一、觀望
種種跡象表明，鄭州樓市進入了一個艱難的新局面。
輿論冰冷，政策限制，購房者的觀望情緒重新進入一個歷史輪迴——這種情緒像極了2008年、2011年、2014年。從2016年7、8、9三月鄭州樓市的狂熱，到10月份的剎車，到2017年五三新政的急剎車，到2018年的三令五申，從來沒有像現在這樣情緒的黯淡和陰冷。
也許，這還只是開始。
雖然說金九銀十本就是一個虛無的概念，但進入8月開始，種種觀望和悲觀的情緒已經在醞釀。投資者無房票，無槓桿；剛投把躁動的心收了回去。而改善和剛需在等待——總是怕自己踩上高點，怕成為所謂的“站崗者”。
誰也不知道未來會怎麼樣？房產稅會不會收？房價會不會有很大影響？貿易戰有何影響？會不會波及鄭州？
二、生還是死
而在開發商層面，反映最直接的就是售樓部的人氣。
在東哥探盤所瞭解的樓盤售樓部裡，從8月份開始，各售樓部看房客戶明顯少了很多——除了部分樓盤週末的維權者佔領售樓部，人聲鼎沸，霸佔朋友圈頭條。
很多置業顧問私信問東哥：如何睡服客戶打消觀望情緒？
我說：沒辦法。該觀望的總要觀望；不觀望的你不睡服，他自然會買。
而，最痛苦的是：
房子賣出去了，錢沒回來！
是的，資金是開發商的生命線！對於房地產公司而言，三個指標是考核指標：
銷售額；簽約額；回款額。
但是，“限購 限貸 限價 限籤 限售”的基本面沒有改變，千辛萬苦房子賣出去了，籤不了，銀行放不了款，怎麼辦？怎麼辦？
各個方面都需要用錢。對於一個樓盤而言，每天的資金成本也許就是一輛寶馬X5進去了。
更可怕的是，馬上進入10月和11月。傳說中的今年停工治霾日期會不會提前，成為懸在開發商頭上的一把利劍。這個，也是要命的。——沒有施工，就沒有工程節點；沒有工程節點，就沒有預售證；沒有預售證，就沒有開盤銷售；沒有開盤銷售，就沒有回款。這是一個死循環。
最最可怕的，四個月以後，到年底了。很多工程要發農民工工資——這可是萬萬拖不得的。這是死穴。
這個局，怎麼破？
是要利潤，還是要銷售速度？要錢，還是要週轉？這是每個地產老闆考慮的問題。
好死不如賴活著。少賺點，總比痛苦要好。
也許，降價促銷，成了目前各地產公司晚上會議室裡討論的主要議題。
三、跑跑
降價是個好東西。
東哥說過：沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
君不見，目前鄭州市場賣得好的房子的特徵特點是什麼？
一，剛需盤；二，120平米以下戶型；三，開盤價格比預期低的樓盤。
一個樓盤值多少錢？沒有統一標準。
只有微觀層面的供求關係決定開盤價格。
準備推200套房子，蓄客了2個月，才230個意向客戶，作為開發商，心裡有底嗎？沒底。
怎麼破局？
讓價格低於預期，也許能得到很好的解籌率。
這就是營銷邏輯。
當市場不好的時候，你會發現，限價不限價已經無關緊要了。
誰跑得快，誰是勝利者。
四、歷史的經驗
縱觀中國房地產發展的過去20年，在市場不好的時候，作為開發商，誰跑得快，似乎誰活得好。
曾經的深圳，曾經的杭州，曾經的成都，無論是萬科恆大，還是本土建業正商，都做過率先降價促銷行為。
只是，鄭州在過去時間裡是個特殊神一般的存在——他是過去十幾年裡幾乎房價沒有降過的一個城市，無論是2008年2011年2014年。這很有趣。
在歷史上，鄭州的開發商降價促銷和全國其他城市比，簡直是小巫見大巫。曾經的極致典型城市就是深圳、杭州和溫州。
我相信，稍有點全國視野和歷史視野的朋友，對此都有很大的感慨。
五 、後果
房價好降，無外乎少賺點。但是，開發商如何給已經買房的客戶一個交代，這是個問題。——特別是已經在售的已經銷售的樓盤。
降價了，降多少?少了不止渴，多了老業主不願意。歷史上發生過多次因為降價老業主打砸售樓部的案例。不懂的你，百度一下自然會明白。
如何降價並安撫老業主情緒，考驗開發商的智商和情商。
六、預判
回到鄭州。
