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文：王秀娟
摘要：2018年上半年，雅居樂累積預售金額465.50億元，淨利潤42.8億，全國佈局步伐進一步加快，得益於粵港澳大灣區，下半年將有望突破1100億銷售業績。
8月29日，雅居樂集團（3383.HK）發佈2018年中期業績報告，其中毛利率等多項數據均取得亮眼成績。
數據顯示，2018年上半年，雅居樂營業額為242.06億元，同比增長8.5%。毛利及期內利潤分別為120.18億元及42.8億元，較去年同期分別上升44.4%及85.6%。整體毛利率及淨利潤率分別為49.6%及17.7%，較去年同期分別上升12.3個百分點及7.4個百分點。股東應占利潤為37.59億元，較去年同期大幅上升102.2%。
今年上半年，雅居樂累積預售金額465.50億元，累積預售建築面積及預售均價分別為355.1萬平方米及每平方米13107元。其中位於中山、常州、揚州、南通、雲南等城市的項目持續表現不俗。預計2018年全年的銷售目標是1100億。
縱觀整個財報，秀娟姐認為雅居樂上半年業績主要得益於其戰略繼續在全國拓展，以及土地儲備的分佈在國家重點規劃區域大灣區。隨著東南沿海城市及重點二三線城市的房價攀升，深耕中國東南的雅居樂關鍵財務指標扶搖直上。
佈局全國 逆勢搶佔市場
從偏居一隅的中國東南到大踏步向全國進軍，雅居樂用了短短几年時間。
2016年，雅居樂出資約2.32億元收購北京延慶區的一個商業項目的51%股權，標誌著其正式進駐北京。同年，雅居樂憑藉卓越的戰略眼光和強大的資金實力，在鄭州、蘇州兩個熱點城市斬獲兩塊優質土地，預示著雅居樂啟動全國佈局戰略，也預示著它衝刺千億銷售目標的雄心。
從那時開始，雅居樂在全國各大熱點城市重倉土地市場，搶入不少優質“貨源”。
2017年雅居樂拿地規模創四年新高，共購入39幅土地，新增土地儲備總建面964.4萬平方米，為2016年全年拿地總量的4倍，其中新增土地權益建築面積746.0萬平方米；新增土地儲備權益總價為346.0億元，約為去年全年的2倍。
截至2017年，雅居樂土地儲備總建面為3410萬平方米，可供3-4年的需求。
今年上半年，雅居樂繼續採取積極審慎的購地策略，通過招標、拍賣、掛牌及股權收購等方式增加土地儲備。上半年，雅居樂以城市群為基礎，策略性地在9大城市群增添30個新項目，覆蓋京津冀城市群及山東城市群、長三角城市群、海峽西岸城市群、中原城市群及太原城市群、成渝城市群及長江中游城市群、珠三角城市群，以及除城市群外漢中、連雲港及徐州等城市。雅居樂2018年上半年新進入汕頭、梅州、福州、漢中、商丘等共16個城市，共獲取了30個項目的土地儲備，總建築面積達557萬平方米，新進入16個城市，平均土地成本為4500元/平方米，繼續深化全國佈局。
截止2018年6月30日，雅居樂的土地儲備總量為3540萬平方米，分佈在全國69個城市和地區，成為保證集團未來4-5年業務發展的重要基石。
從土地儲備的分佈來看，華南區域佔比達到35.7%，華東14.5%，華中區域7.9%，東北區域2%，華北區域2%，西部區域9.6%，海南及雲南27.4%，較去年下降接近六個百分點，海外0.9%，香港0.01%。
雅居樂要佈局全國、衝刺千億，斬獲熱點城市優質土地成為實現目標的基石。
在“衝刺快跑”的節奏下，雅居樂地產板塊也正進行著區域裂變。今年2月，公司主營地產業務由原來的8個區域裂變為12個區域。佈局全國之勢不可擋。
立足大灣區 深耕粵港澳
在全國佈局大幕拉開之時，一項世界級的規劃讓雅居樂的未來發展空間更加不可想象。
2017年，“粵港澳大灣區”幾個字被寫入李克強總理的政府工作報告，一時之間，此概念火邊中國東南。
粵港澳大灣區是指由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州等九市組成的城市群，是國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體，與美國紐約灣區、舊金山灣區和日本東京灣區比肩的世界四大灣區之一。
