深海里的愛人
你好，很高興為你解答這個問題。誠如題主所述，在城市建設中，為了城市的長遠規劃與發展，政府會將城市中一些密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建築面積小、治安和消防隱患大的區域拆遷改造，又稱棚戶區改造。又或者對部分城中村區域進行拆遷改造，進而推動城市的整體發展。那麼，
棚戶區拆遷時該如何補償？城中村拆遷時又該如何補償？補償標準如何？接下來愛土拆遷就給大家講一下。
一、城市中的棚戶區拆遷補償標準
棚戶區拆遷補償可分為兩種：國有土地上的棚戶區房屋拆遷和集體土地上的棚戶區房屋拆遷。
1、國有土地上的棚戶區房屋拆遷補償標準
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第19條規定，對被徵收房屋價值的補償不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產市場價格。
棚戶區改造中，國有土地上房屋的拆遷補償方式，通常分為貨幣補償和產權調換兩種方式。貨幣補償：被徵收房屋價值補償、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費、外遷補助費、其他補助費；
產權置換：一般是拆一還一。即拆一平米就補償一平米。對於棚戶區改造，一般首先考慮的應該是原地回遷。
2、集體土地上的棚戶區房屋拆遷補償標準
《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款規定：徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，那麼土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。
這段法律條文我們可以解讀為：集體土地上的房屋拆遷，如果該房屋所屬區域被納入了城市規劃建設區，那麼土地權利人或者房屋所有人有權要求徵收方按照國有土地上的房屋徵收補償標準進行補償。
二、城中村房屋拆遷補償標準
城中村是指農村村落在城市化進程中，由於全部或大部分耕地被徵用，農民轉為居民後仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為“都市裡的村莊”。隨著城市的加速發展，一些農村被動成為城中村。但是最終可以肯定的是，城中村會逐漸消失在城市化進程中。那麼，城中村拆遷，究竟是按城市房屋補償還是按農村房屋補償呢？
據2012年最高人民法院頒佈的《關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款的規定。“徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費”。
也就是說，如果補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，那麼城中村房屋拆遷補償應按照城市房屋價值進行補償。
小結：
不管是國有土地上的棚戶區房屋拆遷，還是集體土地上的棚戶區房屋拆遷，亦或是城中村房屋拆遷，只要補償安置時房屋所在地被納入城市規劃區，土地權利人可以要求拆遷方按照國有土地上房屋徵收補償標準進行補償。即如果被拆遷人選擇了產權置換補償，補償一般是拆一還一，即拆一平米補償一平米，按照1:1的比例進行賠償”。
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愛土拆遷
樓房拆遷一般是指國有土地上房屋徵收拆遷，補償安置方式有貨幣補償和產權置換兩種共被拆遷人選擇。
樓房拆遷給安置房的比例不是固定的，按照法律規定其比例應該取決於被拆遷房屋和安置房的市場價值比例，比如安置房的位置比較偏遠，市場價在5000元，而被拆遷房屋的市場價在一萬，那麼就應該一平米置換兩平米。
當然，現實的補償方案中出現了很多規定置換比例，嚴格來講是違法的，如果按照規定比例置換的房屋價值大大低於被拆遷房屋的價值，那麼就需要聘請專業律師通過專業法律措施維權了，僅僅是講道理是沒有任何作用的。
以上解答希望對你有幫助，有任何拆遷問題也可以隨時私信向我諮詢。
李順華徵地拆遷律師
本人在南陽一家房地產公司幹過拆遷，現在情況是說是政府徵收，然後土地掛牌出讓，可是歷史遺留，我跟著的地產公司是已經拿到了土地的開發權，主動介入拆遷活動的，政策定的單元房補償是安1比1.2。可是實際操作中什麼比例都可以談，只要房產公司認可。合同是和辦事處籤的，都是一樣的比例，可私下裡有房產公司簽定的補充協議，高的見過給了1.7的，所以差距很大，自己都不敢想有那麼大的差距。還是認為要錢的正確。應為這樣的標準差距那麼大，後期怕開發商耍賴，同樣面積的房子5樓先要錢走的，整整比6樓走的少了20萬，面積就是140平方，房產開發商在售的房子也就5000一個平方，可以看到中間的差距了。
