時代財經APP記者 劉新歌
過去一年來，香港資本市場屢屢傳來內地中小房企的敲門聲。這一次赴港上市的新面孔是內地家電巨頭美的集團旗下地產平臺美的置業控股有限公司（以下簡稱“美的置業”）。9月28日上午，代號為“03390.HK”的美的置業正式在香港公開發售。
美的置業初步發售股份總數為1.8億股。其中，1.62億股股份將作國際發售，佔初步發售股份總數的90%；餘下的1800萬股股份將於香港作公開發售，每股作價介於17.00港元至21.50港元，以此計算，美的置業最多集資44.51億港元。此次發售將於10月4日中午12時截止，預計於10月11日在香港聯交所主板掛牌交易。
近年來，隨著在內地上市難度日漸加大，轉道香港IPO的企業日漸增多。其中中小型房企成為一股不可忽視的力量，今年先有正榮地產、福晟國際、弘陽地產成功上市，後有計劃上市的恆達集團、銀城國際、德信地產等。
“其實現在的時機並不好，這段時間香港資本市場的估值都不高，尤其地產股的表現整體落後於大盤。但企業要發展、要融資，確實沒有其他選擇。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝向時代財經表示。
今年2月以來，港股結束一年多漲勢強勁的勢頭，一路跌宕下行。恆生指數從衝破33000點大關到探底26700點，跌幅超過20%。期內，地產股更是隨著每次政策、市場的風吹草動領跌。時代財經統計發現，恆大跌幅曾達41%，碧桂園、建業地產、華潤置地最大跌幅則分別為44%、28.93%、25.8%。
第四家上市公司
作為“美的系”企業之一，美的置業在地產江湖上並不陌生，而其起步亦不算晚。早在1995年，美的便成立了廣東美的置業有限公司，並於1998年將首個地產項目美的海岸花園推出市場。但此後9年內，美的海岸花園也是美的置業的唯一作品。
美的置業早期的止步不前與集團發展戰略不無關係。上世紀90年代中後期，多個世界知名企業開始收縮、剝離與主業不相關的業務，國內多個多元化企業也不斷陷入多元化的困境，甚至破產。
“中國白色家電的市場需求很大，能做好白色家電就已經很不容易。”感受到危機的何享健開全面收縮戰線，聚焦白電業務。作為美的集團多元化激進擴張的“遺物”，美的置業雖未被放棄，但腳步卻停下來。
與此同時，美的置業還面臨著領導層的動盪。從1998年成立後的7年內，美的地產先後六度換帥。直到現任總裁郝恆樂於2005年底到任，管理層走馬燈似的更迭局面才畫上句點。
2004年，美的集團再次發力地產業務，美的置業集團有限公司正式成立，但其主要業務集中在大本營佛山，僅有美的御海東郡、美的簡岸花園、美的新海岸花園等幾個產品入市。
進入2010年，美的置業開始走出佛山甚至廣東省。2012年，美的置業從美的集團中剝離出來,籌備獨立發展地產業務、獨立上市。近幾年來，美的置業不斷攻城略地，大舉擴張版圖。
美的置業的重新出發離不開美的創始人何享健的支持。2014年，何享健在考察美的地產項目時指出，房地產在未來一定時期內將是中國經濟的支柱產業之一，美的地產要做好長遠打算。
值得注意的是，美的集團創始元老何享健和其兒媳盧德燕為美的置業的控股股東。而除擁有美的集團之外，無錫小天鵝股份有限公司和德國庫卡也是何享健實際控制的上市公司。此番美的置業上市，將成為何享健旗下第4家上市公司。
淨負債率回彈
從2014年開始，美的置業便傳出上市的想法，雖對此多次予以否認，但美的置業卻開始了明顯的擴張。
在區域佈局上，美的置業完成在珠三角、長三角、長江中游經濟區、環渤海、西南等5大區域的全國化佈局，5個區域土儲分別佔比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。
除了重倉三四線城市，美的置業還進入了廣州、長沙、南京、蘇州、重慶、成都、昆明等一二線核心城市。截止2018年6月30日，美的置業擁有142個項目，覆蓋全國11個省份的36個城市、兩個自治區城市及一個直轄市，總建築面積約為4000萬平方米。
在業務佈局上，除協同主業發展文旅、文創、商業等業務領域，美的置業還依仗母集團優勢，發力智慧家居。目前，美的置業開發的配備人工智慧、雲計算及物聯網的“5M智慧健康社區”已落地全國二十多座城市。
2017年12月27日，美的置業還與阿里雲訂立合作協議，整合雙方在大數據、電商、物流及金融等方面的資源，搭建新型智慧社區和商業生態體系。
從財務數據看，美的置業的發展也一路向好。2015年至2017年三個年度及2018年前3個月，美的置業收益分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元和48.5億元，毛利率分別為21.5%、22.8%、27.6%和33.5%，淨利率則分別為 4.6%、8.3%、10.7%、14.0%。
不過，與大多數謀求上市的中小房企類似，美的置業的高增長同樣伴隨著高負債。從2015到2017年，美的置業淨負債比率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置業淨負債率181.4%，高出行業平均水平。
但對於美的置業未來的股價表現，黃立衝表示“並不看好”。“這段時間基本60%的IPO都是破發的，比如美團、華興。房地產是最不受待見的領域，因為政策風險比較高，房企負債一般也偏高。所以除非賣的很便宜，否則很難有好的表現。”
值得注意的是，美的置業此次IPO引入了兩名基礎投資者：雅戈爾集團股份有限公司（以下簡稱“雅戈爾”）與佛山市葉盛投資有限公司（以下簡稱“佛山葉盛”）。佛山葉盛主要在中國境內開展實業投資及管理諮詢業務，由廣東新明珠陶瓷集團有限公司及廣東薩米特陶瓷集團有限公司董事長葉德林先生全資擁有，此次投資金額為300萬美元。
另一基礎投資者雅戈爾成立於1993年，主營業務為紡織服裝。它與美的集團有些相似，在主業之外都在發展地產業務，且都算是地產界“老兵”。不過，近年來，雅戈爾正在通過收縮地產業務戰線來減輕盈利壓力，並以退地、合作等方式慢慢淡出地產圈。
雅戈爾此次投資的股份為6035.02萬股，佔美的置業國際發售股份的37.25%。對於此筆投資的考慮，雅戈爾證券部人員對時代財經表示，“價格和發行股數都沒有出來，我們尚未確定股數和支付比例，還沒有達到披露標準。”
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