Ao物業君

結局糟糕可能性很大，如果是高層住宅小區死多活少！

首先，業委會攆走“物業"，僅從表述來看，就不合規。終止委託物業服務權利在與業主大會，權在全體業主，業委會沒有權利，在這點上，做錯了。

其次，業委會這個“攆″怎麼看就不像一個好詞兒，因為沒有什麼介紹，所以不予評判。用世俗可以理解的例子，夫妻鬧離婚，那是要經法院或者是民政局辦理相關手續，不是說把對方趕出家門去就算完了的。

下面咱們來說說小區“自治″，其結局會如何？

首先，自治這個詞兒用得不準確。按你所說，小區有了業委會就已經算自治，相當於業主成立了一個常設機構，由他們出面組織操持日常管理監督小區的物業，重大的事情還是由業主大會來拍板決定。所以前面說業委會趕走物業，屬於越權，除非業主大會給予明確的授權，否則業委會的這個決定無效。

其次，提問人說的自治，從術語上來說應是自管，這個更準確

物業管理不是一天兩天的事兒。大家知道買房子，特別是民宅使用期限一般是70年。我們少說一半吧30年，小區是不是就這樣自管堅持下去，提問人沒有描述，筆者也不做過多的評價。

需要提出的問題是:

1、小區哪裡能湊出一套專業人員的班子？這些人員是小區業主主動報名，毛遂自薦的嗎？看大門掃地的這些簡單活計，就不說了，消防值班呢？高壓配電值班員呢？低壓維修電工呢？消防設施維護呢？弱電智能化呢？當然，按照概率來說，小區業主中總該有幾個高低壓電工，各類的工程師也該有吧(筆者住的那個小區，至少有兩個物業經理。)那請問:他們表示能夠為小區志願奉獻嗎？

有人會說小區沒有專業人員，我們可以從外面請吧。當然是可以的，請來的人總要管理吧，擔當管理的人要比請來的人要懂吧？如果一個外行領導幾個內行會出什麼事兒？

2、請來這些專業人員，無論是內部的業主，還是外請的工人，他們辭職不幹，或者撂挑子了。有什麼辦法接續上？小區會有充足的備份人員頂替嗎？

外請的人員還好約束，不聽話扣工資唄。那麼內請的業主呢？人家本來就是奉獻，有點頭疼腦熱，耍一點小性子，早上不幹了怎麼辦呢？隔壁老王又沒有拿小區工資，你能拿老王怎麼辦？老王已經起不了床啦，血壓居高不下，你們大傢伙忍心嗎？老王，萬一出了什麼事兒？有哪些人會承擔責任？

你認為隔壁老王、樓下的老李，每天三班倒看大門兒能堅持多久？

3、如果是因為物業費開支比較高，而攆走的物業，自管如何能做到降費降開支？這個問題就很難講，小區搞自管如果是業主耿耿於懷物業費收費標準高，想通過自管這個方式節省物業管理成本是可行的。但是有先決條件的。

1)通過高超的管理技術，降低綜合管理成本。比如說像在淘寶上，淘到一件又便宜又實惠的東西。找到又便宜又好的保安公司、保潔公司，禮貌\\熱情，服務周到還實惠。筆者不能認為且說沒有，但一定要用心找。

2)通過志願業主大量的義務付出來節省物業費用。這一點可行性比較高，小區業主達成共識，很多人捲起袖子自己幹活，看門掃地抹桌子，東西壞了，大家搭把手，自己貼點錢買個燈泡啥的。

由於不是按照市場價格支付給志願者勞動報酬，自然會節省大量的人工費用。只要業主們達成一致，有人站出來幹而且能夠堅持下去，就沒有什麼大問題。所以筆者說這個可行性比較高。

