近期南京各大板塊動作不斷，尤其是純新盤項目接連公開、不斷傳出將於“金九銀十”期間上市的消息，吸引了眾多購房者的關注。
讓他們紛紛上市的原因有很多，其中最大的威懾力是新房限價。限價已持續2年，很多樓盤的定價低於開發商和市場預期。
限制你們的房價天花板，你們就會賣得好嗎？所以你們看啊，真正的考驗來了，高價地最大的敵人不是限價，而是市場已經冷了……韭菜們已經不夠用了！
高價地成批出籠
一般按照拿地-開發-上市大約2年的週期，今年應該是2016年、2017年高價地蜂擁上市的時間。這裡面，有相當多的地塊屬於開發商當時腦子發熱舉的牌，還有地價比房價高的。
隨後，限價大網鋪開，所有的開發商都不能置身事外，他們內心無比忐忑，感覺自己離虧本更近了。然而一句話就頂回了所有開發商的質疑：誰說開發商不能虧？
讓開發商略微鬆一口氣的是，已經開盤的地王，沒有誰因為土地價格高虧本。它們都按照保本或者微利的狀態，拿到銷許。
這主要得益於限價參考產品和結合周圍情況，並在一定程度上給了精裝產品鬆動的口子。
以南京有上市高價地純新盤的幾個板塊為例來單獨說一下：
>>>江浦
江浦今年已有保利雲禧 、悅風華、中建國熙臺二期三家高價地新盤拿到了銷許。
其中悅風華樓面地價22374元/平，保利雲禧樓面地價22320元/平，兩家樓盤毛坯疊墅均價均在29000元/平左右。
中建國熙臺二期樓面地價22435元/平，精裝均價29950元/平，沒有超過3萬的紅線。
>>>鼓樓濱江
此前樓面地價22373元/平的中海桃源裡，毛坯房價38995元/平，並不虧本。
而桃園世紀樓面地價29899元/平，精裝均價43800元/平；當代萬國府ΜΟΜΛ樓面地價24769元/平，精裝均價43800元/平，都不虧本，也考慮到精裝產品的溢價空間。
>>>麒麟
熙悅樓面地價19195元/平，精裝均價28900元/平，而隔壁的
藍光黑鑽公館，毛坯均價26000元/平。>>>高新區
弘陽燕瀾七縉樓面地價16065元/平，洋房精裝均價27800元/平，刷新高新區的房價，板塊內此前新房均價1.6-1.7萬/平左右，現在是精裝+洋房，有新的限價紅線也很正常。
>>>江寧
方山的五礦瀾悅方山樓面地價17059元/平，疊墅毛坯均價29500元/平，價格和已清盤的魯能泰山7號院差不多，算是同一價格維度。
這批高價地普遍賣得不好
上面提到的幾個項目，當年都是板塊地王，它們轉換成商品房之時，不少也順利創造新的限價紅線。
既然限價已經法外開恩，那它們究竟賣得怎麼樣呢？
江北高新區的這家樓盤在今年6月底推售洋房，均價2.7-2.8萬/平，共316套，截至今天下午，已經過去兩個月，還有280套未賣，成交+認購僅70套，去化2.2成，也就是說7.8成都沒賣掉。
（江北高新區某盤去化情況一覽）
江北的中建國熙臺二期9月2日開盤，一口氣推出442套房，戶型面積95、96、110、127、128、166平，均價29950元/平，共有1808組客戶搖號，中籤率24.4%。
不過開盤現場僅去化約6成左右，今天宅妹查閱南京網上房地產得知，已經備案231套，整體去化僅5.2成，看來和開盤當天傳出的6成左右的去化數據差不多。
（中建國熙臺二期去化情況一覽）
江北近期也有兩家疊墅盤上市，分別是保利雲禧和悅風華，保利雲禧8月30日加推最後一批疊墅房源，共140套房源，截止目前已經上傳54套房源備案數據。
悅風華首開322套毛坯疊墅銷許，365組客戶搖號，中籤率88.2%，面積段為125、135、140、240㎡。截止目前網上已經上傳45套房源備案數據。
鼓樓濱江的當代萬國府ΜΟΜΛ在8月28日開盤一次性推出130套住宅，185組買房人搖號，中籤率70%，千萬級豪宅開盤當天去化約7-8成。截止目前，網上房地產數據顯示，已經備案104套房源。
（當代萬國府ΜΟΜΛ去化情況一覽）
鼓樓濱江的桃園世紀，8月26日推出516套房，均價43800元/平，開盤當天僅剩餘少量頂樓房源，截止目前已經上傳了513套房，去化比例達99.4%。
城東麒麟的熙悅，8月26日加推4號樓共96套房，截止目前已經上傳91套，去化超9成。
不難發現，部分高價地表現並不算太好，只有少量樓盤能賣出好成績。換言之，如果沒有限價，有些項目可能賣得會更差……
地價推導房價邏輯被打亂
我們回過頭來梳理下這些高價地新盤獲批的價格：地價2.2萬，精裝價格只給3萬；地價3萬，精裝價格給4.38萬；地價1.7萬，毛坯價給2.95萬……
這裡面有規律可循嗎？或者說房價跟地價有比例關係嗎？
沒有！這就徹底斬斷市場對地價刺激房價的預期，這是限價的威力。
土地成本不能決定房價，市場供需行情也不行。因為，有限價在。
前兩年，南京在售的項目有一半以上都是更早拿的低價地。跟房價相比，地價成本都可以忽略不計。但未來，這種地越來越少，高價地將成批出籠。
那麼，針對高價地定價的“鬆動操作”，是否將成為常態？不會。
大家可以看到，主心骨的限價邏輯並沒有變動，比如江寧、江北，它的限價紅線就是3萬，甭管你是精裝毛坯，洋房還是高層，但板塊內部會有較量。
以江北為例，最高均價的限價就是3萬，甭管您的項目吹的有多天花亂墜，價格上限已經給你定了，核心區、江浦、橋北、高新，可以無限逼近3萬，但是不會超過。
至於通過單價高低搭配來實現均價不超過紅線，那是開發商的獨門秘訣，其他開發商很可能跟進，這個口子，會一直存在。
以江寧為例，方山的疊加房源批到了逼近3萬的大關，九龍湖的疊加也會是這個限價紅線，也超過不了。而百家湖、九龍湖、方山現在都是3萬的房價，同臺對壘之下，賣得好不好就得看自己的本事了，沒人保證你開發商一定不能虧本。
這是開發商又一次的勝利嗎？他們又為自己當年盲目競價，找到接盤俠了嗎？
即便初始價給的比較高，但對開發商也只是微利，隨著融資、運營費用的持續支出，樓市的苦日子，還在持續。
後期高價地出籠，價格會破頂，那現在愈發一窩蜂去搶“錯過不再”的低價地項目。
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