案情介紹
2017年3月19日，買受人周女士和出賣人彭先生通過某中介公司簽訂《房屋買賣居間合同》，購買海州區鹽河路的一處房屋，建築面積145.56平方米，總價93萬元。該房屋是2010年彭先生通過按揭方式購得，房屋抵押給中行新浦支行貸款20萬元。因彭先生未還清貸款，抵押權未註銷。周女士知曉相關情況，合同中也做了相關約定，約定彭先生應於辦理過戶前辦理房屋抵押注銷手續。周女士按約向彭先生支付定金2萬元，同時約定於籤貸款當日將首付款21萬元存入房屋行政主管部門開設的監管賬戶。此後，周女士將其所有的房屋出售，但彭先生遲遲不辦理解除抵押手續。周女士申請訴前保全，該房屋被法院查封，周女士於一審期間將剩餘購房款91萬元提存在一審法院。周女士起訴要求判令彭先生繼續履行合同，將彭先生名下位於海州區鹽河路的涉案房屋過戶至周女士名下。
裁判結果
一、周女士與彭先生就涉案房屋簽訂的《房屋居間買賣合同》繼續履行；二、周女士於判決發生法律效力後十日內向中行新浦支行還清彭先生所欠貸款本息；三、中行新浦支行於上述貸款清償之日起十日內辦理上述房屋的抵押登記註銷手續；四、彭先生於上述房屋的抵押登記註銷後十日內協助周女士將上述房屋產權過戶至周女士名下。
法官說法
設立抵押權的房屋在交易之前一般應當先解除抵押。只有涉案房屋上設立的抵押權註銷後，房屋才能進行過戶。本案中，雙方約定彭先生應於辦理過戶前辦理房屋抵押注銷手續。但彭先生未按約履行該義務構成違約。周女士將剩餘購房款91萬元提存在一審法院，應從該91萬元購房款中扣除涉案房屋所欠的銀行貸款，註銷抵押後，剩餘部分支付給彭先生。彭先生應在抵押權註銷後將房屋過戶至周女士名下。
在二手房買賣合同履行過程中，經常會存在交易房屋未註銷抵押權的情況，如果要進行交易首先就要註銷抵押，如果在註銷抵押的過程中賣房人因各種原因不註銷抵押，都將直接影響下一步合同的履行。因此，在購買房屋中要謹慎購買抵押房屋。如要購買抵押房屋，一定要在簽訂合同時明確約定，督促賣房人及時解押，防範意外情況發生。
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