4、業主充分醞釀了小區自管如果失敗，其後果都願意承擔了嗎？做一件事情很有百分之百成功，總有失敗的可能。自管如果失敗，會出現一些不可逆轉的現象:設施設備野蠻操作\\缺乏保養，鏽蝕損壞;園區景觀綠化損失待修復;治安盜竊引發的矛盾增加，這不是不可能。舉個通俗的例子說，因為隔壁老王看門的那一晚，某家報失被竊了，那你覺得被偷的那家和隔壁老王關係還能夠和和氣氣嗎？

就說這麼幾條吧。如果前面幾點不認可，再說其它的也聽不進去，看不下去的。

如前面幾個問題，都能很好有效地解決，那麼，小區自管還是有很大的成功性的，特別是規模不大的\\多層住宅區。

如果做不到，那就洗洗睡吧。都抱著指望著別人幹這乾的想法，自己卻一副指點江山的做派。拜拜。

老包有時不在線

這話說的有點讓人不愛聽，什麼叫業委會攆走物業，搞小區自治？業委會和物業並不是一個完全對立的兩個組織，而且小區能否自治都不是業委會幾個人就能決定的。真正實現業主認為的自治也就是自己管理的模式，這需要業主大會的決定。如果業主大會都無法召開或者無法決定的小區，還有什麼可能實現自己管理？

確定小區自主管理並不是想象的那麼簡單。一個小區，從開發商僱請的前期物業開始，基本上都是越做越差的。這裡有物業的原因也有業主的原因。

1.物業公司就是一個贏利性的服務企業，為了獲取更高的利潤是他們的目標。自然會在服務項目上偷偷做精簡。今天減一點，業主沒意見，明天再減一點，業主還是沒意見。那好吧，其他我都不做了，就搞搞衛生就行了。什麼物業服務合同，什麼物業服務規範，統統都是形式。就你一兩個業主過來搞事也沒用。

2.物業公司把最初的服務慢慢精簡後，業主開始察覺。然後各種挑毛病，各種不交費。而物業也就以此為藉口，各種不做事，各種不作為。相互之間是永遠扯不盡的皮。形成惡性死循環。

3.物業公司在收不到物業費後，各種開拓收費資源。小區廣告位，活動室出租，樓頂出租給各通信公司，樓梯廣告，快遞箱等，各種各樣的收入。當然這點小錢都是不夠的，然後都是偷偷的關閉電梯，關閉監控，關閉消防設施，以各種壞了的藉口套用維修資金。一動就是幾十萬上百萬。

4.當有一天有業主發現了公共收益被物業收了，維修資金被物業動了。然後宣傳物業的種種醜行，結果，都是說的人多，出頭的沒有。真的需要找物業維權時，領頭人一看，原來只有孤零零的自己啊。

5.有小區或許在社區和街道的幫助下成立了業委會。可是這個業委會基本沒可能是全體業主參與的。因為選舉當天可以說有三成以上的業主到場的話，就已經難能可貴了。你可別覺得這是沒參加的業主放棄了權利。他只是放棄了選舉權，可是他們從來不會放棄自己的反對權。

6.如果業主大會覺得解聘物業，實行自主管理的決定公佈。那麼就是捅了馬蜂窩。沒參與的業主會利用自己的反對權“業委會誰選的？”“自治通過我了嗎？我怎麼不知道？”“業委會為了貪錢，終於露出尾巴了”。

7.當業委會真的實行自主管理的時候。只要有一點點沒做好，那麼這些業主會比對待物業的要求嚴苛多了。“那麼多公共收益哪去了，怎麼這點事都做不好？還不如以前的物業呢！”如果這時候想收取自主管理的物業成本，呵呵，大家可以腦補一下，什麼局面？

真正能夠實行自主管理成功的小區，除非有足夠的公共收益支撐小區的物業費，不用業主掏錢。只要向業主收取哪怕一分錢一平方的費用，你的自主管理都會以失敗而告終。業主只有在不掏錢的情況下，才能夠不去投反對票。這也是絕大部分業主的尿性！