土掉渣9
您好，很高興回答您這個問題。您這個問題總的來說還是拆遷補償的問題。
首先拆遷補償方式主要有以下幾種：
農村房屋拆遷，第一種是產權調換的方式，也就是給安置房，至少是拆一平還一平。第二種是貨幣補償，也就是給錢，是房子的建築重新價加上宅基地的補償。第三種是遷建安置，即重新給一塊宅基地，再補償建築重建錢，自己重建安置。
城市房屋拆遷，第一種是產權調換，按照等價調換的原則進行，對被徵收房屋，和用於調換的房屋進行評估，互補差價。第二種是貨幣補償，是參照周邊同類房地產市場價，依照法定程序評估確定房屋價值，進行補償。
其次，樓房拆遷和平房拆遷分別是怎麼補償。事實上，按照法定標準，被徵收拆遷的房子無論是平房還是樓房，並不影響補償標準，因為都是根據房屋的建築面積、房屋價值、區位因素等具體的確定房屋的補償數額，包括裝修、建築結構的不同也是對具體補償數額產生影響。
第三，對於農村的拆遷調換，從平房到樓房應該怎麼換才合理 ？
法律上沒有明確的規定，但是根據拆遷實踐和相關政策和法理，我們認為應該至少不低於1:1進行調換。對此，有以下幾個問題需要詳細闡述：
1，很多村民自己有懷疑，平房換樓房，住上樓了，環境好了，而原本平房的面積大，不太可能給換那麼大面積的樓房吧？這一點不是問題，農民住上樓並不代表居住環境就變好了，從寬敞的平房到狹小的格子間裡，生活成本提高、居住空間變小，而且很多地方的樓房並沒有平房的裝修豪華，居住舒適。所以按照1:1甚至是更高的比例調換才是合理的。
2，從平房換樓房，意味著從住宅基房住成商品房，但是買商品房是要花很多錢的，有可能免費置換給我們嗎？按照人口分配一些調換面積也可以吧？事實上，這個與補償也不衝突，房屋並不因下面的土地性質就區分三六九等，也不是說商品房就比宅基房高端，不管自家的拆遷補償安置用什麼樣的新形式，最終您只要衡量，我耗費巨大精力配合拆遷，是不是反而虧了 ，如果虧了，這樣的補償就是不合理的。
比如說您家3口人，300平的房子，換安置房是每人50平，其他的按照500元一平進行補償。這樣的補償很花哨，但是仔細一想，300平換成了150平的房子和7萬多的錢，但是搬遷和安置新家這些是遠遠不夠的，再加上生活居住面積的縮水，這樣的拆遷就是虧的。
最後，記住一句話，拆我多少平，就要補償給我多少平，無論是貨幣補償還是產權調換都要遵循這個原則。
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京平律師事務所
每個地方、每個項目政策都有差別，依據是徵遷補償安置方案，具體諮詢當地項目業主或者政府。下面是某鄉鎮安置價格和安置方式，可做參考。
1.集體土地的房屋徵遷安置條件
被徵遷人符合以下條件之一的，應給子安置
（一）持有合法的土地使用權證書、房屋所有權證書或有權機關批准的建房用地手續等有效證件。
（二）雖無權源證件，但確係建國前建造的舊房或能確認 為1982年4月30日前建造的房屋。
（三）（土地管理法）、《城市規劃法）實施前前，建房審批手 續雖不健全，但經歷次清房（1982、1986、1991、1997年）或 兩權發證處理並補辦有關手續和補交了款項的房地產。
（四）歷年經土地、建設等部門行政處罰到位（含提供相 應票據等）一直作為住房使用且只有一處住房的。
（五）2006年航攝影像圖上有建築圖班，但不符合上述四 款規定條件的居住房屋，三層以下的（含三層），按實際大量面 積的509％予以安置，三層以上部分按房屋重重置價結合成新評估 後，只給子貨幣補償但不子安置。
2、集體土地的房屋徵遷補償標準
房屋徵遷補償費用包括房屋及其所佔的土地和其他地上建 （構）築物徵遷補償費。
（一）房屋徵遷補償費。被徵遷的主房為一層平房的，按建築面積另加300元／m給予 補償，為二層的，按建築面積另加100元／m給予補償。
（二）安置房價格。採取房屋產權置換安置方式，安置房價格分三種類別：1、安置價；多層安置房1300元／m，高層安 置房1600元／m，被徵近人所選安置房面積與可享受的安置面積 相等部分，按安置價計價。2、優惠價：多層安置房1600元m，高層安置房2100元／m，被徵遷人所選安置房面積超過可享受的安置面積15m以內的，按優惠價計價。3、市場參考價：由有資質評估公司結合安置區城範圍內商品房均價進行評估，評估結果隨同項目徵地拆遷補償安置方案報市政府批准。安置房面積超過被徵遷人可享受受的安置面積15m以上的，按市場參考價計價。
高層安置房以第7層（含第7層）為基準層，7層及7層以下不計層次差，7層層以上另計層次差。基準層不包含裙樓。
（三）安置方式。徵收集體土地涉及房屋徵遷補償採取房屋產權調換或貨幣補償兩種安置方式，由被徵遷人自主選擇。
選擇產權調換方式的，被徵近人應選擇與被徵遷房屋面積最接近的安置房進行產權調換。
被徵遷房屋為一層的，按被徵遷主房建築面積的1．3倍面積予以安置；
