不要以為房價永遠堅不可摧，“降價”的寒潮也開始肆虐珠三角。
8月份開始，廣東不少城市頻頻傳出“房價下跌”的消息。當中東莞、深圳、廣州都極為頻繁，各種打折促銷、一口價、特價房、低首付樓盤層出不窮。
房價堅挺了兩年的深圳，受“731”新政影響，也感到疲軟不堪，更別提惠州、中山，誰也不能全身而退。
櫻桃大房子對深圳、惠州、東莞、珠海、中山、廣州的降價案例做了一番瞭解，看看哪些是真降價，哪些是以降價之行，行促銷之實。
深圳大品牌開發商：直接打折
近期一成首付蔓延至深圳，一成首付自2008年，2013年調控期後，鮮有聽聞。
位於羅湖水貝主打深中學位的明德公館同樣打出一成首付吸客。該項目屬於二次更新包裝再售樓盤，42平1房，48平兩房，45平也可改成小兩居，均價約98000元/㎡，總價約390—446萬元，精裝現樓。據瞭解，開發商早在2015年交樓時便售出過一批。
據現場銷售人員說，首個月確實可以首付一成，需要在三個月內付清首付款，如果是首付三成的購房者，可採取10%，10%，10%的比例進行付款，相當於三個月的分期免息首期。
這絕不僅僅是特例，除一成首付再現外，近期特價房折扣力度大，平均直降2000-5000元/平。當然主要是受調控影響大的公寓。
同在龍崗中心城的金地龍城中央，在售三期產品約2000套商務公寓，今年7月份開盤，備案均價在3.34萬/平方米。如今折扣合計約95折，均價3.1萬/平。
龍華一手公寓富馳大廈廣告直接打出79折，業內稱之為79公寓，但仍然銷售緩慢。更別提商鋪價格了，如今上塘地鐵AT mall與和平天地兩個項目優惠力度去到6-7折。感覺整個深圳的中介都在推銷這兩個商鋪。
深圳坂田佳兆業城市廣場推出首付10萬起買商務公寓的優惠政策，小戶型總價220萬/套起，分四次付首付，第一次七天內付總房款的5%；第二次2018年12月15日前付總房款的15%；第三次2019年12月15日付總房款的30%；第四次2020年8月15日付總房款的50%。
但值得注意的是，限價倒掛較多的住宅還是較受歡迎，比如南山華潤城三期最近開盤，由於限價，開盤均價只有8.5萬/平，一二期二手房均價達11萬/平，本著買到就賺到的心理，555套住宅還是有4000人認籌。
截至2018年8月底，深圳新房住宅存量為207.8萬平米，環比下降13.1%，新房住宅存量創新低，去化週期只有8個月，如果從這個角度來看，深圳的新房並不存在大幅降價的壓力。
市場冷淡受“731”新政影響
“731”新政規定，拿到房產證後起算，公寓限售5年，住宅限售三年，新批公寓用地只租不售，過去深圳公寓成交佔比達到五成，估計新政一來，公寓成交盛傳將一去不返。
據櫻桃實地走訪和中原的市場監測數據，新政效果顯現，各樓盤訪客量減少，不少新盤只能靠啟動中介聯動帶客，市場成交慘淡。
但8月的成交量還是沒有什麼變化。8月新房市場共成交4840套商品房，環比只減少了1套，住宅佔比增加至69%，公寓佔比18%。年初公寓佔比接近五成。
二手房也是如此，8 月深圳二手住宅成交 7208 套，環比上漲 3.10%。
二手房方面降價最為明顯的區域是龍崗、寶安以及南山所謂的老豪宅小區。
以坂田佳兆業城市廣一期為例，據小區中介小李表示，89平三房一衛，2017年最高成交價為470萬，目前目前455萬左右，而且有成交一套一次性付款的440萬，89平米三房兩衛，去年底報價510萬左右，500萬有成交，現在有幾套誠意出售的報價直接是495萬，已兩個月無人問津。另外，小區122平米四房，之前側出陽臺660萬有實際成交，9月中成交一套正出陽臺650萬，之前報價700萬。小李表示三房剛需戶型比較容易成交，但現在基本費用都得30萬，如果業主欠款比較多，銀行放款慢的話，短期利息也是一筆不小的開支。
而如萬科城這類成熟的居家大盤，2016年9月，90平三房一衛成交價約490萬，現在兩年過去了，業主急售降到470萬也賣不出去。苦等半年無人問津後，業主最後無奈把房子進行三年期的抵押貸。
宇宙中心龍華業主也在暗暗下調價格，星河傳奇一期最近有一套89平精裝4房2衛，總價給638萬，同戶型7月份的成交價格為661萬。
需要換房的業主降價意願更是強烈。位於龍崗的遠洋新幹線推出一口價房源。
據附近中介店鋪盧經理表示，“這個價格按單價算，比去年賣一期的還要便宜，去年價格都要4.2萬元/平，現在一口價3.7萬元/平。”
但若非急需使用資金的業主，市場主流對於深圳仍然是保持樂觀。
近期，網傳的華僑城豪宅天鵝堡業主深夜降價200萬。深業新岸線三期一套超大複式戶型降價100萬左右。龍崗公園大地花園業主降價40萬成交，低於市價140萬等都屬於個別情況。
