我國的城鎮化還有巨大的潛力，現階段城市建造和房地產發展應重點處理住宅改善問題。
9月26日，在艾佳日子舉行的家居行業高峰論壇上，我國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵宣佈了這個觀念。
李鐵稱，潛在的購買住宅人群將有5億左右。一部分是現在的存量市民化人口，2.87億在城市務工的農民工；另一部分是未來新增的城鎮化人口，常住人口的城鎮化率，如果以每年1個百分點添加，到2030年，常住城鎮人口約10億，新增約2億。
2017年，我國常住人口城鎮化率到達58.52%，常住城鎮人口到達8.13億。不過，戶籍人口城鎮化率只要42.35%，戶籍城鎮人口約5.9億。
日本、美國作為發達國家，在城鎮化過程中，都曾經呈現過房地產泡沫。具體來說，1986-1990年，其時城鎮化率約77%，經濟增速約4.5%的日本呈現了房地產泡沫時期；2002-2008年，其時城鎮化率約81%，經濟增速約2.2%的美國也呈現了房地產泡沫時期。
比照我國，2017年，城鎮化率才只要58.52%，經濟增速到達6.9%。
李鐵稱，我國現在的城鎮化還處於高速添加階段，跟著微觀經濟形勢的開展，未來可能會放緩添加速度。不過，即便如此，我國也還有巨大人口規模的優勢，每進步一個百分點，就會新增1000多萬的城鎮人口。
在住宅問題改進方面，還有需求，比方呈現一套房向二套房的消費需求改變；住宅郊區化已經成為世界城市開展趨勢。尤其是住宅質量提高的改進性需求，我國的修建平均壽命遠低於英國（132年）、日本（100年以上）、美國（74年），只要25~30年，因而城鄉危舊房改造、鄉村人口進城鄉村住宅拆除，都對未來的房地產發展有著相當大的影響。
此外，還要考慮住宅投資保值的需求。在我國，購買住宅已經不僅是滿意簡單的寓居需求，還要處理出資，甚至有保值功用，這個功用決議了住宅在我國有著長時間的需求。
再比方，農業搬運人口回鄉後的購房需求也在發生變化。從曩昔農業搬運人口外出掙錢後回村裡蓋房，到現在回鄉後多到縣城和小城鎮買房，這首要是為了處理子女教育和白叟就醫的問題。考慮到國家方針鼓舞進城打工人口回到縣城去創業，短時間內，三四線城市的房產還會有所提高。
從新增租借住宅改進需求來看，在2017年，我國租借人口占總人口的比重只要11.6%，低於美國（35%）、日本（33%）；我國租借房子佔總房子的比重為18%，也低於美國（37%）、日本（40%）。以2030年我國城鎮人口估量到達10億，租借人口占比挨近日本水平，到達30%為目標，可大概估量出來，未來租借人口為3億。
李鐵表明，能夠充分利用都市圈空間的廣闊性，經過開展中小城市和小城鎮，來添加中低收入人口的住宅供應，由此緩解房價上漲的壓力。因而，要嚴厲遏止房地產導向的工業形式，遏止土地財務；擯棄以行政轄區主導的房地產調控形式；區別主城區方針和轄區方針，處理中低收入人口住宅供應問題。
至於變革，他認為，不是要鎮壓房地產公司，而是要加快戶籍準則、土地準則和行政管理體制的變革。
具體來說，在北京、上海等人口流入區域，處理長時間打工人口的市民化方針，將他們的消費需求從鄉村轉向城市，從家園轉到工作地，這能夠帶來很大的效益；土地變革是驅動房地產開展最重要的動力，如果不允許集體土地參加，將會極大遏止房地產職業的開展；開釋中小城市和小城鎮開展活力，在都市圈開展中小城市和小城鎮，疏解大城市的供應壓力。
同時，在添加工業和集聚工業人口時，特別是在都市圈範圍內，房地產應該依託添加供應來處理，由於房地產在開展的一起，也會帶來基礎設備的投資和建造，起到刺激內需的效果。
此外，要推進住宅租借市場的穩定發展，經過市場調節來滿足未來3億左右租借房子集體的需求。比方，在集體土地上建造出租屋，租金廉價，配套設備完善，市場會非常安穩；再比方，把土地賣給穩定的長時間經營者，逐步完善租賃市場。
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