來源 / 證券時報網
最近幾年香港樓市調控一直在加強，但並沒有阻止房價的飆漲，甚至屢創全球樓價成交新高。過去十年中，中國香港地區房價持續攀升，成為全球房價最貴的城市，連續8年穩坐全球房價最難負擔城市榜首。
最近幾個月以來，香港整體房價出現回調信號，香港樓市寒意漸濃，但就此斷定香港樓市拐點已至似乎還有些武斷。證券時報記者近日實地探訪香港樓市成交情況，採訪了多位地產分析師，發現了以下現象：
1、 香港樓市成交價格整體出現下挫，其中豪宅區以及二手樓盤交易跌幅明顯，但港島區不少樓盤每呎價格升幅在30%以上，九龍區甚至有樓盤出現50%以上的漲幅，新界西盤龍半島每呎均價上升64.43%。
2、 香港樓市在2003年低谷時，中原城市領先指數（CCL）僅在70～80之間，如今這一指數漲至180～190，漲幅過高回調正常，但是否為“拐點”還需觀察，畢竟2015年和2016年都出現過這種回調趨勢，卻並非拐點。
3、 樓市目前寒意漸濃，地產商為促銷頻出奇招，甚至先住後付款，剩餘80%尾款可以3年後再付。
香港樓市下跌，二手樓盤直接降價近400萬
“你大概什麼時候過來看房，我帶你去看幾處其他樓盤，現在二手樓盤放盤很多，現在減價空間大了，超高層，1000多呎（約90平米）之前賣3480萬港元，現在3100萬港元業主也可以談。”香港美聯物業地產中介商陳小姐向證券時報記者微信推銷香港樓盤。
最近幾個月二手樓盤放盤量突然增多，在政府一系列調整政策以及機構唱空樓市的影響下，這些業主不斷下調著預期價格。
從事金融行業的陸先生向記者表示，他有一位客戶在灣仔有一棟樓齡超過30年的房子，剛開始估價10億港元欲售出，但現在將售價預期調低到7億～8億港元。
即便如此，二手樓盤交投依然清淡，事實上一手私人住宅成交也開始下滑。
（證券時報記者 羅曼/攝）
香港地產中介門口隨處可見的減價甩賣房屋的廣告，太古城翠湖太900萬港元的房子降價80萬港元，康怡花園910萬港元的房子打上“狠劈”二字，賣858萬港元。
截至11月14日，根據香港中原地產數據，一手私人住宅方面，11月份暫時錄得371宗、44.69億港元，預計全月錄得850宗、100億港元，按月下跌63.6%、53.4%，或創近6個月新低，金額則創下2017年1月份93.8億港元后的22個月新低；二手樓盤方面，暫時錄得781宗、70.79億港元，預計全月將錄得1800宗、160億港元，金額將創32個月新低，宗數亦連續兩個月跌穿2000宗水平。
反映最新的地產市場價格變動的CCL於11月23日報179.18點，按周環比下跌0.68%，按月環比下跌3.03%，CCL(中小型單位)報179.41點，按周環比下跌0.76%，按月環比下跌3.37%。而中原城市分區領先指數，在港島、九龍、新界東和新界西全線下滑，其中港島地區下跌幅度最大，較上週下跌1.28%，較上月下跌4.24%。
香港樓市拐點已至？
美聯集團副主席黃靜怡具體分析了二手房降價的情況。根據政府差餉物業估價署資料顯示，9月份私人住宅售價指數報388.8點，較8月下跌約1.4%，比起7月份高位也僅累跌約1.5%，更新的10月31日至11月5日的私人住宅售價指數與年內高位比，累計跌幅僅約4%，回落到年中水平，但以此判斷香港樓市拐點已至並不準確，嚴格來講不能說香港樓市處於拐點位置。
中原地產分析師張大偉向記者表達了同樣看法。他認為，香港樓市在2003年低谷時，CCL指數僅在70～80之間，如今這一指數已竄至180～190點，漲得太高回調屬於正常，由於此次降價才剛開始，是否為“拐點”還需要時間來觀察，現在下定論為時尚早，畢竟2015年和2016年都出現過這種回探調整，卻並非拐點，反而在房價調整之後繼續飆升，大家容易忽略的是，現階段香港政府對樓市的調控手段是多樣的、有效的。
據港府施政報告顯示，香港為解決土地供應緊張問題，將進行填海造地，開發東大嶼發展大型填海建人工島，這個填海計劃將在東大嶼開發1000多公頃人工島，成為香港長遠土地供應來源，最多能提供40多萬個單位，近百萬人口居住。
自2009年起，香港抑制樓市的辣招不斷，包括2009～2017年期間推出的8輪調節按揭成數和貸款額度的逆週期措施，也多次加徵印花稅，2018年更是徵收一手房空置稅，但香港樓市的熱情始終澆不滅。
眾所周知的是，香港最發達的兩個支柱產業一是金融，二是地產，香港財政收入甚至更大程度上依賴土地收入，這一點從2016年至2017年財政收入數據可知，跟土地、房屋相關的地價收入、物業稅、一般差餉稅、物業及投資和印花稅合計2447億元，佔當年港府全部收入5731億元的43%左右。
因此，即使是政府調控，最終也是希望穩住房價不要過快上漲，但絕不是希望房價下跌。
“市建局在9月份收樓的地價每呎23600港元，他們的團隊最清楚明白將來香港樓市的情況，如果明知將來房價會出現暴跌，他們為什麼還要以如此高的價格收地甚至屢創新高收地？原因在於我們真的沒有多少地可以開發。”陳小姐向記者表示。
香港一位從事金融業的王先生向記者分析稱：“事實上香港供需基本面沒有太大變化，香港樓價整體下跌，主要還是因為內地投資客的大幅度減少，因為香港豪宅70%以上都是內地投資客買的，但現在市場資金吃緊，無論A股還是港股都出現大幅調整，有些人賣房補倉，加上銀行加息，房價跌一跌很正常。”
中原數據顯示，跌幅過大的基本上都是高價樓，相反像一些細價樓依然還處於上升通道，新界西盤龍半島漲幅甚至在64%以上，目前每呎均價在16681港元（約18萬元/平米），翠灣村漲幅為45.82%，按照實際使用面積每呎均價在8300港元（約91300元/平米）。
促銷賣房，地產商頻出奇招
香港樓市成交量下滑，心焦的當然是地產商。為促進房屋銷售，甚至打出了“先住後付”的政策。
證券時報記者近期走訪香港尖沙咀港威大廈One Homantin樓盤的售賣處，該樓盤推出了長達1088天的付款方式，即：先住後付款，先付清樓價10%後就可獲得房屋鑰匙，同時需要繳納3萬港元按押金，按押金成交後可退回，客戶入住期內，自行繳付差餉、管理費及雜費。
具體付款方式如下：
如果提前付清樓價則有現金回贈優惠：簽署臨時合約日期後計算，180天內成交，可回贈3%；81～240天內成交，可回贈2%；241～360天內成交可回贈1%。
還有一個值得關注的現象是，近期接連有新盤採取全數單位招標，最初為億京大埔海日灣I，10月時推出138個單位招標，而近日九建旗下油塘海傲灣亦作出同樣部署，第二輪134個單位全部招標。
對此，有業內人士分析稱，以招標方式賣樓的好處是賣方無需將底價公開，地產商會有更大主導權，即使減價出售亦對項目衝擊較小，倘若銷售不佳也不必向市場公開數據，可謂一舉數得。
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