咿呀呀4788

提問人在提出問題後，也順便隱晦地說出了答案:法院已判決，說明合法。法院的結論，應該是給出了理由。

本案的前因和後果，提問人也沒有明確的說明。筆者只好私下揣測，從這個簽訂物業合同的本身的行為來說，有不少人就不理解，明明業委會成立了，地產公司還要硬插一腳？是不是顯得有些多餘？如果搞不清其中狀況，我們還是從最原始的法規開始分析。

[物業管理條例]第26條規定如下，前期物業服務合同的有效期至業委會簽訂前物業服務合同生效之日截止。

這種說法是錯誤的。沒有一個小區能夠做到業主大會/業主委員會成立，前期物業服務合同當場失效。即使很罕見的在業主大會上進行了終止委託物業服務提議的表決，業委會也需在政府備案，到公安局刻章，書面給物業公司開具終止物業服務的函件後方可作數。這需要三天五天，或一週以上的時間。

從沒有聽說過，有一個小區在成立業主委員會的當夜24點，物業公司整體撤場的新聞消息。

那麼作為前期物業服務合同的簽訂主體:開發公司和物業公司，甲乙雙方就前期物業服務合同的一些瑕疵和未明確項或歧義條款進行重新約定，也是合法的。前提是在當地物業管理部門再次備案成功。

但是這個重新簽定或者是補充簽訂的協議不應與原前期物業服務合同有重大差異性變更，只能在原合同條款上微調。

比如說，約定的五年期限已到，重新簽訂只是順延服務期限。這個可以有。

比如說，前一份合同中約定車輛管理實施收費，但具體收費價格沒有說明，在新合同中將各類車輛停放收費標準進行了明確約定，只要不違反當地城市小區的停車收費管理辦法。這個也可以有。

比如說，新合同調高了小區物業管理費的標準，從1塊調到了2塊錢/平方。這個就屬於合同中的重大變故，不可以。

其他的諸如更換物業公司，降低物業服務標準，都是屬於重大物業服務合同變更，開發公司無權重新簽訂的合同中對此類條款內容進行變更改動。

老包有時不在線

根據物權法以及物業管理條例等相關規定，開發商與物業公司在業委會未成立之前簽訂的物業服務合同，其合同效力是法律認可的。

但是，在業委會成立以後，如果要聘請新的物業公司，應當經過業委會組織召開業主大會，並經有表決權的業主一半以上的人數通過以後，才能夠更換物業公司，才能夠更改物業服務合同。

因此，根據你所述情況，合同可能不能算是不生效，但是業委會可以要求通過召開業主大會的形式，對這個合同予以撤銷或者更改。

北京範林剛律師

開發商選聘物業公司後簽訂的物業服務合同叫前期合同。按照住建、房管等部門的相關規定要求，即使房屋住宅工程各項都符合要求，但如果不選定物業公司進駐對小區進行管理，是不允許交房的，因為這可能帶來很多的安全隱患和秩序混亂，如電梯無人管理，私搭亂搭電線，裝修胡亂敲牆砸牆等等，這些都是有實際的經驗教訓的。

在前期物業進駐，業主開始接房後，要達到一定的入住率就可以召開業主大會了。這個我想也是可以理解的，如果只有少數人進駐就召開業主大會成立業委會，那應該是不能代表多數業主的意志和意見的，那對後來入數的多數人也不公平，是吧。

在多數業主入住後，召開業主大會選舉產生業主委員會後，開發商跟物業公司的前期物業合同就自然到期了，業委會可以繼續跟前期物業公司續簽合同，也可以另行選聘物業公司，這些都是有規定的。當然，也可以不要物業公司，由業委會自己組織人員對小區進行管理，這個就叫自管。但是，如果是大型小區的話，業委會在沒有經驗，又沒有得到廣大業主的信任支持的情況下，還是慎重為好。

一般來說，經過正常程序召開了業主大會成立了業委會後，開發商就不會再與物業公司簽訂合同了。即使簽訂了，也不能算是合法的。

但是這裡需要明確的是，召開業主大會選舉產生業委會是很複雜的過程，是需要社區、房管部門參與見證（有的地方還需要民政局的參與，因為民政局下有一個社區建設與基礎政權科），最後產生了業委會後還需要到房管部門備案，業委會才算是合法成立的，是需要刊刻公章等程序手續的。

很多人不太瞭解，以為由入住的業主自發組織，自我選舉幾個人就算成立了業委會,這個在程序上是不合法不合規的。本人所在小區也曾經歷過這個過程，原來以為不要哪些部門參與，大家自己召集多數業主開個會投個票就行了，後來到房管部門諮詢後，又重新按照相關的程序重複操作了一次（哈哈，現在想起來也覺得當時的過程挺好笑的，自己包括其他的發起人也真是不懂呢）。實踐下來看，這是不行的，因為很多的小區是很複雜的，只有嚴格按照法規規定的程序產生的業委會，才有合法的效力。

如果不是嚴格按照程序產生的業委會，也是無法到房管部門備案的，這樣，房管部門不承認，開發商也是不承認的，在這樣的情況下，開發商跟物業公司續簽物業合同是有效的，合法的。

但是，如果業委會是按照程序產生的，也經過了房管部門的備案，之後，開發商是無權簽訂小區的物業服務合同，即使簽訂了，也是無效的。當然，如果業委會能力強一些，說實在話，這樣的物業合同根本不可能執行，有號召力的業委會只要一個簡單的通知，業委會未跟任何一家物業公司簽訂過物業服務合同，就不會有業主向物業公司繳物業費了，那物業公司也是不可能在得了的。