如果認同作者觀點請贊並關注，我們會有更多的共鳴。

JasonYuan68921596

說實話的，工作這麼多年，就怕碰到物業公司撤離移交，或者直接就是撤離業主自治！各種拖欠水電費，街道社區為了考慮民生問題，各種中間協調，但是基本都是吃力不討好！目前碰到要求自治的小區，一個自治了三年後沒辦法了，找了新物業，小區高層電梯改造每戶交錢，勉強運行著。多層樓道燈都被停電了，壓根沒人管，垃圾滿地！還有個剛自治就拖欠了兩個月電費，果斷被停電，高層水泵沒電了，水沒的用了，電沒了，一片漆黑！沒辦法啊，找社區協調，找供電希望送電，可你電費沒交啊，後面沒辦法了，高層每戶掏錢交了電費，恢復正常！多層硬是停了兩個月電，車庫都開不起來！招標物業還沒公司樂意去！一般自治的小區整體情況都不會太好

西69338357

業委會攆走“物業”，搞小區“自治”，結局會如何?

只對提問主題三個問題回答個人觀點。

業委會攆走“物業”

攆走“物業”，事是業委會幹的，實際上準確表述應該是“業主大會”決定，業委會起到聽取業主意見，擬定方案，提交“業主大會決議”。在社區業主大會議事規則小區重要事務都是這個原則，業委會的權利、職責、義務都是業主大會授予的。業委會攆走“物業”，肯定是錯誤的表述。

搞小區“自治”

“自治”，就是“業主自治”，而不是業委會搞自治。所謂的“業主自治”，廣泛性理解錯誤。《物權法》、《物業管理條例》都已經非常明確，立法目的就是鼓勵業主自治。具備完善的業主大會、業主委員會制度，就已經實現了業主自治。不是沒有物業公司後就是完全實現“業主自治”的概念。“業主自治”對物業服務有多種形式實現物業管理服務，比如：聘請專業物業公司包乾制提供物業服務，通常大多數小區的做法；其二、聘請專業的物業公司實行“酬金制”物業服務管理；其三、也可以聘請相關的專業單位分包提供服務，其四、聘請專業人員提供物業服務。這些選擇物業服務，只是業主自治的重要部分之一，而不是全部。當然，業主自治不是業委會決定，而是業主大會表決方案通過，業委會實施。從法律法規流程的設計，就是體現業主參與小區事務，就是充分體現“業主自治”的表現。其他所謂的“自治”都是自知欺人的把戲，忽悠大眾。

結局如何?

理解了“業主自治”到底是什麼個回事，也就知道結局如何了。法治社會，沒有規矩不成方圓。依法依規是唯一的渠道。近年來出現業委會不規範、沒有擔當、不作為、亂作為，做一些與物業管理無關的事情，有事“丟鍋”等等怪像，導致存在缺乏信任。業委會發揮作用是至關重要的，決定“業主自治”成果結局，決不是取決於一傢什麼“物業服務公司”或“社區居委會”。

業主自己在社區發揮了什麼作用?

個人觀點，相互學習交流！

和諧社會智慧社區

物業走了是業委會最大的失策，相當於給業委背了個大包袱，到目前我整天在社會上調查走訪，還沒有見到自治自管成功的，最大的難點有些業主以各種理由不交費，有物業時，物業用各種辦法收費。物業不在了業委會負責收費，不收不行，收不上來費，自管也管不成，反正死豬不怕開水燙，就是不交費理由一大堆，業委混身是嘴都說不清。不幹吧，物業是你們趕走的。幹吧，沒錢啥也幹不成。最後業委是進退兩難，物業把大包袱甩給業委，業委又甩給誰呢，過去罵物業，吵物業，下一步罵的吵的就是你們業委，因為你沒能力把小區管理好。

