案情介绍
2017年3月19日，买受人周女士和出卖人彭先生通过某中介公司签订《房屋买卖居间合同》，购买海州区盐河路的一处房屋，建筑面积145.56平方米，总价93万元。该房屋是2010年彭先生通过按揭方式购得，房屋抵押给中行新浦支行贷款20万元。因彭先生未还清贷款，抵押权未注销。周女士知晓相关情况，合同中也做了相关约定，约定彭先生应于办理过户前办理房屋抵押注销手续。周女士按约向彭先生支付定金2万元，同时约定于签贷款当日将首付款21万元存入房屋行政主管部门开设的监管账户。此后，周女士将其所有的房屋出售，但彭先生迟迟不办理解除抵押手续。周女士申请诉前保全，该房屋被法院查封，周女士于一审期间将剩余购房款91万元提存在一审法院。周女士起诉要求判令彭先生继续履行合同，将彭先生名下位于海州区盐河路的涉案房屋过户至周女士名下。
裁判结果
一、周女士与彭先生就涉案房屋签订的《房屋居间买卖合同》继续履行；二、周女士于判决发生法律效力后十日内向中行新浦支行还清彭先生所欠贷款本息；三、中行新浦支行于上述贷款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、彭先生于上述房屋的抵押登记注销后十日内协助周女士将上述房屋产权过户至周女士名下。
法官说法
设立抵押权的房屋在交易之前一般应当先解除抵押。只有涉案房屋上设立的抵押权注销后，房屋才能进行过户。本案中，双方约定彭先生应于办理过户前办理房屋抵押注销手续。但彭先生未按约履行该义务构成违约。周女士将剩余购房款91万元提存在一审法院，应从该91万元购房款中扣除涉案房屋所欠的银行贷款，注销抵押后，剩余部分支付给彭先生。彭先生应在抵押权注销后将房屋过户至周女士名下。
在二手房买卖合同履行过程中，经常会存在交易房屋未注销抵押权的情况，如果要进行交易首先就要注销抵押，如果在注销抵押的过程中卖房人因各种原因不注销抵押，都将直接影响下一步合同的履行。因此，在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房屋，一定要在签订合同时明确约定，督促卖房人及时解押，防范意外情况发生。
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