化解房地產庫存，促進行業平穩健康發展，是業界持續關注和研究的熱點。上海易居房地產研究院聯合上海市房產經濟學會、上海市人民政府決策諮詢研究基地張永嶽辦公室於日前共同舉辦專題討論。此次易居論壇，業內專家、企業家與會，形成了相關觀點，認為化解庫存不搞“一刀切”，要有的放矢、因城施策。借鑑發達國家經驗教訓，擴大研究思路。
房地產庫存一直是社會各界高度關注的問題。目前，房地產調控任務仍然艱鉅，關於房地產庫存，尚有很多問題值得探討：如何界定房地產庫存、商品房庫存、商品住宅庫存？我國商品房庫存是否包括期房庫存？目前商品房庫存的基本狀況，庫存的“去”與“補”等等。
上海易居房地產研究院自2017年10月起，對這些問題進行了較為系統、深入的研究，發現了諸多不容樂觀的現象與問題。於是，攜手相關研究機構開展了這場專題討論。
庫存本質是供求關係問題
上海市房產經濟學會會長沈正超認為，庫存問題是房地產理論研究需要關注的重要問題，其本質是供需關係問題。上世紀九十年代以來上海房地產市場發展的實踐反映，供應不足→供求平衡→供應過度，是交替出現的市場現象，有一定的規律性。認真研究庫存問題，找出其變化規律，制定相應的預警和管理對策，對於促進房地產市場健康發展具有重要意義。他還認為，造成房地產商品庫存過多的原因是多方面的。因此，“去庫存”也應因城施策，切忌生搬硬套國家規定。他提出，當前一線二線城市在“去庫存”的同時，特別要防止出現新的庫存。
華東師範大學房地產系主任胡金星表示，對庫存問題的研究，其實吻合了當前政府供給側結構性改革的導向，也和當前房地產市場的秩序調控有關。這幾年包括高校、企業、研究機構都對庫存進行了研究，比如說針對商業地產過剩的問題，其實也有很多豐富的研究內容。但是問題在於，如何化解此類過剩的庫存問題，這幾年一直沒有出現很精準的對策。另外在對庫存問題的研究過程中，其實也需要研究各國的差異。從城市經濟學的角度看，不同庫存背後的租金收益有很大差異。比如說國際上商業地產的租金收益率比較高、回報比較大，這樣此類物業的高庫存壓力就相對小。所以國內市場針對部分高庫存的問題，要重點研究物業收益率等因素，這樣才可以提出更為務實的解決措施。
庫存結構比總量更受關注
上海易居房地產研究院流通所所長崔裴發佈了《房地產庫存問題研究》報告。該報告對“房地產庫存”作了如下界定：房地產供給側持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被終端需求者使用的房地產。具體看，新建商品房的庫存包括了四種。第一、商品房現房庫存，是最小口徑的新建商品房庫存，指已達到銷售、出租條件但未完成銷售、出租的新建商品房；第二、商品房期房庫存，指可預售但尚未完成預售的新建商品房，在我國現有商品房預售制度下，這是實際存在的新建商品房庫存；第三、商品房實際庫存，指在一個特定的區域內，截止到某時間點，新建並已達到銷售、預售或出租條件，但未銷售、預售或出租的新建商品房，即商品房現房庫存與期房庫存的總和；第四、商品房潛在庫存，在我國目前的房地產開發管理制度下，已開工但未竣工且未達到預售條件的在建商品房，在不久的將來就會變為期房，是商品房期房庫存的主要來源。
報告指出，從結構上看，2012年—2017年35個大中城市商品房實際庫存中住宅佔比震盪下行，從56.6%下降到44.6%。數據表明商品房實際庫存從以住宅為主轉為以非住宅為主。這意味著商辦用房的庫存問題變得更加突出。換而言之，在全國平均層面商品住宅庫存已為合理水平，但以商辦用房為主的非住宅商品房庫存規模遠超合理規模區間，去化壓力巨大。另外，從2005年—2017年全國不同類型商品房期房銷售面積來看，期房銷售的絕對主力是住宅，商辦用房銷售佔比非常低，這在一定程度上反映了商辦用房受自身特性影響，去化難度更高。
去庫存措施應有創新思路
與會的國有房企代表表示，去庫存的問題，可以和存量房、存量用地等政策管理積極做掛鉤。換句話說，對於部分庫存規模比較大的房源，除了關注“去化”的概念，其實還可以考慮“轉性”的概念。如果這方面實現了政策的銜接和打通，那麼去庫存的問題就會變得比較容易解決。比如說當前全國各大城市正在積極推進租賃市場的改革，對於此類租賃市場來說，也可以關注房地產的庫存問題。對於租賃市場，新拿地和新建租賃住房，固然類似在白紙上畫畫，難度和阻力較小，但是利用原有的存量資源也是一個可以變通的方式，尤其是考慮到新房建造週期時間相對長、存量物業改造週期相對短的特點。對於此類過剩的房源，在收儲後進行改造，自然可以形成更多的租賃住房房源。而且從租賃企業運營的角度看，在此類基礎上，可以適當考慮停車位的配建和社區的經營管理，這樣都有助於此類庫存項目真正為市場所認可，也具有更多的市場投資價值。
上海易居房地產研究院院長、華東師範大學終身教授張永嶽認為，研討庫存問題，對於當前中國房地產行業健康持續發展是非常必要的。庫存問題是房地產市場比較基礎的問題，易居研究院對此類問題進行持續性的跟蹤研究，也形成了較多的研究成果。通過和相關機構進行合作探討，加深了對此類問題的認識，也有助於為政府提供更為精準的政策決策參考意見。對於庫存問題，既要積極實現理論方面的探索和思考，也要結合房地產市場階段性的發展特點做精準性的策略建議。庫存問題的解決，既改善房地產市場的供求關係，也有效化解相關金融風險。這一切符合供給側結構性改革的大方向，也有助於房地產長效發展機制的更好建立。
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