8月南京二手房漲價了？
真實市場行情究竟如何？
現在是出手的好時機嗎？
最新摸底調查來了！
看點
01
8月南京二手房價漲價了，成交量情況是…
前兩天，國家統計局發佈了8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，南京8月二手房價格環比上漲0.3%，同比跌0.4%。
同時，網上房地產統計數據顯示，上週南京二手房成交1346套，成交量比前一週的1263套上漲了83套，漲幅為6.57%。從各區來看，鼓樓區以303套的成交量居首，建鄴區以成交176套居第二位，秦淮區成交173套居第三位。
有業內人士分析當前樓市，一方面，土地市場降溫，購房人對樓市的高預期被打壓，投資需求越來越少，買房人出手越來越謹慎，新盤“棄號”成了普遍現象。另一方面二手房市場成交量也轉冷，二手房成交週期拉長，想賣舊買新的購房人沒有了資本，無法進入改善市場。雖然8月房價看起來止跌了，但是9月的南京樓市並不樂觀。
那麼，南京二手房市場究竟如何，現在該不該下手呢？今天我摸底了南京各大熱門板塊行情，一起來看看！看點
02
最新！南京熱門板塊二手房市場情況大摸底
河 西
林升不動產萬科光明城市店的張經理表示，最近河西成交量明顯減少了。究其原因，主要有以下幾點：
一方面，新房和二手房價格差價巨大，倒掛嚴重，另一方面，目前限價，限售等政策調控，橫盤穩定是大趨勢，再加上前段時間土地拍賣，不少區域的地價回調也對市場產生了一些影響，另外，就奧體東新城學區房來說，上半年漲價不少，近期滯漲，不過有誠心出售價格稍稍鬆動還是好成交的。
另外有業內人士直接表示，今年樓市“金九銀十”大不如往常，最近河西成交量都不太好。
總體來看，目前河西二手房市場逐漸趨於理性，買賣雙方觀望情緒比較濃。
橋 北
長江大橋最新進展：主橋進行瀝青鋪設，距離年底大橋迴歸又近了一步！
中介人員透露，前一段時間有小部分業主流露出捂房惜售的心態，但不是很普遍。現在隨著離大橋通車的日期越來越近，大家心態都有些不穩定了，目前在他們門店掛牌出售的房源中，大概有5成的業主都是傾向於等年底大橋通車以後再考慮賣出。
有些業主的掛牌價較高，中介人員會告知他，價格如果高於市場價較多，會很難賣出，業主並不太在意：“沒關係啊，我不著急，等大橋通車以後再賣也可以的。”
更有甚者，傾向於“不想賣了”的心態，選擇近期收回房源，等大橋正式通車以後再掛牌出售，不過這樣的業主數量較少。
我今天採訪了橋北某資深中介經紀人，他表示，橋北這邊，今年樓市的“金九銀十”恐怕要等到大橋通車後才能到來了！全橋北業主都在等大橋通車，賣個好價錢！
但是，橋北的熱門小區、優質房源市場甚好，成交價很高，就比如說，旭日上城95平精裝小三房，不滿兩年，成交價達到270萬，均價高達2.8萬/平，加上稅費單價已經逼近3萬/平。
不過，剛需們也不用擔心買不起，像威尼斯水城、天潤城這些小區更受剛需歡迎，小兩房、小三房賣的最好，均價在2萬/平以上。但中介直言，天潤城、威尼斯的房子沒多少漲幅，靠近地鐵口的幾個街區漲幅居前，作為剛需過渡還是非常合適的。
江 寧
（朗詩玲瓏嶼）
21世紀國際公寓周邊中介表示，其實在百家湖這一片，賣的比較好的都那幾個大盤，這邊朗詩玲瓏嶼最受歡迎，究其原因，開發商品牌大，科技住宅，一號線小龍灣地鐵口，北小學區，百家湖最繁華商業，價格自然不會低！
但是，朗詩玲瓏嶼由於目前單價比較高，而且掛出的房源量比較少，所以最近成交量很一般。目前，整個百家湖板塊的二手房市場也一直平平，很長一段時間房價沒有什麼漲跌幅，其他小區單價都在2.8-3.3萬/平左右，小戶型單價高，在3.2-3.3萬/平。如果想在百家湖買房的，可以做個參考。
中介補充，如果想更追求升值潛力，可以考慮在九龍湖買房，萬科金域藍灣、萬科翡翠公園，也是兩個非常暢銷的小區。
（九龍湖實景）
據安家在江寧瞭解，九龍湖的二手房市場情況還算不錯，目前萬科翡翠公園、萬科金域藍灣、銀城千花溪這三個小區的二手房價最高，在3.8萬/平左右。
究其原因，萬科、銀城均為名企開發商，品質有保證，物業也令買房人滿意，而且這三個小區為北小分校學區，雖然是新建小學，但在江寧算口碑較好學校，對應學區房價自然不會便宜。
保利中央公園和新城玖龍湖的二手房價在3.4萬/平左右，大部分房源不滿2年，需要繳納至少十幾萬的稅費，而一些已滿兩年的房源，將會把稅費折算進房價，單價相對來說更貴。這兩個小區學區尚未確定，中介表示，一旦後期學區定下來，可能還不止這個價格，建議買房人儘快出手。
（保利中央公園）
（新城玖龍湖）
駿景華庭、翠屏誠園二手房價在3.2萬/平左右，其中駿景華庭還有最後1棟樓待加推，當被問到何時加推時，售樓處銷售人員只是說，很有可能，並不確定；單價3萬以內的二手房，大多為房齡較老的小區，如閤家春天、潤龍錦園、龍湖文馨苑等。
（龍湖文馨苑）
（閤家春天）
南京南站
我採訪了南站熱盤萬科九都薈周邊中介瞭解到，目前這裡的二手房，均價在4-4.2萬/平左右，看房的人比較多，而真正成交的比較少，因為這裡的房子多不滿兩年，還有一大筆增值稅。中介表示，後期預計還會緩漲，而房主心態也相對傲嬌一點，如果有看中的房子，中介會盡量幫著談價格。
一般來說，購買一套萬科九都薈的90平小戶型的二手房，總價要在380萬左右，我計算了一下，首付3成也要至少準備114萬元。另外，若不滿2年，增值稅高達21萬多，這麼看來，總價已經超過400萬！中介表示，隨著南部新城規劃的一步步落實，南站板塊的房價後期還是會看漲。
學 區 房
南京仟佰間房產王丹丹經理分析了目前的學區房市場行情：
一線名校琅力拉芳，因進入傳統二手房成交火爆季節，且受新房開盤潮影響，業主掛牌增多，房源量和前月相比有10%左右的增長。
另外，業主的掛牌均價比較理性，價格貼合市場，並表示可以接受議價空間。市場成交也多以業主急售，或是性價比較高的房源為主。和以往相比，願意降低部分價格的房源更容易被市場接受，達成交易。
二三線名校學區房成交趨穩，市場主力需求段沒有變化，350萬以內的單學區房（偏小學）和450萬以內的雙學區房源（小學+初中）依然是需求主力，也是成交主力。
購房客戶相對較果斷，業主也能積極配合，有少量議價空間，在買賣雙方都顯得比較理性，有利於成交和市場穩定。
初中名校學區房市場房源消化較快，低總價（300萬以內）的房源幾乎都已經成交，市場逐漸出現低總價房源稀缺的情況，對成交有一定影響。
預計，9月在市場穩定、且天氣逐漸涼爽的情況下，市場會迎來成交量的小幅上升。
四季度來臨
南京二手房市場究竟會是啥走向？
閱讀更多 南京樓市情報觀察 的文章
