險公司與被保險人也就是房屋所有者之間建立一個利益共享機制，對於房價上漲大家都有樂觀的預期，儘管保險公司願意做，但是房屋所有者意願不高，反過來講，如果房價下跌，保險公司的積極性就不高了。
▲圖片人物：朱儁生
朱儁生還表示，以房養老保險的市場空間也是未知數，在國外以房養老也是小眾市場，且多以無子女、低收入家庭為主。
最後，迴歸到開頭的問題：以房養老保險推向全國，你願意用房子換養老金嗎？
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