西安多個公寓項目集中入市，這類產品能不能買？

中國國際絲路中心ipark公寓、榮民時代廣場、金輝環球廣場、灃東i立方、華南城、星河9號、梧桐公寓、E客公寓……有西安住宅市場最近有所降溫不同的是，多個項目的公寓產品最近集中入市。

這個時候，有很多粉絲便諮詢：住宅很難搖到，要不要買幾套公寓來投資？

對於這個問題，其實無法用“能”與“不能”來回答。因為，不同的樓盤處於不同的地段、價格也是差異很大，所以無法給出一個統一的答案。

我們能做的，就是幫大家分析一下這類產品的特點，以及投資的話如何來選擇。

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首先，要弄清楚市場上這類公寓產品的性質，到底是屬於住宅、公寓，還是屬於商業、辦公。

此前的2018年5月10日，西安市住房保障和房屋管理局商品房資審科發佈過一個《公告》。

公告原文為：“凡是在房產證或網籤合同文本中規劃用途或該商品房規劃用途為‘公寓’的，不論其土地用途，年限均在此限購範圍內。規劃用途為辦公，商業的，不在限購範圍內。請廣大市民不要受開發商‘40年公寓’不限購的說法所誤導，以免給個人帶來不必要的麻煩和損失。”

在這裡，提醒各位購房者朋友的是，在購買市場上的公寓產品之前，首先要弄清楚該項目的規劃用途。

目前，西安市場上的公寓產品用途主要分為以下三類：

第一類，商業、辦公性質的。市場上大部分公寓產品都屬於這類用途，這類產品最大的優勢就是不限購，不佔購房名額。也就是說，你想買多少套就可以買多少套。

第二類，規劃用途為“公寓”的。規劃用途為“公寓”的，雖然也是40年產權，但卻屬於限購範圍內的，也佔購房名額。此前，西安市場上已經有樓盤因為這個問題誤導購房者，最後導致維權。規劃用途在商品房預售許可證上可以看到，大家在買房的時候一定要查看一下。

第三類，住宅性質的。這類純屬是把住宅做成小戶型後，然後以“公寓”的名義進行銷售。既限購，也佔購房名額。

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其次，商業、辦公性質的公寓與住宅相比，在首付比例、產權年限、按揭年限、入學、水電費等方面均有區別。

商業、辦公性質的公寓，與普通住宅相比，不僅僅是在戶型面積、限購等方面有區別，還具有以下區別：

1. 產權年限不同。住宅的產權年限是70年，而公寓的產權年限是40年。

2. 首付比例不同。目前，西安市場上首套住宅的首付比例最低為30%，二套住宅的首付比例最低為40%，而公寓的首付比例為最低50%。也就是說，雖然公寓面積較小、總價一般低於住宅，但首付比例高。

3. 按揭年限不同。住宅按揭年限最長為30年，且不超過職工及其配偶法定退休年齡(男性65週歲,女性60週歲);也有的是說貸款的年限+貸款人年齡,不得超過70年。而商業性質的公寓，貸款年限最長為10年時間。

4. 公寓不能落戶。

5. 公寓不享受就近入學。在很多地區，公寓是不能成為學區房的，也就是說業主子女無法就近入學。

6. 水電收費標準不同。住宅屬於民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而商業公寓屬於商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。長遠來看，住宅的水電費支出會比商業公寓的支出節省一半。

7. 公寓轉手，稅費高。住宅在營業稅、個稅、契稅等方面，會根據政策有不同程度的減免，普通住宅符合政策要求的情況下，最低甚至僅需繳納2%-3%的主要稅費。而公寓（商業）目前極少有減免政策，較住宅還增加了土地增值稅，各項稅費加起來，通常稅費最低達到物業交易總價的10%。

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不限購。根據目前西安的限購政策，商業性質的公寓是不限購的。

地段好。相對來所，公寓類產品一般佔據一座城市比較好的地段，很多都在地鐵口，出行比較方便，好出租。

總價低。與住宅基本都在上百萬元相比，40㎡的公寓總價一般在五六十萬元，甚至更低，首付最低甚至不到20萬元，就可以投資一套公寓。

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最後，投資公寓要看的是地段、地段、地段……還是地段。

公寓產品的投資，在轉手之前的收益主要是租金。因此，購買公寓的時候首選要考慮的因素就是好出租，能租上價格。

一般來說，商務集中區的公寓最好出租，也能租上價格

在這裡需要注意的是，有些公寓分佈在規劃中或者正在建設中的城市商務區，例如灃東大道、西鹹能源金融貿易區等，這些區域的發展基本屬於起步階段，這個時候在這裡投資公寓就必須考慮一個因素，那就是若干年後這裡的商務才能發展起來，也就是說在區域沒有成熟之前，你的公寓是很難出租出去的，並且租不上價格。

當然，除了商務集中區之外，城市核心地段地鐵口的公寓也值得投資。這些地段一般發展都非常成熟了，地鐵可以拉近城市各區域之間的距離，只要有地鐵，距離已經不是問題。例如：地鐵1、2、3、4號線沿線的項目。

其實，最簡單的方式就是：大家在投資公寓時，刨除價格上漲因素之外，可以用區域內的租金和購房成本來反推一下回報率，就可以明白這個項目是否值得投資了。

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關鍵字: 華南城 榮民 金融