深海里的爱人
你好，很高兴为你解答这个问题。诚如题主所述，在城市建设中，为了城市的长远规划与发展，政府会将城市中一些密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、治安和消防隐患大的区域拆迁改造，又称棚户区改造。又或者对部分城中村区域进行拆迁改造，进而推动城市的整体发展。那么，
棚户区拆迁时该如何补偿？城中村拆迁时又该如何补偿？补偿标准如何？接下来爱土拆迁就给大家讲一下。
一、城市中的棚户区拆迁补偿标准
棚户区拆迁补偿可分为两种：国有土地上的棚户区房屋拆迁和集体土地上的棚户区房屋拆迁。
1、国有土地上的棚户区房屋拆迁补偿标准
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。
棚户区改造中，国有土地上房屋的拆迁补偿方式，通常分为货币补偿和产权调换两种方式。货币补偿：被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费、其他补助费；
产权置换：一般是拆一还一。即拆一平米就补偿一平米。对于棚户区改造，一般首先考虑的应该是原地回迁。
2、集体土地上的棚户区房屋拆迁补偿标准
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
这段法律条文我们可以解读为：集体土地上的房屋拆迁，如果该房屋所属区域被纳入了城市规划建设区，那么土地权利人或者房屋所有人有权要求征收方按照国有土地上的房屋征收补偿标准进行补偿。
二、城中村房屋拆迁补偿标准
城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。随着城市的加速发展，一些农村被动成为城中村。但是最终可以肯定的是，城中村会逐渐消失在城市化进程中。那么，城中村拆迁，究竟是按城市房屋补偿还是按农村房屋补偿呢？
据2012年最高人民法院颁布的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定。“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费”。
也就是说，如果补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，那么城中村房屋拆迁补偿应按照城市房屋价值进行补偿。
小结：
不管是国有土地上的棚户区房屋拆迁，还是集体土地上的棚户区房屋拆迁，亦或是城中村房屋拆迁，只要补偿安置时房屋所在地被纳入城市规划区，土地权利人可以要求拆迁方按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。即如果被拆迁人选择了产权置换补偿，补偿一般是拆一还一，即拆一平米补偿一平米，按照1:1的比例进行赔偿”。
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爱土拆迁
楼房拆迁一般是指国有土地上房屋征收拆迁，补偿安置方式有货币补偿和产权置换两种共被拆迁人选择。
楼房拆迁给安置房的比例不是固定的，按照法律规定其比例应该取决于被拆迁房屋和安置房的市场价值比例，比如安置房的位置比较偏远，市场价在5000元，而被拆迁房屋的市场价在一万，那么就应该一平米置换两平米。
当然，现实的补偿方案中出现了很多规定置换比例，严格来讲是违法的，如果按照规定比例置换的房屋价值大大低于被拆迁房屋的价值，那么就需要聘请专业律师通过专业法律措施维权了，仅仅是讲道理是没有任何作用的。
以上解答希望对你有帮助，有任何拆迁问题也可以随时私信向我咨询。
李顺华征地拆迁律师
本人在南阳一家房地产公司干过拆迁，现在情况是说是政府征收，然后土地挂牌出让，可是历史遗留，我跟着的地产公司是已经拿到了土地的开发权，主动介入拆迁活动的，政策定的单元房补偿是安1比1.2。可是实际操作中什么比例都可以谈，只要房产公司认可。合同是和办事处签的，都是一样的比例，可私下里有房产公司签定的补充协议，高的见过给了1.7的，所以差距很大，自己都不敢想有那么大的差距。还是认为要钱的正确。应为这样的标准差距那么大，后期怕开发商耍赖，同样面积的房子5楼先要钱走的，整整比6楼走的少了20万，面积就是140平方，房产开发商在售的房子也就5000一个平方，可以看到中间的差距了。
土掉渣9
您好，很高兴回答您这个问题。您这个问题总的来说还是拆迁补偿的问题。
首先拆迁补偿方式主要有以下几种：