種種跡象表明，未來時間裡，最有可能掀起價格戰促銷的區域很可能發生在綠博組團、濱河國際新城組團、南三南四南五組團（二七新區和管南新區）、南龍湖組團、高新區組團、滎陽東組團和新鄭新區、平原新區組團。
我說這些，不是說我不看好這些區域，我說的只是事實判斷。
任何的降價促銷，只是因為供求關係。以上這些區域【區域階段性供應量】較大，壓力最大。
其他區域，相對供應量較小，供求關係相對比較平衡。
七、外來與本土
時代變了。
鄭州已經不是過去的鄭州，鄭州房地產市場也不是過去的房地產市場。
2018年，外來開發商的入侵，是最大的特徵。
對於開發商而言，外來大開發商有種種壓力和理由來進行降價促銷——他們的壓力和動力遠遠大於本土開發商，特別是本土小開發商。
你放心，本土小開發商的樓盤一定是堅持到最後的，而漲價，他們一定是最先的。這是由資本的本性和人性決定的。
碧桂園會不會率先降價？恆大會不會率先降價？融創會不會率先降價——很多人說融創已經率先做了表率，譬如象湖一號和金水府。但我不認為那是降價。其他呢？保利呢？綠地呢？新城呢？華夏幸福呢？好吧，華夏幸福還真有可能。而後面排隊的TOP50房企已經紛紛落位鄭州，並且有了項目。
本土建業、正商、正弘、和昌、錦藝、亞新、亞星等等，指標壓力也非常大。而永威和康橋呢？這都是榜單上的名企。
八、摩擦走火
本文無任何立場。
我不代表開發商說話，不代表購房者說話。
我只是表達一種事實和可能。
道，即規律，決定著這個世界的運轉。
也許，本文一語成讖。
未來幾個月，也許因為某個區域某個樓盤的第一槍降價促銷行為引發多骨諾米牌效應。
在生與死麵前，誰是誰的兄弟？房企之間更是如此。
“兄弟，不好意思，我先跑了！”
我只是告訴購房者，如果真發生了，你也不要衝動。你遵守你的契約行為。你憑什麼不能允許人家做點降價促銷呢？是吧。
誰會打響第一槍？
也許就在下面的名單裡。
來，看看我大鄭的開發商名單吧：
外來開發商：（以官方2017年銷售額排名）
1、碧桂園
2、萬科地產
3、恆大地產
4 、融創中國
5 、保利地產
6 、綠地控股
7、中海地產
8、龍湖地產
9 、華夏地產
10、華潤置地
11、綠城中國
12 、金地集團
13、新城控股
14 、招商蛇口
15 、旭輝集團
16 、 世茂房地產
17、 泰禾集團
18 、中南置地
19 、陽光城
20 、正榮集團
21 、魯能集團
22 、萬達集團
23 、富力地產
24 、雅居樂
25 、中梁地產
26 、榮盛發展
27 、遠洋集團
28、 融信集團
29、中國金茂
30、藍光發展
31 、 中國鐵建
32、 金科集團
36、 融僑集團
39 、佳兆業
42 、金輝集團
48 、 福晟
53、路勁基建
55 、電建地產
63、 紅星地產
67 、光明地產
68、 北大資源
72 、東原地產
77、 隆基泰和
81、 當代置業
82、寶龍地產
83 、中交地產
84 、 華僑城
93 、 協信控股
105、升龍集團
122 、星河地產
139 、 瑞安房地產
161 、華南城
175 、海亮地產
181 、華強新城市
本土開發商：（排名不分先後）
1、正商地產
2、建業地產
3、康橋地產
4、永威地產
5、鑫苑（中國）
6、正弘置業
7、浩創地產
8、亞新集團
9、綠都地產
10、錦藝集團
11、和昌地產
12、匯泉置業
13、瀚海地產
14、亞星置業
15、新東潤地產
16、新田地產
17、泰宏置業
18、昌建地產
19、信和地產
20、名門地產
21、美景地產
22、中建地產
23、海馬地產
24、英地置業
25、富田置業（振興地產）
26、豫發置業
27、盛潤地產
28、民安置業
29、天倫房地產
30、裕華置業
31、清華房地產
32、朗悅地產
備註：本文無立場。本文無情緒。
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