△石景山遊樂園
石景山，和東城西城海淀朝陽一起，並列北京城六區。然而，做為地位尊崇的北京城六區之一，石景山卻一直沒什麼存在感，甚至連豐臺的影響力都比不了，有些不熟悉的人還認為它是遠郊。
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為嘛呢?咱們先看看石景山的位置。
△石景山區位圖
從地圖上看，石景山的位置貌似還好，夾在海淀、豐臺和門頭溝之間，並不算偏遠。
但是，石景山很小。除了東西城之外，石景山的面積是最小的，只有84.38平方公里，咋比喻呢，大概一個回龍觀社區＋天通苑社區那麼大。而且還有23%的面積是山地。
石景山總共63萬人，人口和一個天通苑人口差不多，可想而知，人口也很少。
軌道交通，目前只有1號線，雖然人少，但是1條也不夠用啊，好歹也幾十萬人，就一條線進京，擠啊。
另外，上面說了面積小，土地儲備也很少，新地塊也少。又因為是老區，老房基本上把全區的大部分能蓋房的地塊都佔了。從首鋼當年給工人蓋的居民樓可以看出來，都快到山上去了好嗎。
再加上近些年的政策，對吧，不管是京津冀地鐵高鐵，還是市政府東遷，機場南飛，冬奧會等。SHI都吃不上熱乎的，跟西面一點不挨著。修一趟S1還磨磨唧唧的這麼久。
還有，緊臨著海淀區，大海淀多好啊，教育醫療工作機會各方面都比石景山強，石景山本來就不多的人才和企業，又被海淀吸走了不少。
西邊是門頭溝，風景好空氣好，住著跟度假一樣，房價還比石景山便宜一半，有點錢的土豪都去門頭溝買山景房了。
這就很尷尬了。地少，人少，位置又偏，交通也不行，人才企業不強，環境也比不過，沒有概念可以炒一炒，也沒有新盤拉高價格，又沒有政策扶持……
石景山表示，我也很無奈呀，要不你來八大處算個命吧，可準了。
那石景山的樓市，到底是個啥情況？
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石景山的房價，在城六區裡面是最低的，原因是上面說的那一堆。但是辯證的講，石景山的位置距離天安門也才14公里，再不濟也是城六區。
從綜合實力上講。雖然比不上海淀學校好，但是教育水平比遠郊強多了啊。
雖然比不上門頭溝風景好，但是石景山的綜合實力比門頭溝強啊，三甲醫院，萬達廣場生活配套，1號線地鐵，學校等等，都比門頭溝強。
而且現在大興的價格都奔6-7萬，石景山的新盤才6萬，這叫啥，這叫價格窪地。
總的來說，比我環境好的沒我配套全，比我配套全的沒我價格低，比我價格低的沒我學校好，比我價格低、配套全、環境好、學校好的沒我地段牛……田忌賽馬的故事瞭解下。
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具體分析石景山。咱們分5個方面概述。
①交通②教育③商業配套④醫療⑤政策
交通
石景山的軌道交通目前有1號線。這條最早的線路，起點就是在石景山。尷尬的是，目前也只有這一條地鐵，人多地鐵少，導致每天從1號線出發都像是戰鬥一樣。
教育
石景山整體教育水平在城六區算落後的，石景山比較好的學校基本類比海淀的普通學校，但和遠郊縣相比，教學質量還是要好不少，比上不足比下有餘。
商業配套
石景山的配套除了萬達廣場之外，沒什麼特別知名的，好歹分一下吧，三個片區：蘋果園、古城、魯谷。
蘋果園人流量很大，但是人群消費能力不高，所以這裡聚集了很多小商小販，吃喝的小店為主。不過，蘋果園東側大悅城的定址，未來會成為石景山另一個商業地標。
魯谷片區，除了萬達之外，沒什麼可說的。
古城是老居民區，除了值得一提的盛景廣場，也沒別的可說的。
醫療
一句話，石景山看病一般去隔壁海淀。
政策
政策什麼的，就不指望了。6號線快要通車算是政策利好嗎？（捂臉）
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接著說大家最關注的房子
分兩步講，二手房、新房。
先分幾個片區，看圖說話。
△石景山地圖
石景山分為這幾個片區：蘋果園、古城、楊莊、八角、老山、玉泉路、魯谷以及一些零散的小區。
蘋果園：整體均價在4.5萬左右。
蘋果園地鐵口是1號線起點，S1號線的終點，6號線的換乘站。門頭溝的人流量加上居住在蘋果園的人群，未來這裡的人流量一定很大。
官方給出的數據是，預測遠期日均換乘客流達到90萬人次。大量人群流動雖然會當地有一定的利好，但是如此人口規模，居住體驗會很差，流動人口帶來嘈雜的聲音和安全隱患也是個負面影響。
客觀的講，除了負面影響，S1號線的開通也會帶來利好。門頭溝據統計31萬人，去北京的交通工具基本是開車和公交換石景山的地鐵。
而S1號線的開通會帶來大量的雙向購房需求，門頭溝均價在3.3萬，S1號線縮短了進京時間，對門頭溝的房價也會有拉昇的作用，對蘋果園的房價肯定也會是一個利好。
