被徵收人面對徵收評估結論只會說評估價低, 不同意拆遷. 対評估機構公示的評估價格不知所然, 有的錯失爭取自已正當利益的良機. 當然, 並不是被徵收人的個人補償預期都一定能滿足, 筆者的意思, 與其作無為的牴觸或猜疑, 還不如拿起法律武器討說法. 通過複核程序解決心中的疑惑, 這是法律賦予被徵收人的權益.
在國有土地上房屋徵收評估報告公示後, 被徵收人對評估價格不服有複核的權利, 如何進行復核呢? 根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》有關規定, 筆者談如下意見:
首先,評估程序合法性審查. 《國有土地上房屋徵收評估辦法》 第十二條規定房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。被徵收人應當協助註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，提供或者協助蒐集被徵收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋徵收部門、被徵收人和註冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被徵收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋徵收部門、註冊房地產估價師和無利害關係的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。言下之意, 房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行入戶實地查勘, 被徵收人應當給予必要的協助, 如被徵收人不予協助的, 則應有公證人員現場公證. 該程序，保障被徵收人能夠及時知曉被徵收人的房屋狀況，公正合理的對被徵收房屋作出評估，避免出現少評漏評的情況, 同時為後續解決紛爭提供證據。
其次,評估方法規範性審查. 《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條規定註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。第十四條 被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定;協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。評估方法雖然有多種, 但在在實際操作過程中，以市場法評估居多。
最後,評估結果公示與異認提出的步驟，《國有土地上房屋評估辦法》第十六條規定房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。第十七條規定分戶初步評估結果公示期滿後，房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告。整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估項目的兩名以上註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。評估機構應當及時將評估結果送達給被徵收人，以便被徵收人及時知曉房屋的評估結果，考慮被評估結果是否屬實，是否客觀公正。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十條至第二十五條規定，被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。申請複核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估申請人。
被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的複核結果進行鑑定。評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。
評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對複核結果進行鑑定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少於二分之一。
評估專家委員會應當自收到鑑定申請之日起10日內，對申請鑑定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑑定意見。經評估專家委員會鑑定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告;評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。
對評估結果有異議，《國有土地上房屋徵收評估辦法》有嚴格的救濟機制，被徵收人應把握好時機，及時維權。
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