农村房屋拆迁，第一种是产权调换的方式，也就是给安置房，至少是拆一平还一平。第二种是货币补偿，也就是给钱，是房子的建筑重新价加上宅基地的补偿。第三种是迁建安置，即重新给一块宅基地，再补偿建筑重建钱，自己重建安置。
城市房屋拆迁，第一种是产权调换，按照等价调换的原则进行，对被征收房屋，和用于调换的房屋进行评估，互补差价。第二种是货币补偿，是参照周边同类房地产市场价，依照法定程序评估确定房屋价值，进行补偿。
其次，楼房拆迁和平房拆迁分别是怎么补偿。事实上，按照法定标准，被征收拆迁的房子无论是平房还是楼房，并不影响补偿标准，因为都是根据房屋的建筑面积、房屋价值、区位因素等具体的确定房屋的补偿数额，包括装修、建筑结构的不同也是对具体补偿数额产生影响。
第三，对于农村的拆迁调换，从平房到楼房应该怎么换才合理 ？
法律上没有明确的规定，但是根据拆迁实践和相关政策和法理，我们认为应该至少不低于1:1进行调换。对此，有以下几个问题需要详细阐述：
1，很多村民自己有怀疑，平房换楼房，住上楼了，环境好了，而原本平房的面积大，不太可能给换那么大面积的楼房吧？这一点不是问题，农民住上楼并不代表居住环境就变好了，从宽敞的平房到狭小的格子间里，生活成本提高、居住空间变小，而且很多地方的楼房并没有平房的装修豪华，居住舒适。所以按照1:1甚至是更高的比例调换才是合理的。
2，从平房换楼房，意味着从住宅基房住成商品房，但是买商品房是要花很多钱的，有可能免费置换给我们吗？按照人口分配一些调换面积也可以吧？事实上，这个与补偿也不冲突，房屋并不因下面的土地性质就区分三六九等，也不是说商品房就比宅基房高端，不管自家的拆迁补偿安置用什么样的新形式，最终您只要衡量，我耗费巨大精力配合拆迁，是不是反而亏了 ，如果亏了，这样的补偿就是不合理的。
比如说您家3口人，300平的房子，换安置房是每人50平，其他的按照500元一平进行补偿。这样的补偿很花哨，但是仔细一想，300平换成了150平的房子和7万多的钱，但是搬迁和安置新家这些是远远不够的，再加上生活居住面积的缩水，这样的拆迁就是亏的。
最后，记住一句话，拆我多少平，就要补偿给我多少平，无论是货币补偿还是产权调换都要遵循这个原则。
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京平律师事务所
每个地方、每个项目政策都有差别，依据是征迁补偿安置方案，具体咨询当地项目业主或者政府。下面是某乡镇安置价格和安置方式，可做参考。
1.集体土地的房屋征迁安置条件
被征迁人符合以下条件之一的，应给子安置
（一）持有合法的土地使用权证书、房屋所有权证书或有权机关批准的建房用地手续等有效证件。
（二）虽无权源证件，但确系建国前建造的旧房或能确认 为1982年4月30日前建造的房屋。
（三）（土地管理法）、《城市规划法）实施前前，建房审批手 续虽不健全，但经历次清房（1982、1986、1991、1997年）或 两权发证处理并补办有关手续和补交了款项的房地产。
（四）历年经土地、建设等部门行政处罚到位（含提供相 应票据等）一直作为住房使用且只有一处住房的。
（五）2006年航摄影像图上有建筑图班，但不符合上述四 款规定条件的居住房屋，三层以下的（含三层），按实际大量面 积的509％予以安置，三层以上部分按房屋重重置价结合成新评估 后，只给子货币补偿但不子安置。
2、集体土地的房屋征迁补偿标准
房屋征迁补偿费用包括房屋及其所占的土地和其他地上建 （构）筑物征迁补偿费。
（一）房屋征迁补偿费。被征迁的主房为一层平房的，按建筑面积另加300元／m给予 补偿，为二层的，按建筑面积另加100元／m给予补偿。
（二）安置房价格。采取房屋产权置换安置方式，安置房价格分三种类别：1、安置价；多层安置房1300元／m，高层安 置房1600元／m，被征近人所选安置房面积与可享受的安置面积 相等部分，按安置价计价。2、优惠价：多层安置房1600元m，高层安置房2100元／m，被征迁人所选安置房面积超过可享受的安置面积15m以内的，按优惠价计价。3、市场参考价：由有资质评估公司结合安置区城范围内商品房均价进行评估，评估结果随同项目征地拆迁补偿安置方案报市政府批准。安置房面积超过被征迁人可享受受的安置面积15m以上的，按市场参考价计价。
高层安置房以第7层（含第7层）为基准层，7层及7层以下不计层次差，7层层以上另计层次差。基准层不包含裙楼。
（三）安置方式。征收集体土地涉及房屋征迁补偿采取房屋产权调换或货币补偿两种安置方式，由被征迁人自主选择。
选择产权调换方式的，被征近人应选择与被征迁房屋面积最接近的安置房进行产权调换。