蘋果園是以中低端消費為主，人群整體消費能力不高，商業也是中低端為主。周邊的二手房一般在2000年左右的老房，都是這樣。
△蘋果園附近老房
△蘋果園附近老房
綜合講，蘋果園二手房房齡較老，位置好，交通便利，周邊配套完善，但居住體驗一般，交通方便，便民設施比較全面。
要重點提一下蘋果園的金頂街和模式口這兩個區域：
金頂街4.3萬左右，2000年左右的住宅，比較新。
模式口價格浮動較大，3.6-4.2左右。一般是90年代左右的住房。
這兩個板塊目前在蘋果園和整個石景山價格是最低的。
蘋果園的交通樞紐地位，加上S1號線的金安橋站在這附近，重點是，據官方披露的消息，6號線的西延站，也在金安橋附近。門頭溝的購房需求首先釋放的區域。
未來會有大量的人群需求，可預期升值空間在各個板塊之首。有興趣的可以去實地考察下。
古城：古城的均價在4.8萬左右。
軌道交通是古城地鐵站。古城和蘋果園類似，二手房也是老房為主。
古城的北辛安板塊是一個熱點，最大的棚戶區已經拆遷了，為石景山未來的新盤釋放了一個地塊，11個小區69棟樓的回遷房也會給古城提供未來人口聚集的空間，對這個版塊的人口增加了擴容空間。
楊莊：均價在4.9萬左右。
楊莊整體樓盤的樓齡比較年輕，整體看上去品質較高。人流量沒那麼大，不會很嘈雜。緊挨著北方工業大學，也有一定的學區氛圍。
但是交通是硬傷。離地鐵有一段距離，大概在2-3公里的距離，需要坐公交或者騎單車或者走路。當然開車很方便。
位置不錯，緊挨五環邊和海淀區，價格也要稍高一些。
八角：均價在4.7萬左右。
八角的二手房基本上以60-80年代為主，樓齡是最老的。普遍老破小集中區。這裡更適合一些比如集體戶口買不起市區其他版塊，又想落戶在市區的。可以考慮這。最低有4萬左右的，比如八角路小區。
老山：均價5.2萬左右。
老山的二手房基本是80年代的老房。但是交通和地理位置都是石景山最優質的，屬於五環內。配套也非常完善，離萬達廣場很近。
魯谷：均價5.2萬
提到魯谷先說一下遠洋的樓盤。體量大、品質高、樓房新，一萬多套的樓盤體量，加上名企自帶光環。還有萬達廣場也在這個版塊，升值空間和升值速度都不是一般小開發商比擬的。
當然遠洋系的普遍價格也達到了6.6萬，遠洋沁山水均價7.9萬。
魯谷是石景山高端的區域，五環內的位置，交通便利配套完整，沒有太多的硬傷。
玉泉路：均價7.1萬
玉泉路比較特殊，已經無限接近海淀區，雖然屬於石景山。這個版塊沒什麼可說的，各方面都很好，價格也是石景山最高的。離著天安門才不到14公里。
新房
石景山新盤較少，我們重點說下中海和一個高端低密盤。
首先中海寰宇天下，關注的人很多。
交房時間預計在2020年底交房。在售房源為85㎡的兩居室、97-125㎡的三居室、145㎡和175㎡的四居室，目前房源價格在61000元/㎡左右。戶型圖在網上可以查到，中規中矩。
我們看看周邊情況。
對面是首鋼集團的總部，當然不用擔心，首鋼集團已經搬遷，空氣汙染的問題沒有了。
△中海寰宇天下緊挨著的老房
△中海其他項目
首先中海開發商的實力很好，樓盤的質量雖然現在看不到，但是可以從之前開發過的樓盤瞭解，還是很靠譜。據悉中海長安雅苑的15年的開盤價也就在2.6萬左右，現在普遍5萬以上。
那麼中海寰宇這個樓盤是否值得購買?
優點我們可以看出，位置在石景山還不錯，離規劃中的地鐵口很近，新盤價格不高，屬於剛需盤，開發商戶型各方面都能達到良好線。重點說說需要注意的有哪些。
第一石景山整體板塊不說了，北京西的樓市一直很弱。 第二旁邊還有不少空地，未來配套能否完善不能確定，挨著最近的老房也拉低了整體板塊的品質。 第三教育和醫療一般，這也是石景山的普遍特點。 第四價格。雖然6萬左右的價格並不高，但是也不算太低。同等價格，在北京稍遠些的北面和南面也有的選。
不過綜合來說，確實算一個適合剛需上車的樓盤。
另一個盤是遠洋天著春秋，這是個典型的CEO盤。均價91000，以別墅和洋房為主，總價普遍超過兩千萬，屬於CEO盤。
遠洋的品質、戶型和小區設計都沒話說，問題在於總價太高，又位於石景山這麼一個大家都認為應該低價的區域，難免定位就有點尷尬。
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總體來說，石景山的樓盤適合以下人群。
第一是本地人想要本區內改善的。
第二奔著石景山比較不錯的地段和相對低的價格。
第三在在北京西部工作，離著石景山比較近，不會太在意學區的上班族。
第四想要在北京買房，先落個戶口，但是別的區價格都比較貴，或者比較遠不甘心，石景山從價格和地段上都有兼顧到，也可以作為往市區的跳板。
實事求是的講，想要在城區內上車，石景山綜合性價比是最高的。
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