时代财经APP记者 刘新歌
过去一年来，香港资本市场屡屡传来内地中小房企的敲门声。这一次赴港上市的新面孔是内地家电巨头美的集团旗下地产平台美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”）。9月28日上午，代号为“03390.HK”的美的置业正式在香港公开发售。
美的置业初步发售股份总数为1.8亿股。其中，1.62亿股股份将作国际发售，占初步发售股份总数的90%；余下的1800万股股份将于香港作公开发售，每股作价介于17.00港元至21.50港元，以此计算，美的置业最多集资44.51亿港元。此次发售将于10月4日中午12时截止，预计于10月11日在香港联交所主板挂牌交易。
近年来，随着在内地上市难度日渐加大，转道香港IPO的企业日渐增多。其中中小型房企成为一股不可忽视的力量，今年先有正荣地产、福晟国际、弘阳地产成功上市，后有计划上市的恒达集团、银城国际、德信地产等。
“其实现在的时机并不好，这段时间香港资本市场的估值都不高，尤其地产股的表现整体落后于大盘。但企业要发展、要融资，确实没有其他选择。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向时代财经表示。
今年2月以来，港股结束一年多涨势强劲的势头，一路跌宕下行。恒生指数从冲破33000点大关到探底26700点，跌幅超过20%。期内，地产股更是随着每次政策、市场的风吹草动领跌。时代财经统计发现，恒大跌幅曾达41%，碧桂园、建业地产、华润置地最大跌幅则分别为44%、28.93%、25.8%。
第四家上市公司
作为“美的系”企业之一，美的置业在地产江湖上并不陌生，而其起步亦不算晚。早在1995年，美的便成立了广东美的置业有限公司，并于1998年将首个地产项目美的海岸花园推出市场。但此后9年内，美的海岸花园也是美的置业的唯一作品。
美的置业早期的止步不前与集团发展战略不无关系。上世纪90年代中后期，多个世界知名企业开始收缩、剥离与主业不相关的业务，国内多个多元化企业也不断陷入多元化的困境，甚至破产。
“中国白色家电的市场需求很大，能做好白色家电就已经很不容易。”感受到危机的何享健开全面收缩战线，聚焦白电业务。作为美的集团多元化激进扩张的“遗物”，美的置业虽未被放弃，但脚步却停下来。
与此同时，美的置业还面临着领导层的动荡。从1998年成立后的7年内，美的地产先后六度换帅。直到现任总裁郝恒乐于2005年底到任，管理层走马灯似的更迭局面才画上句点。
2004年，美的集团再次发力地产业务，美的置业集团有限公司正式成立，但其主要业务集中在大本营佛山，仅有美的御海东郡、美的简岸花园、美的新海岸花园等几个产品入市。
进入2010年，美的置业开始走出佛山甚至广东省。2012年，美的置业从美的集团中剥离出来,筹备独立发展地产业务、独立上市。近几年来，美的置业不断攻城略地，大举扩张版图。
美的置业的重新出发离不开美的创始人何享健的支持。2014年，何享健在考察美的地产项目时指出，房地产在未来一定时期内将是中国经济的支柱产业之一，美的地产要做好长远打算。
值得注意的是，美的集团创始元老何享健和其儿媳卢德燕为美的置业的控股股东。而除拥有美的集团之外，无锡小天鹅股份有限公司和德国库卡也是何享健实际控制的上市公司。此番美的置业上市，将成为何享健旗下第4家上市公司。
净负债率回弹
从2014年开始，美的置业便传出上市的想法，虽对此多次予以否认，但美的置业却开始了明显的扩张。
在区域布局上，美的置业完成在珠三角、长三角、长江中游经济区、环渤海、西南等5大区域的全国化布局，5个区域土储分别占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。
除了重仓三四线城市，美的置业还进入了广州、长沙、南京、苏州、重庆、成都、昆明等一二线核心城市。截止2018年6月30日，美的置业拥有142个项目，覆盖全国11个省份的36个城市、两个自治区城市及一个直辖市，总建筑面积约为4000万平方米。
在业务布局上，除协同主业发展文旅、文创、商业等业务领域，美的置业还依仗母集团优势，发力智慧家居。目前，美的置业开发的配备人工智慧、云计算及物联网的“5M智慧健康社区”已落地全国二十多座城市。
2017年12月27日，美的置业还与阿里云订立合作协议，整合双方在大数据、电商、物流及金融等方面的资源，搭建新型智慧社区和商业生态体系。
从财务数据看，美的置业的发展也一路向好。2015年至2017年三个年度及2018年前3个月，美的置业收益分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元和48.5亿元，毛利率分别为21.5%、22.8%、27.6%和33.5%，净利率则分别为 4.6%、8.3%、10.7%、14.0%。
不过，与大多数谋求上市的中小房企类似，美的置业的高增长同样伴随着高负债。从2015到2017年，美的置业净负债比率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率181.4%，高出行业平均水平。
但对于美的置业未来的股价表现，黄立冲表示“并不看好”。“这段时间基本60%的IPO都是破发的，比如美团、华兴。房地产是最不受待见的领域，因为政策风险比较高，房企负债一般也偏高。所以除非卖的很便宜，否则很难有好的表现。”
值得注意的是，美的置业此次IPO引入了两名基础投资者：雅戈尔集团股份有限公司（以下简称“雅戈尔”）与佛山市叶盛投资有限公司（以下简称“佛山叶盛”）。佛山叶盛主要在中国境内开展实业投资及管理咨询业务，由广东新明珠陶瓷集团有限公司及广东萨米特陶瓷集团有限公司董事长叶德林先生全资拥有，此次投资金额为300万美元。
另一基础投资者雅戈尔成立于1993年，主营业务为纺织服装。它与美的集团有些相似，在主业之外都在发展地产业务，且都算是地产界“老兵”。不过，近年来，雅戈尔正在通过收缩地产业务战线来减轻盈利压力，并以退地、合作等方式慢慢淡出地产圈。
雅戈尔此次投资的股份为6035.02万股，占美的置业国际发售股份的37.25%。对于此笔投资的考虑，雅戈尔证券部人员对时代财经表示，“价格和发行股数都没有出来，我们尚未确定股数和支付比例，还没有达到披露标准。”
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