8月份房企銷售業績環比略有增長；房企千億房企已達13家；上半年房企盈利能力整體明顯上升。
文／克而瑞研究中心
榜·單·解·讀
2018年8月，受季節性因素影響市場銷售情況較為平穩，TOP100房企單月業績與7月基本持平，僅環比微增1.3%。我們預計三季度末和四季度，房企將加快推貨，銷售規模也有望繼續保持增長。同時，截止目前大部分上市房企已悉數發佈了2018年中期業績。受益行業集中度提升，上半年規模房企盈利能力進一步提高。整體融資成本略有上升，但仍處於較低水平。房企財務槓桿變動也普遍向合理水平靠攏。
01
百強房企單月業績與上月基本持平
2018年8月，受季節性因素影響市場銷售情況較為平穩。本月，TOP100房企合計實現銷售金額7758億元，與7月的業績規模基本持平，僅環比微增1.3%。雖然7、8兩月的業績較6月超萬億的銷售規模相比處於低位，但較之去年同期，TOP100房企8月單月業績的同比增幅仍達到52.2%。我們預計，在全年銷售業績的壓力下，未來幾月房企將提高貨量供應，加速項目去化和銷售回款，三季度末及四季度的銷售情況將會有較大提升。
02
TOP30門檻增幅最大超5成
2018年1-8月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻較去年同期均有所提升。其中，TOP20、TOP30和TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期均增長近5成。截止8月末，TOP10房企門檻已達到1210億元，千億房企數量13家。另外，TOP100房企門檻同比提升29.9%至120.9億元。
上市房企已悉數發佈了2018年中期業績。今年中報數據有以下特點：
受益行業集中度上升
盈利能力繼續提升
上半年，房企盈利能力繼續提升。TOP10房企中，大部分房企營業收入增速低於淨利潤增速，表明企業盈利能力較強。其中，恆大以530.3億元淨利潤居首，超過碧桂園、萬科、保利、綠地等四家房企之和。TOP10房企中，碧桂園、融創、華潤、新城的淨利潤增幅超過90%，萬科、保利、綠地、龍湖也在30%以上。
TOP10房企中有7家房企的淨利率較2017年末提升顯著。其中，中海2018年上半年淨利率達27.7%，較2017年末提升近2個百分點。龍湖、華潤的淨利率水平也進一步提升至24.7%和24.5%。
我們對企業當前的盈利能力有以下判斷：
內部因素來說，企業不斷加強內部管控，嚴格把控項目盈利空間，保證利潤率水平。跟投機制綁定參與者利益，有助於保證項目利潤。未來企業管控力度也將延續。
外部行業因素來說，一方面近幾年大量發行的公司債等長期融資工具使得房企融資成本持續下降；另一方面，受益於行業集中度上升，近期企業初期大量的收併購項目進入結算週期，這些項目普遍收購成本較低，但由於收併購標的越發稀缺，不排除後期結算項目的成本將逐漸上升。
因此，當前房企盈利能力上升受益於企業在競爭加劇的生存環境下的內部管控加強，以及行業集中度的上升的紅利。但未來企業盈利能力仍有下降的壓力。
融資環境趨緊
房企融資成本略有上升
2018年上半年，大部分房企的融資成本較2017年末略有提升，這改變了之前數年連續下降的趨勢。今年以來，市場融資環境趨緊，低成本的中長期融資方式，如公司債等發行要求提高，加上市場整體利率上升，導致房企新增融資成本有所上升。如TOP10房企中，華潤上半年發行了三筆利率分別為5.38%、4.98%、5.23%的中期票據，新城發行了利率為6.39%的美元債券和7.5%的購房尾款ABS，拉高了加權平均融資成本。而從近年來的變動情況來看，
目前房企整體的融資成本仍處於較低水平。
房企財務槓桿向合理水平靠攏
2018年上半年，房企財務槓桿變動普遍向合理水平（行業平均水平約70%）靠攏。較高和較低的槓桿水平都不是房企發展的最佳策略。
從數據上看，一方面，負債率較高的房企降負債效果顯著， 如恆大、融創、綠地等，淨負債率在2017末的基礎上均有所降低。這些一般都是前期已經儲備較多資源的企業，土地儲備豐富，較高的槓桿率意味著風險，也不符合投資者的利益訴求；另一方面，部分財務槓桿偏低的房企在規模擴張的需求下，適當提升槓桿水平，淨負債逐漸迴歸合理。如萬科、龍湖、華潤、招商等房企，2018年上半年的淨負債率較2017年末有所提升。
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