手機用戶61700655261

要講結局，肯定只有三種情況，一是變好了，二是差不多，三是變糟了。

如果要變好，那得看小區的實際情況。也不能一概而論。因為小區種類太多，情況太複雜，也不能一刀切。

目前，我國對城市居民小區的概念還停留在重建設（指小區的項目建設）輕管理或者說沒有看到後期小區治理的複雜性上。而重建設呢主要是地方政府“政績觀”錯位後形成的，很多地方是貪大、貪洋、貪全（住商混合、加上購物中心等等），而忽略了從後期社會治理角度來考慮的便利性、穩定性和和諧性。典型的就是，目前我國對小區規模的劃分都沒有一個基本標準，為此，本人在“銳眼說小區”裡發了一篇文章《我定了 “居民小區規模劃分標準”六類七檔建議，你認同嗎？》，本人認為這是一個基礎性的工作，有了這個才好制定相應的管理政策和法規。如果不進行劃分而是全國一刀切，以中國的廣大、複雜性、各地發展不平衡的現狀，是很難施行下去的。有興趣的朋友，可關注“銳眼說小區”後到文章列表裡找了看看，相信會有啟發的。

題主的的“自治”，真實意思應該是“自管”。現如今，居民小區，甚至是社區基本都是“自治”的。“自治”就是小區自己定管理的各種規矩，大家來執行。“自管”就是在自治的基礎上，小區實行自我管理。按題主的意思，其實就是不要物業服務公司，由小區業主採用最合適的方式來管理。

當然，這裡不能用“攆走”一詞，而是應該是不招標物業服務公司，或者說解除物業服務公司的合同。

從本人三年業委會主任的經驗，以及調研、採訪了眾多居民小區的實際情況來看，小區自管要成功，並且是長久性的成功而不是短期內的成功，關鍵的指標有如下幾點：

一是小區的規模和複雜性。微型小區和小型小區（按本人的建議標準劃分的）、居民結構相對單一的小區，是有條件自管的。大型小區、超大型小區、商住混合小區，以及有重要而複雜的設施設備的小區，自管的難度和很大，風險性也較高，而且可以說相關部門也不允許自管的，如消防，安監，質臨，因為要有對這些重要的設施設備的主體責任人啊！

二是小區業委會的組織動員能力。這裡特別要明確，小區的自管也好，自治也好，不可能僅僅是靠小區業委會那幾個成員的。業主委員會的真實內涵本來就是組織和動員小區居民參與到小區事務建設中來。就如同我們國家的很多“委員會”如減災委員會、校園安全委員會、道路交通事故預防委員會、監察委員會等等，僅僅靠委員會那幾個人或者數十個人，怎麼可能管理好呢。因為委員會下面還必須要有很多的人員組成的做實際工作的人。

三就是小區業主的素質、對小區業委會組織工作的參與度和響應度。或者說小區的整體氛圍，是正氣壓倒邪氣，還是邪氣佔上風。

比如，如今很多小區都有業主微信群、QQ群，那麼在群裡，假如有欠費不交的，大家會對其進行勸說甚至施壓嗎？對亂停車、亂放垃圾、私搭亂建的，大家會一齊去制止嗎？還是冷漠應對呢？如果此類現象有幾個熱心的業主前去制止，引起吵架而得不到廣大業主的主動出來支持和聲援，讓邪氣佔了上風，那也是不可能自管成功的。再比如，亂停車影響別人通行出入，如果碰上蠻不講理的人，特別是車位緊張的情況下，有人硬是要不按規矩強行停進去甚至堵著小區出入口，會有眾多業主一齊上前指責處理，而不僅僅是在群裡罵罵、抱怨幾句就算了呢？

以上就是本人總結的幾點，希望有所助益。

銳眼說小區

20世紀80年代，我國的住房制度從“國家包，供給制，等級制，福利性，低租金”逐步實行貨幣化以來，成片的大型住宅小區拔地而起，隨著我國城鎮化進程和房地產行業快速發展，人們的居住條件有了很大改善。於1981年3月成立的深圳市物業管理公司標誌著我國物業管理行業的誕生。

