半個月前，一則“國開行棚改項目審批權限上收總行”的消息讓拆遷戶和地產商有點“慌”。
新聞背景：棚改的兩大類型
貨幣化安置是給予拆遷戶一定自主權，政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而後居民再到商品房市場上購買住房。
實物化安置是拆房子還房子，政府建設新房來安置棚戶區居民，分為原地或異地住房安置兩類。
貨幣化安置在棚改第二階段迅速超過實物化安置成為棚改的主流安置方式，一方面受益於央行低成本的資金支持，另一方面由於其具有獨特的優勢。最主要的優勢是拉動房地產銷售，消化庫存。同時，貨幣化安置不僅盤活不動產，而且產生巨大的財富效應，促進地方經濟發展，帶動三四線城市GDP的快速增長。
一時間“全國棚改叫停”、“棚改貸款一刀切”、“房地產市場重大利空”等解讀引發了地產股的連續下跌。在申萬一級行業中，自從今年6月25日來，房地產板塊跌幅超過10%，而從今年整體來看，跌幅超20%。
數據顯示，截至7月12日收盤，A股市場房地產板塊的139家公司，總市值大幅縮水，其中萬科A縮水幅度最大，市值縮水高達757.31億元。大港股份是跌幅最大的公司，今年來的跌幅超過60%。
截至7月12日，A股房地產公司市值變化（來源：中國基金報）
在此背景下，7月12日下午，住建部召開的棚改吹風會宣佈的消息，無疑給部分拆遷戶和地產商吃了一顆定心丸。
針對市場對棚改資金是否收緊的問題，住建部特別強調：
因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；
商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置；
進一步合理界定和把握棚改的範圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。
受上述消息影響，7月13日上午，中信房地產指數高開1%，截至午間收盤，漲幅收窄至0.42%。
上半年開工363萬套
2018年《政府工作報告》強調，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。對此，住建部有關司局負責人表示，今年上半年，全國棚戶區改造已開工363萬套，佔目標任務的62.5%。
住建部同時表示，近年來，各地對棚戶區範圍和標準的執行總體上是好的，但一些地方還存在一些問題。如有的地方將棚改政策覆蓋範圍擴大到一般建制鎮，有的將道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入棚改範圍，也有的把房齡不長、結構比較安全的居民樓納入棚改範圍。2016年以來，一些地方在房地產市場發生變化、商品住房庫存已經不多的情況下，並未有針對性地及時調整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。
為此，必須督促商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，及時調整棚改安置政策。此外，上述負責人強調，要進一步合理界定和把握棚改的範圍和標準。各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和範圍，重點攻堅改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦、林區、墾區棚戶區。
2017年10月30日，菏澤城區，耿莊棚改區工地與新建起的樓盤。（圖片來源：視覺中國）
中原地產研究中心首席分析師張大偉向每日經濟新聞記者表示，目前市場對棚改政策比較敏感，因這是最近幾年樓市最關鍵的支撐因素之一，特別是部分三四線市場。由於貨幣化安置造成了大量的購房需求，在住房庫存不足的情況下，很容易放大市場緊張情緒。
上述負責人表示，下一步，各地應當及早開工新建項目，加快建設續建項目。同時，各地要樹立精打細算理念，嚴禁違規支出，確保按合同約定及時償還棚改貸款，努力實現市域範圍內棚改資金總體平衡。
貨幣化安置或逐漸收緊
據瞭解，早期棚改基本以實物安置為主。2015年，為了減小各地逐漸增加的庫存壓力，樓市進入去庫存時代，貨幣化安置比例逐漸提升。貨幣化安置刺激了購房需求，庫存快速去化，三四線城市房地產市場表現得尤為明顯。
中原地產研究中心提供的數據顯示，2008~2013年，全國棚戶區改造開工量每年在200萬套~300萬套，2014年為470萬套，2015年為601萬套，2016年為606萬套，2017年為609萬套。2013~2016年，全國棚改貨幣化安置率分別為7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。
張大偉坦言，棚改貨幣化安置之後，市場購房人群不斷放量，過去3年房地產市場持續升溫，從一線城市蔓延到二線，從二線城市蔓延到現在的大部分三四線城市。從房地產企業佈局來看，立足三四線城市的企業，銷售額也有良好的表現，出現了普遍性的房地產快週轉現象。
張大偉進一步指出，從全國範圍看，房地產市場已經基本告別庫存積壓時代，去庫存任務已經初步完成，很多城市去化週期在12個月以內。這意味著棚改政策，需要根據市場情況有所調整，貨幣化安置逐漸收緊已經是明顯趨勢。
位於江蘇淮安的一處棚戶區改造工程（圖片來源：視覺中國）
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受每日經濟新聞記者採訪時也表示，棚改背後去槓桿等政策思路還將會有所延續，對於庫存壓力較大的三四線城市來說依然是利好，但對於房價上漲過快的三四線城市，棚改方面的專項貸款恐不會有太大支持。
記者注意到，去年8月的《關於申報2018年棚戶區改造計劃任務的通知》中明確，商品住宅消化週期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。去年11月印發的《關於進一步加強棚戶區改造項目和資金管理的通知》中進一步明確，對於商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要採取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。
閱讀更多 緣說歷史 的文章