羅湖、福田、南山等標杆品質小區的價格仍然是抗跌的，甚至是逆勢上漲的。所以深圳市場依然是分化的格局，廣州未來也會跟深圳一樣。但其他珠三角城市就不同了，這是一線和二線的區別。
臨深片區折扣哪家強？
目前來看，惠州、東莞出現更多打折樓盤。
東莞
據東莞中原戰略研究中心不完全統計顯示，今年金九銀十期間共計54個項目入市，推貨量達11821套。項目數及推貨量同比去年，分別下跌1.82%和20.60%。推盤積極性因樓市行情下行有所下降，但四季度是房企最後的衝刺階段，資金回籠壓力讓他們不得不讓利吸客。
8月，在各區域中降價最為明顯的是松山湖片區以及濱海片區，東南臨深片區雖然成交量大幅度下滑，但成交價格仍然環比上漲5%。
從表格可見，新樓盤優惠活動不少，價格下調幅度最高4000元/平方米。低於周圍邊市場價格入市的據悉為碧桂園銅雀臺。臨深的明星片區之一黃江鎮的樓盤，據瞭解為和昌·眾築中央園著價格下調1000-3000元/平方米。
惠州
一向硬氣的惠州也出現了小範圍的樓盤價格下調。惠博路上房源有較大的調整，王府釣魚臺、星岸城等價格在7500-8500元/平方米。
8月惠州各片區住宅成交整體呈下降趨勢。深圳投資客和外省投資客數量大幅度減少，最明顯的成交量下幅區域是大亞灣，而惠東濱海購房者觀望情緒濃郁；惠城惠陽兩區屬於本地客戶聚集區，較為穩定，但成交量降幅均在3%左右。
中山
中山開發商對於行情的觀察更為敏銳，能出手時就出手。特價房、低首付、一口價，一樣來一遍，二手房更多處於有價無市狀態。
我一直覺得中山房價能飛起來，中介的炒作和推波助瀾毋庸置疑，一條深中通道就能實現同城生活嗎？但是中山近兩年房價卻無腦“瘋漲”。還有專家說中山房價一定會達3萬/平，這都不知道要放多少水，要等多少年後。
但此輪已經不可能再漲了，先降了再說。
近期石岐區、南區、西區、沙溪、東鳳全線放出特價盤。
石岐區的美的公館推出特價單位，首付低至16萬起。
東昇鎮的君華朝陽花地推出首付僅19萬起的61平米兩房。
西區美和馨苑推出一口價單位，天譽虹悅開盤推出89-104平米單位，均價17461-19913元/平米。
南區恆大綠洲推出10套一口價單位，最低單價約13945元/平米。
三鄉碧桂園天悅府也推出特惠一口價單位。
碧桂園柏坦尼雅
君御世家
最為靠近深圳的火炬開發區也加入了吸客大戰。福晟錢隆華府少量15800元/平米起的特價房。君華新城推出的特價單位，有中介人員表示折扣低至7折起。
根據合富研究院（中山）數據監測，截止到2018年9月2日，中山市住宅庫存89979套，環比上升1%。其中三鄉鎮12428套居全市鎮區住宅庫存榜首，火炬開發區11058套排名第二，南朗鎮9248套排名第三。
珠海
珠海也不能夠俗。低首付、一口價、特價房一個也沒落下。
位於灣仔口岸的佳兆業中心打出單價1.5萬，全城最低吸客。
佳兆業·誠豐雅園打出首付4萬起住75-99平兩至三房的廣告。
海倫堡香海里打出首付12萬起享4房；
龍光·玖龍湖首付5萬起；低首付。所謂低首付都不過是延長首付款交齊日期，事實上首付最低三成的規則沒有變化。
廣州
廣州則是本次降價體系中最為突出的城市。各大品牌開發商集中，促銷手段也類似。總價1字頭，買黃埔心低總價；廣州科學城大盤特價2萬；
廣鋼的葛洲壩廣州紫郡府也打出了一口價單位最高優惠63萬的廣告。而葛洲壩紫郡府此前的售價為4.8-5.1萬/平，此次特價房源均價4.3萬/平，優惠幅度最高的一套房源比原價便宜近64萬。
廣州核心區越秀濱海新城之前均價2萬，最近也是推出了20套一口價單位，93平單位不分樓層全部賣166萬，單價約1.78萬/平。
黃埔近期也有樓盤做到了一成首付，南沙保利項目直接把原來需要100萬首付降下35萬，其他分期付款。增城、從化、花都的力度則是更大，中介佣金提點高。增城翡翠綠洲近期也推出30套特價單位，單價23000-24300元/平，此前售價27000元/平。
全國性房企方面，超級地產巨頭恆大地產率先啟動了全國範圍的大型促銷活動，優惠範圍和力度都相當給力。全國536個樓盤，基礎優惠89折，3個月內付清全款93折，公寓商辦類產品最低還有6折優惠，與以往開發商喊喊口號不同，這些都是明碼實價的在降。
寒冬來臨，萬科、恆大等地產巨頭只想活下去。而你仍在拼命買房。越是寒冬漫雪飛，越要擦亮自己的眼睛，以免身心被套。
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