01
不久前，我一朋友悄咪咪在老家貴陽買了房。
據他講，貴陽的房價已經從去年五六千一平蹭蹭漲到一萬五。
這漲勢，也是有點嚇人。
比起北上廣深買不起的房，拿出壓箱底的錢也回老家買一套？
最近發現我幾個老家的朋友也都買了房，十八線小城，五千左右。
剛需自住，在哪裡買都沒差，畢竟房子是用來住的。
但如果是做投資，還抱著“買不了一二線，就退居三四線”的想法，那就要被一盆涼水澆醒了。
為啥，因為最近國開行說了，棚改項目要從貨幣化安置轉為實物安置為主。
總行要收回合同審批權限，地方分行無權審批。
這意味著，棚改貨幣化收緊了，拆遷補償從給錢變為給房。
以前拆遷，政府會給你一筆錢，俗稱拆遷費。
然後你拿著這筆錢，自己去買房，這就是貨幣化安置。
現在國開行說，我們不發錢了，拆遷了直接發房子，也就是實物安置。
這下，被棚改撩起的三四線房價，就要告別暴漲了。
02
2013年之前，中國的棚改和舊改大都是拆房賠房。
但是在2014年之後，六成以上的棚改是拆房賠錢。
房子被拆了，手裡又有錢，不買房幹什麼？所以很多拆二代們手握幾套房都不是稀奇事。
那賠給大家的錢從哪裡來？當然是國家政策補貼。
而央行通過抵押補充貸款，也就是PSL對銀行的定向寬鬆，是棚改最主要的資金來源。
簡單說，PSL就是用來推動地方棚改的。
央行把錢給政策性銀行，政策性銀行再給地方政府發棚改專項貸款。
政府拿到錢，再分給拆遷戶，拆遷戶呢，再去買房。
於是房價被炒了起來，引來了開發商。然後政府再高價賣地還貸款。
一條完美的生態鏈，既拉動了經濟增長，又解決了去庫存的難題。
可是現在，庫存去的差不多了。
百城住宅庫存總量為42708萬平方米，環比減少1.6%，同比減少8.2%。
從歷史來看，當前百城庫存規模已經跌回到2012年3月的水平。
剛剛過去的5月，海口去化週期只剩下1.05個月；重慶為1.17個月。
寧波、徐州、常州等城市均不足5個月；西安住宅消化週期縮至6個月。
也就是說，大多城市去庫存任務已經基本完成，甚至遠超預期。
一路狂飆的三四線房價，再也享受不了大規模漫灌的水源了。
而且去年國務院說了，未來三年，將再改造1500萬套棚戶區。
這個固定目標一旦完成，棚改就結束了，就再也不會有拆遷戶這種大土豪了。
掐指一算，也就再過兩年的事兒。
兩年後，如果你還手握五六七八套三四線房，怕是要覺得燙手了。
03
那三四線城市的房價會下跌嗎？
短期肯定是不會的。
房價好不容易漲上去，政府也不希望跌。
即使離棚改計劃已經很近，為了穩住房價，限售也會來鎖住流動性。
賣不出去也買不進來，房價就會維持在一個奇特的平衡點上。
對於剛需來說，隨時上車。
但對於投資的人來說，就不是好現象了。
不過棚改一旦結束，三四線房價怎麼走就很微妙了。
再說，從投資角度看，三四線城市並不是好選擇。
三四線的經濟、人口本身就無法支撐高房價，如今又暫停棚改貨幣化安置，房價的強刺激已經不存在了。
有些三四線的房子，收益都跑不過餘額寶。
有的人幾年前在小城買的房子，如今也沒有漲多少，反而爛在了手裡。
總之，三四線城市的房子，有能力的剛需可以買買買。
但要想投資撈一筆的，還是去一線乃至強二線吧。
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