那麼，如果在業委會成立的情況下，開發商又跟物業公司簽訂了物業合同，那要怎麼辦呢？這才是要敲黑板劃重點的。

首先，業委會要快速主動積極地向房管部門反映這個情況，要求解除物業服務合同，責令物業公司撤出小區，以免引發更多矛盾造成小區秩序混亂。這個是不會有問題的，房管部門是開發商、物業公司，也是業委會的主管部門，物業公司和開發商是不可能不聽的。

如果業委會不向房管部門反映情況要求原物業公司撤出小區，那麼就可能出現開發商籤的物業公司也在小區，業委會聘的物業公司也在小區，這就會造成兩家物業公司對峙的情況，那就非常麻煩了，對小區業主的生活都會造成嚴重的影響。這些也是有實際的例子的，因此，建議題主，要明確自己小區的業委會是否是嚴格按照程序成立的。如果不是，就建議他們重新組織召開業主大會，成立業委會。如果是，就迅速建議業委會，快速向房管部門提交書面反映，要求房管部門對違規簽訂物業合同的開發商、物業公司給予責罰，並責令物業公司撤出小區。同時，業委會還要將房管部門的責罰意見在小區內張貼，讓廣大業主知曉。

提問中，題主已經提到了業委會是備案的，並且進入了訴訟程序，法官竟然沒有采納合同不合法的意見，那就有問題了。還有，房管部門的意見是什麼呢？房管部門總不能一推二五六吧！

更多有關居民小區的經驗分享，請關注“銳眼說小區”，裡面有很多交流的文章分享呢，也歡迎有志於小區建設的朋友們（畢竟是自己要居住幾十年的家園嘛，投入些時間和精力進去也是應該的），也和我一起交流小區各種事務處理的相關經驗吧。

（備註：文中圖三是供用網友的）

銳眼說小區

開發商的房屋銷售多是看不見摸不著的，在籤購房合同的同時也簽了物業合同，做為購房人此時是較弱勢群體，一面是購房大軍，一面是銷售人員的圍堵，迫於無奈簽了。但是開發商及銷售人員有欺詐行為，我們的物業是國際品牌，結果是假的。法院保護嗎？物業收費還是有所在地物價局批准的，我不知有無核實硬件、軟件是否屬實，地方政府是否告知什麼能為，什麼不能為。多是無此環節，助長了物業亂收費、強收費。工作的改進，還是要靠政府。

倍兒爽8

不合法。不管任何小區的物業合同都不能和法律相違背。《物權法》規定開發商可以聘請前期物業分擔自己的工作，但是，自業委會成立之日起，物業前期合同自動作廢。業委會成立後，可以和舊物業協商後續物業服務事宜。

但是，本題中說的是業委會已經成立，但是開發商仍然越疽代苞為業主簽訂物業合同。這說明該合同的主體是不合法的。既然是不合法的合同，在法律上是不被支持的。

開發商在業委會未成立時，可以自己選擇利用前期物業的權限，不斷更換物業服務公司。但是隻要業委會正式成立了，那開發商就自動失去代表業主的權力。成立了業委會後，所有的業主權利自動轉移到業主的手中。無需另行規定。

很多開發商會利用物業要到期，而業委會又在組織成立之中的空窗期，代替業主簽訂新的物業合同或者是超出了本身範圍和時效的合同。這時候業委會應該主張自己的權利，對違反法律法規的行為進行終結，維護業主的合法權益。

如果認同作者觀點請贊並關注，我們會有更多的共鳴。

說天評地鹽城哥

無效，開發商跟物業籤合同是小區剛開發的時候到小區入住時候，小區業主入住完和成立業主委員會，開發商和物業合同自動無效，業主委員會可以和物業從新籤合同，或換一個物業，業主委員會自己管也行。

星空很亮AD

小區物業管理合同，分為《前期物業管理合同》和《物業管理合同》。《前期物業管理合同》是在小區還未成立業主大會及業主委會員費的情況下，有開發商代簽，他是具有法律效力的。《物業管理合同》是由業主大會通過並委託業主委員簽訂的，他是具有法律效力的。也就是說，在成立業主大會後，開發商就無權代表業主簽訂物業管理合同了。

w苦行僧

你的問題有些奇怪，開發商在業委會成立之前有無數個機會簽訂合法的物業服務合同，置合法與不顧，非要等合法變非法的時候去籤合同，這是一種大義凜然把把柄送到別人手上的行為？還是一種無法理解的行為？

第二李生

這涉及一個核心問題就是所有權的歸屬！國務院《物業管理條例》為什麼規定前期物業服務合同由開發商與物業服務企業來簽定。那麼開發商憑什麼來簽定前期物業服務合同呢？開發商簽訂前期物業服務合同是取決於在房屋建成後沒有交付於購房人之前開發商擁有著建築物區分所有權共用部分的所有權！！但是一旦開發商把第一套房屋所有權交付給購房人之時，共用部分所有權就自然而然的，全部的，理所當然的交付給了全體業主，開發商就不再獨自擁有共用部分所有權，而是開發商也以小業主的身份與全體業主共同擁有共用部分所有權。既然不再獨自擁有共用部分所有權，哪也就理所當然的失去了再簽訂前期物業服務合同或物業服務合同的權利！此刻簽署物業服務合同的權利就歸屬於全體業主，當然也不歸屬業主委員會！業主委員會則是基於全體業主雙過半以上同意授權業主委員會來簽定物業服務合同的。

李釗老師

小區自正式成立業主委員會之日起，《前期物業管理合同》自動到期失效，業主委員會可以經過業主大會“雙過半”同意與前物業公司重新續簽合同，也可以經過業主大會“雙過半”同意重新選聘物業公司，還可以經過業主大會“雙過半”實行自治。

關鍵字: 業委會 法律 社會