烽火狼煙
漢峪大戰的烽火狼煙在2017年8月11日點燃。
那天，濟南15個地塊集中出讓，其中漢峪片區佔了14塊。雖然那次土拍並沒有幾十輪甚至幾百輪的競爭，有的甚至只是底價成交。但是，拍出來的價格，沒有一個樓板價在一萬元以下的，有的高達一萬四千多，這還不包含配建的安置房。
我們來看看那次點燃烽火狼煙的各大房企，以及各自攻下的山頭，以及付出的代價。
泰禾地產+濟高控股
所攻下的山頭為G079-G081地塊，因為有綁定條件，以15.62億的底價成交。其中，G079為漢峪片區B-05商業地塊，位於經十路以南、鳳凰咯以東；G080住宅地塊樓板價為12200元/㎡，容積率為1.6，G081住宅地塊樓面價為13068元/㎡，容積率為1.3，均位於旅遊路以南、鳳凰路以西。
中垠地產
所攻下的山頭為G082-G084地塊，成交價15.6252億元。其中，G082為漢峪片區B-06商業地塊，位於經十路以南、鳳凰咯以東；G083住宅地塊樓板價為13171元/㎡，容積率為1.3，G084住宅地塊樓板價為11018元/㎡，容積率為1.6，均位於旅遊路以南、鳳凰路以東。
將軍控股
所攻下山頭為G085-G086地塊，成交價4.9006億元。其中G085為漢峪片區B-07商業地塊，位於經十路以南、鳳凰咯以東；G086住宅地塊樓板價為12746元/㎡，容積率為1.45，位於旅遊路以南、鳳凰路以西。
金科地產
所攻下山頭為G087\G088\G090\G091四個地塊，成交價共28億元。其中：
G087 住宅地塊，位於旅遊路以北、鳳凰路以西，容積率2.4，樓板價14425元/㎡，再加上配建安置房12000㎡；
G088住宅地塊，位於旅遊路以南、鳳凰路以西，容積率1.8，樓板價14323元/㎡，再加上配建安置房7000㎡；
G090住宅地塊，位於旅遊路以南、鳳凰路以西，容積率1.8，樓板價14375元/㎡，再加上配建安置房6900㎡；
G091住宅地塊，位於旅遊路以南、鳳凰路以西，容積率1.55，樓板價14238元/㎡，再加上配建安置房3200㎡；
保利地產
所攻下山頭為G089住宅地塊，成交價3.15億，容積率1.8，樓板價14275元/㎡，再加配建安置房4001㎡。
東拓置業
所攻下山頭為G092住宅地塊，位於旅遊路以南、舜華路以東，成交價10.2億元，容積率3.0，樓板價為12876元/㎡，再加配建安置房11017㎡。
不難發現，個個都是實力房企，他們這次出色的表現，成為2017年濟南房地產市場上濃墨重彩的一筆，更是給2017年的房地產市場提振不少信心。
此次烽火狼煙點燃之後，關於濟南房價的種種大猜想更是不絕於耳，開發商們寄予厚望，老百姓望而卻步，剛需們退避三舍。
漢峪大戰 之
按兵不動
時隔1年零半個月之後，也就是2018年8月26日，我們再次來到曾經烽火狼煙燃起的漢峪片區，一如市場上早就傳的沸沸揚揚的，各方竟然按兵不動。
當然，嚴格說按兵不動也不準確，早些時候，多個項目在喜來登大酒店就擺起了攤子，廣告也是打了一輪又一輪，活動也是做了一場又一場，發佈會說明會一茬又一茬。
只是一年多過去，工地上還多是荒草叢生、綠網覆蓋，彷彿沒有槍聲炮聲的戰場。
還有不到三個月的時間，又到了採暖季，按往年慣例，又要停止土石方施工，不知道，這些項目的大坑，在明年春天來臨的時候，能挖出來嗎？
而又需要多少年，周邊居民才能擺脫施工的騷擾？
（旅遊路北邊的金科地塊）
（大漢峪鳥瞰）
（有幾個小房子的，路左側是保利和光山語）
（近處有金科）
（近處有將軍控股）
（遠處不是住宅，是國際學校，近處才是中垠的項目，好多土）
（泰禾濟南院子，這算是漢峪進展最快的項目了）
（泰禾濟南院子，大約是示範區的模樣）
漢峪大戰 之
四面楚歌
為什麼曾經轟轟烈烈的點燃了烽煙，而今卻又按兵不動，難道是為博美人褒姒一笑，不惜點燃狼煙的周幽王又穿越到了我們大濟南？
當然不是。
之所以漢峪大戰遲遲沒能打起來，我們認為原因有如下幾點：
第一，就是國家房住不炒的大政方針得到有效貫徹執行，部分識時務的炒房客匆忙退場，房地產市場逐步退燒，再加上棚改貨幣化補償偃旗息鼓，“堅決遏制房價上漲”的令行禁止，住建部等多部委一再打擊房地產市場的違規行為，等等等等。從市場大勢上，房地產市場冷靜下來，一些地方涼涼，房價上躥的發動機熄火了。
（鳳凰路南延隧道，也可以當逃跑的X洞）
第二，再看濟南房地產市場，漢峪片區周邊可選擇區域增多，競爭壓力大。北有長嶺山片區，尤其是銀豐地塊地價便宜，四五個項目也要在今年集中上市，比漢峪有優勢；東北有萬達文旅城，這個更便宜，有它的價格襯托，漢峪難以賣上價；西北不遠處還有CBD不少住宅項目，一個個推廣力度比漢峪片區的項目推廣力度還大，價格迄今為止還沒有超過3萬的，對比CBD住宅項目，漢峪片區可沒多大優勢；更有濟南遍地開花的改善盤，比如唐冶，有龍湖的景粼原著等一個個低密度項目面世，競爭壓力是來自全濟南的。
第三，有錢人房子已經買的差不多了，這茬富貴韭菜的錢不少已經進入房地產，新富貴起來的韭菜數量有限，支撐不起來全濟南這麼多改善項目，而漢峪本身並沒有什麼吸引力，一棟棟的高層住宅居多，並且旅遊路沿線，尤其是旅遊路以南，住宅密密麻麻，把青蔥的小山都給遮擋了。
說到這裡多說兩句，這一片規劃真不好，如果不建那麼多房子，這個地方的環境還真不錯，當然不建房子不現實，如果多建一些6層以下的低密住宅，鱗次櫛比的坐落在山腳下，也不失城市一道靚麗風景線，而偏偏，弄那麼多高層，可憐了濟南的山，就這麼被……。
（看這高層，有的甚至只有一排房子）
綜上，漢峪片區的樓盤們，可謂是四面楚歌，力拔山兮氣蓋世的項目來了，也是保不了虞姬。
漢峪大戰 之
暗渡陳倉
表面上的按兵不動，或許正在準備暗渡陳倉。
怎麼渡？
等啊。
慢慢來，慢慢來，看看後面還有沒有機會，至少等等還能等到韭菜長得富貴強壯挺起將軍肚，還可以等CBD、劉智遠等等樓盤都賣完了。那時候，漢峪的樓盤們，就可以山中無老虎，猴子稱大王了。
（又是漢峪大鳥瞰）
或者，實在不行，少賺點賣了。畢竟，這些地塊，即便最貴的一萬四的樓板價，賣2萬也不賠錢。但是，心裡不甘啊。
所以，只有等。一如等待戈多。
而現在，我們只能給漢峪大戰四個大字來個階段性總結：
漢峪歇菜。
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