專家說｜2018下半年房價會跌嗎？

2018年5月份，全國超過40個城市發佈調控政策，當月累計多達50次，單月房地產調控政策次數刷新了歷史紀錄。

據中原地產研究中心統計數據顯示，2018年1-5月，全國房地產調控政策發佈次數多達159次，比2017年1-5月增加60%。

在樓市調控進入第三個年頭，還能保持如此強的政策高壓，足見此輪調控的與眾不同。當然，政策只反映了樓市的一面。另一方面，則顯示出樓市在這輪調控中的抗藥性之強。

儘管上半年房地產調控創出歷史新高，而且北上深房價也被成功“阻擊”。但二三線城市的房價卻如脫韁的野馬繼續“一路狂奔”。70個大中城市中，4月新建商品房環比漲幅最大的城市分別為丹東、三亞和海口等這三個地方。

那麼，2018年上半年國內房價為何會屢調屢漲？

經濟學專家張平認為主要有以下幾個原因：

第一，今年第一季度新增信貸用於居民中長期貸款的資金佔比近4成，而開發商在融資方面卻面臨困境。這些新增的個人房貸主要是流向二三線城市，全民炒房時代正在火熱進行中。

第二，棚改貨幣化安置和人才爭奪戰，導致二三線城市的房地產“供不應求”的局勢日趨嚴重。

此外，由於之前地方政府限制開發商新樓盤的價格，使得二手房價與新房價格倒掛，也就是說新房價格反而低於二手房價，而恰好地方政府希望通過“搖號購房”給更多市民以公平購房的機會。如此一來，誰都知新房比二手房價格還便宜，誰買到就是賺到，原來那些不需要購房的市民也加入到“搶房搖號”的爭奪當中來。

第三，所有房地產板塊均被炒房客輪炒一遍。本輪房價上漲行情始於2015年6月，是深圳為代表的一線城市及部分二線城市房價開始領漲。到了2016年10月一線城市受到房地產調控，熱點二三線城市隨後跟進。

在全國累計迎來近200次調控的背景下，土地一級市場熱情逆勢高漲，我們可以看到一組數據，2018年，50大熱點城市前五個月合計賣地1.5萬億元，同比暴漲57.6%。

這場大賣中，二三四線城市是主力，杭州、蘇州奪下前五個月賣地冠、季軍，全國6個賣地破500億元的城市，有5個是二線。

（圖片數據來源：中原地產；製圖：財經觀潮）

杭州1~5月賣地1391億元，同比漲幅高達246%；蘇州賣地681.8億元，同比上漲77%。重慶、北京、鄭州、濟南均超500億元。累計賣地收入突破200億元的城市有25個。

另外，佛山、南通、常州、嘉興、湖州、台州、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽、淄博、鎮江、紹興等20個三四線城市全都大賣，截止到5月賣地收入均超100億元。

目前情況是一線城市房價基本被控制住了，二線城市“人才引進”熱潮也將會暫告段落，三線城市的棚改也將逐步收尾。

那麼，中國樓市在進入到了下半年，房價的走勢將會怎樣呢？

對此，張平認為國內房地產已經歷了三年半的大漲，正在上演最後的瘋狂，下半年逐步迴歸理性。

首先，住建部近期分兩次約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市。被約談城市主要集中在東北、中西部，以及出臺自由貿易政策的海南，這些近期房價最後補漲的城市。

目前，被約談的合肥、佛山、哈爾濱、長春、貴陽、成都、太原等城市已出臺調控政策予以回應。這代表住建部“預警——約談——問責”機制的落地實施。事實上，如果這次住建部約談各熱點城市後，房價還是出現大漲，那麼接下去的問責制，將會給地方政府帶來巨大壓力。

所以，一些地方政府通過主動調控房地產政策予以積極回應。下半年，隨著限購、限售，再加上房貸利率不斷上調的效果，國內房地產市場將大幅降溫，一二線城市房價會出現小幅調整。

而前期上漲過快的三四線城市房價，如果沒有限售令的出臺，三四線城市新房價格很可能出現大起大落的結果，同時二手房價格會出現有價無市，投資者想拋售也很難。

其次，開發商債務率高築，今年下半年至2020年都將是還債高峰期。資料顯示，房地產的還債高峰在6月份正式開啟。房企們今年還有1717億元人民幣債券需要兌付，未來三個月的到期規模分別是170億元、188億元和227億元；

更要命的是，今年四季度房企債務到期壓力進一步增大，屆時需要準備共計877億元資金來兌付到期的債券。隨著，債務高峰時期的到來，給房企生存帶來前所未有壓力。面對債務償還期的集中到來，開發商只能通過降價促銷，來回籠資金。所以，今年下半年開發商大幅度打折促銷概率很大，值得投資者期待。

2018年上半年房地產正面臨“高燒難退”的格局，但下半年會因房地產調控的深入、長效機制的建立、房企回籠資金需求的到來，將很快降溫，而且除了一些限售的大中型城市，其他的前期各熱點城市的房價將出現一定程度的調整。所以，對於普通購房者來說，等到下半年再來看國內的房價，可能又有一番不同的感受。

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關鍵字: 房產 歷史紀錄 調控