被徵遷房屋為二層的按被徵遷主房建築面積的1．1倍面積予以安置；
被徵遷房屋為三層的，按照1：1給予等面積安置；
被徵遷房屋為三層以上的，一至三層部分按照1：1給予等面積安置，三層以上部分按房屋重置價結合成新評估後，只給予貨幣補償但不子安置。
單戶被徵遷主房佔地面積超過150平方米的，超出部分按房屋重置價結合成新評估後，只給予貨幣補償但不予安置。
安置房配備工具間或商業用房的，計入安置面積，價格按實際評估價計價。
選擇貨幣補償方式的，除按被徵遷房屋重置價結合成新補償外，再給子貨幣安置作價補償金（具體金額由各區人民政府（管委會）根據項目實際設定，報市政府批准）項目因特殊情況需使用集體土地建設聯體住宅進行徵遷安置。
蘭溪閒人
拆遷的補償內容包括：
（一）被徵收房屋價值補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷補償；
（三）因徵收房屋造成的臨時安置補償；
（四）因徵收房屋造成的停產停業損失補償。
被徵收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬於該房屋的國有土地使用權的價值。
補償金額
對被徵收住宅房屋價值的補償，按照房屋徵收決定公告之日被徵收房屋所處區位新建普通商品住房市場價格，由房地產價格評估機構評估確定。
對被徵收非住宅房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋所處區位類似房地產的市場價格，由房地產價格評估機構評估確定。
補償方式
被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被徵收房屋屬於公共租賃住房、公房管理部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房除外。
關於產權調換
被徵收人選擇房屋產權調換的，做出房屋徵收決定的人民政府應當提供用於產權調換的房屋。待計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價後，產權調換房屋的產權歸被徵收人所有。產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。
因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
用於產權調換的房屋，應當符合下列規定
（一）符合國家和省規定的房屋建築設計技術規範和標準；
（二）符合國家和省規定的房屋質量安全標準；
（三）產權清晰。
徵收面積如何計算
被徵收房屋的建築面積和用途，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。房屋權屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。
徵收範圍確定後，對於被徵收合法房屋室內外裝飾裝修的價值可給予一次性包乾補償。違章突擊裝飾裝修不予補償，應自行拆除。
什麼樣的房屋按商業房屋補償？
同時符合下列條件的房屋，按商業房屋予以補償。
（一）國有土地使用權證載明為出讓土地，且用途為商業。
（二）建設工程規劃許可證、房屋所有權證載明房屋用途為商業。
先補償，後搬遷
實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。
作出房屋徵收決定的市、縣區人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
北京在明律師事務所
您這種情況按照國有土地上房屋徵收與補償條例，如原地回遷不得低於1:1，異地安置要看區位價，如您地塊5000一平米，給您置換到地塊2500一平米，安置為1:1
徵地拆遷劉可心
查看國務院590號，國有土地房屋拆遷管理條例。理論上是不降低原居住水平，換言之是使用面積一比一兌換，轉換到建築面積上是約一比一點二（考慮多變高公攤增加）。各地可結合項目佔地面積、拆遷量、容積率制定安置比例，儘量保持各方利益平衡。
國富民強考大家
啥比例也不要比，既然是拆了人家現居住的房屋就理應在拆遷本地還給人家相應的大小新的房屋還帶起碼的裝修好的房子，，並補上出去租金房屋居住時的費用和精神損失費，這是起碼的！！！如果國家或開發商需要此地要讓居民拆遷另一個地方安置那就先把此地的當時地價適當的提升價再補上給居民並協商好才可開發！別他媽的說的好聽叫改善居住條件啥為民著想都是空話，按當前的開發方式給比列很多人會因此失去了自己所居住的房屋，只要不是危房真正的危房就不能強拆！即使是危房也需要按上述方式補上所必須是一切補償！真正做到了國家為百姓改善居住條件而做出的努力！
狗眼看世
根據房屋的評估價值進行補償，所以，拆遷前必須對房屋價值進行評估。請參考這個《文件國有土地上房屋徵收評估辦法》。2011年公佈。