根據《2017年中國物業報告》統計，截止2017年，全國物業管理規模達185.1億平方米，企業數量從5.8萬家增長到10.5萬家以上，從業人員隊伍由250.1萬人增長到711.2萬人以上，累計增長1.8倍，物業企業為推動經濟和民生建設、維護社會和諧穩定、促進城市可持續發展做出了重要貢獻。

但是，有些人不習慣這種延續了30多年的管理模式，他們從心底厭惡有償付費，願意享受免費服務；總認為“物業”賺取了業主的錢；“物業”屬於多餘的。因此，他們一味地想擺脫“物業”的束縛，將其攆走，實行所謂的小區“自治”，既能體會一下當家做主的感覺，又可以免交物業費。

想法歸想法，真正實施了小區“自治”的，可謂是屈指可數。今天我給大家介紹一個真實案例（引自2017-09-09 錢江晚報），位於杭州市華星路與萬塘路交叉口的景城花園商品房，有307戶業主，於2006年交付，地段應該說相當不錯。

一、業委會辭退物業搞“自治”，業主卻多出無盡煩惱

6年前（2011年），業委會“攆走”了原物業公司，可新來的物業公司做了不到兩個月，又被“罷黜”了。平常大家吐槽會說一些“有物業和沒物業一個樣，還不如自己弄”之類的氣話。但在景城花園真的變成了現實——攆走物業後，業委會帶著業主們走上了小區“自治”的路子。

剛開始那段時間，大家積極性都很高。那時業委會從外面找了大概10個保安和6個保潔人員，收收垃圾，維護安保，費用從小區營業性收入裡支出。有些保安和保潔人力覆蓋不到的地方，熱心業主也願意搭把手。畢竟不用交1.2元/㎡/月的物業費，一年省下了將近2000元。然而沒有持續太久，後來的事情，卻讓業主們有些始料不及。

從第3年開始，因為各方面原因，能請到的保安和保潔人數越來越少。小區綠化平時基本上都是業主們自己在打理。一些業主自發拿皮管將家裡的水接出來，從樓上往下澆水。但是樹木每年都需要修剪，業主無法自行解決，業委會就外面請人來修剪。由於這些人不專業，亂剪一氣，好端端的一棵棵大樹，弄得跟被砍伐過一樣，好幾棵原本鬱鬱蔥蔥的大樹受不了這般折騰都死了，看了令人心疼不已。

偌大的小區看不到維護人員，隨處可見停在綠化叢中的共享單車，斷枝東倒西歪躺在小區各個角落。除了這些讓業主們“心累”的細節，更令業主們焦慮的是小區的衛生、消防、治安都成了大問題。有時候垃圾桶滿得一塌糊塗，業主只好自己運出去。

二、小區管理混亂，賬目不清，安全隱患頻現

業主反映，小區裡的消防栓實際沒有水，形同虛設；閒雜人員自由出入，業主家經常遭遇入室盜竊。因此，2017年以來，業主中要求重新選舉業委會、引入物業企業的呼聲很高。據悉，之前綠城物業已經來景城花園小區走訪過，總結了小區中存在的諸多問題。

比如：園區樓宇多處牆體外立面、牆頂出現風化、脫落現象，需維修處理；多處單元門電線私拉亂接現象，存在安全隱患；樓道、地下車庫等公共部位消防栓、消防水帶、槍頭等零件缺失，滅火器氣體過期，缺失點檢記錄；樓頂消防栓無壓力，且無法出水，不符合消防管理規範等等。

有業主反映，小區有臨街營業性用房等收入，這些收入原本屬於全體業主，現在賬目不明。業委會每年只公開一次收支情況，且沒有公開詳細用途，業委會給出的解釋是，相當於衝抵了物業費，用於小區的成本開支。

當年業委會上任做的第一件事，就是在年底辭退物業公司，春節後業委會才出公告說是物業公司是自動離開。有些業主覺得不交物業費也挺好，有些則對物業重要性並不瞭解，這事情也就默認了。