被征迁房屋为一层的，按被征迁主房建筑面积的1．3倍面积予以安置；
被征迁房屋为二层的按被征迁主房建筑面积的1．1倍面积予以安置；
被征迁房屋为三层的，按照1：1给予等面积安置；
被征迁房屋为三层以上的，一至三层部分按照1：1给予等面积安置，三层以上部分按房屋重置价结合成新评估后，只给予货币补偿但不子安置。
单户被征迁主房占地面积超过150平方米的，超出部分按房屋重置价结合成新评估后，只给予货币补偿但不予安置。
安置房配备工具间或商业用房的，计入安置面积，价格按实际评估价计价。
选择货币补偿方式的，除按被征迁房屋重置价结合成新补偿外，再给子货币安置作价补偿金（具体金额由各区人民政府（管委会）根据项目实际设定，报市政府批准）项目因特殊情况需使用集体土地建设联体住宅进行征迁安置。
兰溪闲人
拆迁的补偿内容包括：
（一）被征收房屋价值补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁补偿；
（三）因征收房屋造成的临时安置补偿；
（四）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。
被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。
补偿金额
对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。
对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。
补偿方式
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收房屋属于公共租赁住房、公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房除外。
关于产权调换
被征收人选择房屋产权调换的，做出房屋征收决定的人民政府应当提供用于产权调换的房屋。待计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价后，产权调换房屋的产权归被征收人所有。产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
用于产权调换的房屋，应当符合下列规定
（一）符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；
（二）符合国家和省规定的房屋质量安全标准；
（三）产权清晰。
征收面积如何计算
被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
征收范围确定后，对于被征收合法房屋室内外装饰装修的价值可给予一次性包干补偿。违章突击装饰装修不予补偿，应自行拆除。
什么样的房屋按商业房屋补偿？
同时符合下列条件的房屋，按商业房屋予以补偿。
（一）国有土地使用权证载明为出让土地，且用途为商业。
（二）建设工程规划许可证、房屋所有权证载明房屋用途为商业。
先补偿，后搬迁
实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
北京在明律师事务所
您这种情况按照国有土地上房屋征收与补偿条例，如原地回迁不得低于1:1，异地安置要看区位价，如您地块5000一平米，给您置换到地块2500一平米，安置为1:1
征地拆迁刘可心
查看国务院590号，国有土地房屋拆迁管理条例。理论上是不降低原居住水平，换言之是使用面积一比一兑换，转换到建筑面积上是约一比一点二（考虑多变高公摊增加）。各地可结合项目占地面积、拆迁量、容积率制定安置比例，尽量保持各方利益平衡。
国富民强考大家
啥比例也不要比，既然是拆了人家现居住的房屋就理应在拆迁本地还给人家相应的大小新的房屋还带起码的装修好的房子，，并补上出去租金房屋居住时的费用和精神损失费，这是起码的！！！如果国家或开发商需要此地要让居民拆迁另一个地方安置那就先把此地的当时地价适当的提升价再补上给居民并协商好才可开发！别他妈的说的好听叫改善居住条件啥为民着想都是空话，按当前的开发方式给比列很多人会因此失去了自己所居住的房屋，只要不是危房真正的危房就不能强拆！即使是危房也需要按上述方式补上所必须是一切补偿！真正做到了国家为百姓改善居住条件而做出的努力！
狗眼看世
根据房屋的评估价值进行补偿，所以，拆迁前必须对房屋价值进行评估。请参考这个《文件国有土地上房屋征收评估办法》。2011年公布。