目前，粵港澳大灣區面積達5.6萬平方公里，灣區人口為6600萬，2017年GDP生產總值突破10萬億元、灣區GDP總量規模超過了俄羅斯國家、在世界國家排行中名列11位，與韓國持平，成為全國經濟最活躍的地區。
也許是“近水樓臺先得月”，但秀娟姐認為更重要的是雅居樂審時度勢的戰略和眼光，在公司的“大本營”被規劃為國家級別的粵港澳大灣區前，就持續深耕粵港澳大灣區，並在該區域積累下豐富的土地儲備。
作為一家在大灣區成長起來的企業，雅居樂至今在這一地區精心打造了超過70個項目。目前在大灣區的7個城市（中山、廣州、佛山、珠海、惠州、江門及香港）擁有預計總建築面積約1081萬平米土地儲備，佔整體土地儲備的31%。
2018年上半年，雅居樂在佛山、江門等大灣區內拍得多幅地塊，並推出中山雅居樂民森迪茵湖小鎮、雅居樂惠州御賓府等灣區項目。
隨著政策利好的不斷刺激，大灣區的房價將會持續攀升，這是諸多專家共同的認知。而雅居樂在該區域的競爭力不言而喻。
業績發佈會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表示，今年上半年，雅居樂的主要指標表現好於歷史以往，尤其是利潤，而大灣區的收入就佔到公司整體收入的30%。他還表示，在大灣區的持續利好下，公司將會繼續加大對該區域的投資力度。
2018年下半年，雅居樂將在珠海、佛山、江門、中山等多地推出珠海雅居樂國際花園、中山雅居樂江玥苑等灣區新項目。
多元化發展 財務表現強勁
不管你願不願意接受，如今的房地產業已經走到了變革的十字路口，而2018年則是關鍵一年。
中央政府堅守“房住不炒”定位，地方政府堅持“分類調控、因城施策”的調控原則，都將預示著這一變革的加速。諸多房地產公司早就嗅到了此中奧秘，開始了多條腿走路。
一直以來，雅居樂堅持以地產為主，多元業務並行的“1+N”多元發展戰略。
2018年上半年，雅居樂在主營地產業務發展平穩的情況下，多元化業務亦表現不俗。
2018年上半年，雅居樂的多元化又新增三大產業板塊，形成地產、雅生活、環保、教育、建設、房管、資本和商業管理八大產業集團並行運營的格局。
在各項多元業務中，雅居樂旗下的物業管理板塊雅生活集團同樣表現不俗，並於2018年2月9日成功於香港聯交所主板分拆上市，成為中國首家紅籌分拆H股的物業服務企業。
秀娟姐通過資料查詢瞭解到，於回顧期內，雅生活的營業額為人民幣14.06億元，較去年同期上升103.1%。淨利潤及股東應占溢利分別較去年同期大幅上升174.0%及196.3%，財務表現強勁。下半年，雅生活將繼續通過全方位的市場拓展、投資併購及合資合作等方式，提高市場滲透率、拓展新市場、進一步擴大在管面積，增加業務收入。
除了物業板塊，環保業務的成績也頗讓人欣喜。上半年，雅居樂環保集團致力推動危險廢棄物處理業務，項目總數已達33個，遍佈全國23個城市。下半年，雅居樂環保將繼續發展成熟的優質項目，進一步提升項目產能及促進項目建設。
此外，雅居樂教育集團致力提供學前教育、中小學教育、高等教育、培訓教育及國際教育的硬件配套，發展態勢良好；雅居樂建設集團於上半年完成了業務整合，並建立了“建設標準化”系統。
新成立的房管集團則屬輕資產業務，主要為業主及客戶提供全產業鏈資源支持的管理型服務。同樣成立不久的商業管理集團則整合了原有的購物中心、酒店、高球、文旅、寫字樓、長租公寓及社區商業等複合型業務，管理的商業總體量超300萬方。
加速全國佈局，得益於大量、低價的土地儲備，乘著“粵港澳大灣區”的東風，兼顧多元化業務的發展，雅居樂在2018年上半年毛利率在業已公佈年中業績的房企中排名首位，交出了“史上最好”中報。下半年的雅居樂，在各種政策的持續利好下，有望突破1100億銷售業績。
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