太行情6649
徵地拆遷過程中，到底合不合法我們要看徵收程序是否依法履行，程序有缺失、有瑕疵、甚至未履行，更何況徵收手續更不可能有。很多農民朋友看到“房屋拆遷公告”“拆遷明白紙”“搬遷公告”“致被拆遷人的一封信”“政府會議精神”“整體搬遷意願書”等等普遍認為這次拆遷屬於合法，這是錯誤的概念而已。合法的徵地拆遷是有嚴格法律程序及手續的。那麼，如何認定這次徵收行為是否合法呢？今天徵地拆遷律師團隊崔鵬與農民朋友們聊一聊，徵地拆遷之中法律賦予的權利都是什麼。
一、報批、審批機關
徵收農村土地及房屋，是由縣級以上人民政府報批，至省政府或者國務院審批。
法律依據
《土地管理法》第四十五條 徵收下列土地的，由國務院批准：
（一）基本農田
（二）基本農田以外的耕地超過35公頃的
（三）其他土地超過七十公頃的。
徵收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。
徵地拆遷律師團隊崔鵬分析
首先按照現行法律規定，徵地拆遷都屬於政府行為，開發商或個人徵收的情況下，沒有任何疑問就是屬於違法行為。行政關機徵地拆遷是有報批才有審批，徵地批文更是公開透明，從中我們能瞭解徵地的所有信息，土地的用途、四至範圍、補償標準、安置途徑等等，是否符合現實徵收的狀況，假如現實狀況與批准文件不符，那麼，行政機構很有可能存在徵地拆遷違法行為。違法表現在少批多佔行為。法律賦予批准之前的知情權。
二、土地房屋調查確認
法律依據
《關於完善徵地補償安置制度的指導意見》的通知（國土資發〔2004〕238號）第三款，關於徵地工作程序。告知徵地情況。在徵地依法報批前，當地國土資源部門應將擬徵地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被徵地農村集體經濟組織和農戶。在告知後，凡被徵地農村集體經濟組織和農戶在擬徵土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，徵地時一律不予補償。確認徵地調查結果。當地國土資源部門應對擬徵土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被徵地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。
徵地拆遷律師團隊崔鵬分析
土地房屋調查確認是需要三方簽字（所有權人、國土資源局、村委會），並三方人手各一份。法律賦予土地房屋確認權
三、批准後的公告
法律依據
《徵用土地公告辦法》第四條規定，被徵收土地所在地的市、縣人民政府應當在收到徵收土地方案批准文件之日起10個工作日內進行徵收土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負責具體實施。
第五條規定，徵收土地公告應當包括下列內容：
（一）徵地批准機關、批准文號、批准時間和批准用途；
（二）被徵收土地的所有權人、位置、地類和麵積；
（三）徵地補償標準和農業人員安置途徑；
（四）辦理徵地補償登記的期限、地點。
徵地拆遷律師團隊崔鵬分析
實踐中，很多地方以徵地批准文件屬於機密文件，你們沒有資格看，就給予老百姓打發掉，真的是機密嗎？我們想一想：地方效力高還是省政府國務院效力高?如果有批文的話，行政機構很樂意拿出來，嘴上還在說沒辦法，省政府同意徵收，我們也是上至下派而已。因此，是否有依法批准文件我們不難分析出來。法律賦予的批准後知情權。
四、土地房屋安置補償方案
法律依據
《徵用土地公告辦法》第八條規定，徵地補償安置、方案公告應當包括下列內容：
（一）本集體經濟組織被徵收土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置的農業人口的數量；
（二）土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式；
（三）安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式；
（四）地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；
（五）農業人員的具體安置途徑；
（六）其他有關征地補償、安置的具體措施。
徵地拆遷律師團隊崔鵬分析
徵地拆遷之中，拆遷方目的很明確，拿最少的錢，最快的簽訂補償協議。造成各地方的安置補償協議明顯不公平、不公正、不合理，嚴重降低老百姓的原有生活水平。多表現在威脅、恐嚇、株連式、停水停電、口頭承諾、威逼利誘等等手段。老百姓不懂法不要緊，可以去諮詢並瞭解，切記怨天尤人、抱怨、埋怨，這種屬於自殺行為，起不到任何作用。說法律沒有用，伸出你的右手摸摸心，你用了嗎？鄰居們用了嗎？法律是最後的救濟。安置補償方案的內容必須書面告知，缺一不可。未見到徵地公告、安置補償方案公告的農民朋友們，法律賦予你們拒絕的權利。
五、依法聽證
法律依據
《關於完善徵地補償安置制度的指導意見》的通知（國土資發〔2004〕238號）第三款，組織徵地聽證。在徵地依法報批前，當地國土資源部門應告知被徵地農村集體經濟組織和農戶，對擬徵土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。
《徵收土地公告辦法》第九條規定，被徵地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對徵地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在徵地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向有關市、縣人民政府土地行政主管部門提出。
徵地拆遷律師團隊崔鵬分析
實踐中，很多地方老百姓聽說開了聽證會，但是參加的只有村代表而已，並冒名頂替簽字並摁手印造假，更有甚者直接申請放棄聽證會的權利，而老百姓一直矇在鼓裡。首先農民朋友們要知道我們的訴求是什麼，假如針對安置補償方案不滿意，並認為其補償並不能達到原有生活水平，必須要申請開聽證會，雖然現實不予以理睬，但這是我們每個公民法律賦予的權利，並且這也是為以後涉訴的證據原件。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
城中村其實是一個特殊的存在，因為其具有城市和農村的雙重特徵。雖然城中村的土地性質是集體土地，但是由於在城市的規劃區內，周邊房屋的市場價卻很高。如果是依據集體土地上房屋建築成本價拆遷補償，那補償結果對被拆遷戶來說是很不公平的，很可能就是降低原有的居住、生活水平，這是違背拆遷補償原則的。最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補償方式，可以參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，爭取不得低於同地段的類似房地產的市場價，通俗的來講，就是地段一樣，房子結構、年限差不多的房子的市場價格。
城中村拆遷有兩種選擇方式：貨幣補償+產權置換
1.貨幣補償
被徵收房屋的價值經評估確定，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第17條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的徵收拆遷補償包括:(一) 被徵收房屋價值的補償;(二) 因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三) 因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
2. 產權置換
產權置換最低的標準是拆一還一，意思就是拆一平補一平，棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，優先考慮就近安置;異地安置的，要充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，合理規劃選址，儘可能安排在交通便利、配套設施齊全地段。