三、小區“自制”6年效果差，房屋交易價格貶值幾千元

現在絕大部分業主意識到，所謂的小區“自治”並未提高居住水平，房屋交易價格反倒比周邊貶值了許多，差不多戶型和樓層，單價要降低2000~5000元/㎡，物業這個錢是不能再“省”了。

一位新業委會籌備組人員透露，目前宋都、綠城、龍湖物業都給小區做了評估，屆時將統一競標。新一屆業委會也在有條不紊改選中，目前已經召開了多次業主大會，並明確告知其他業主籌備進度。

他說，原來的業委會成員不懂物業管理，本身不具備專業能力和管理經驗；有的年紀太大精力有限；有的則常年不在小區居住，很難為小區管理盡心盡責；於情於理，我們都必須有所改變。

某競標單位物業公司工作人員直言：房子住得舒不舒心，主要還是要看物業好不好。好的物業能幫業主解決小區各種問題，保障小區良好的居住環境，甚至對小區後期保值升值都有深遠的影響。

案例講完了，大家可以感受到沒有物業的小區是一種怎樣的狀態。雖然業委會也想把小區“自治”搞好，但不是專業的人，肯定幹不好專業的事。相信大家也不願意在這樣的環境裡生活吧。歲月靜好， 是因為有人在負重前行，相信在物業工作人員的呵護下，該小區業主的生活一定會變得越來越好。

Ao物業君

沒有規矩不成方圓，國家有物業管理條例。

你提的問題很好！

我告訴你，沒有物業小區就會一團糟。

小區實現自治就需要你這樣的人出面。

希望你拿出管理方案再試試。

小區住著你，我，他搞好小區靠大家！

舒適，和諧，宜居，安全的生活環境，是大家遵守法律法規。配合物業管理才能實現。

春韻劉姥姥

在全民素質尚未整體提高的今天，小區管理是需要物業的。

物業不是無償服務的企業，它是盈利性的，這一點很多人忽略了。所以，物業服務的目的就是盈利，畢竟誰也不願意幹虧本的買賣。

買賣乾的好不好，那麼就看物業提供的服務是不是滿足大部分人的需求了。

沒有物業可不可以，肯定是可以的。

但是，不管誰接手這塊肥肉，誰都想扣二兩油下來的。

首先要僱幾個外包單位分別管理小區綠化，保潔，秩序維穩。

電梯維保單位要選一個靠譜的公司。

再僱幾個專業的水電工，瓦工，負責園區生活泵房、照明等配套設施的日常巡查和維修。

再僱兩個客服大姐負責記錄每家的問題，聯繫第三方維修。

平時電梯、生活照明、汙水泵等各種設施運行產生的公共能耗費用就需要聘請一個財務，第三方維修的費用、小區廣告收益明細也要記錄清楚。

其他的方面就不太清楚了，能想到的就是這些了。

自治是可以的，只要負責領頭人心態擺正了，底下的人心齊了，才可以將自己的家園打造的更加美好！

異次視界觀

凡事都有兩面性，物業這個行業存在是有必要的，親身經歷租房一電梯房小區，2000年左右的樓盤，一直合作的物業公司據說滿意度在80%左右，在16年的時候，幾個別有用心的退休老大媽藉著物業業委會不作為的理由先是直接現金或以加油卡購物卡的方式賄選，把業委會換屆了，接著馬上同樣的方式解除現在合作的物業公司，前前後後花了2.30萬，後來整了一親戚開的小物業公司來，把小區搞得亂七八糟，兩年時間撈夠錢，買房走人，物業應該客觀去看待他們，不要覺得自己是業主就高人一等，都是相互的，開物業公司，人家不可能不賺錢，你有建議意見面對面坐下來談，總有解決的辦法，不要想著還可以去分一筆廣告費，一段時間好一點的物業公司會給業主送點小禮品，知足了，總之能做到乾淨，安全，有事及時響應，舒心，就可以了！

關鍵字: 業委會 生活 物業